나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72398 [1] 경기도 가평군 조종면 현리 477-129 이림스마트빌 가동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대상 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 조종면 현리 소재 "조종중·고등학교" 남동측 인근에 소재하며, 주위는 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통 시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕(철근콘크리트구조)지붕 5층 건 내 4층 401호로서 -외벽 : 석재 붙임 등 마감 등 -내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등 -창호 : 샷시 창호 임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측 및 남서측으로 아스콘포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8M~10M)(2021-02-09)(접합), 소로2류(폭 8M~10M)(소로2-43)(접합),가축사육 제한구역(모든축종 사육제한), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29), 자연보전권역 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

물건 비고

1. 다세대주택으로 이용중임
2. 한국토지주택공사는 보증금반환채권을 서울보증보험(주)에 양도하였고 서울보증보험(주)는 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하는 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72398 (1)

소재지: 경기도 가평군 조종면 현리 477-129 이림스마트빌 가동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 3,000만원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서 *

1.1. 면적정보

토지 면적: 44.00㎡ (약 13.31평)

건물 면적: 59.79㎡ (약 18.09평)

건물 전용 면적: 59.79㎡ (약 18.09평)

건물 총 면적: 532.92㎡ (약 161.18평)

2. 입지조건

위치 및 주위 환경: 본건은 경기도 가평군 조종면 현리 소재 "조종중·고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 서울보증보험(주)의 강제경매 개시결정 등기 (2025.09.25 접수)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 사항 없음)

권리 분석 요약:

* 등기부상 채권 총액은 110,000,000원입니다.

* 본 경매 절차로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-06-18

* 확정일자: 2020-05-29

* 배당신고일자: 2024-05-16

* 대항력: 없음

* 비고: SGI 인수조건 변경, 한국토지주택공사는 보증금반환채권을 서울보증보험(주)에 양도하였고, 서울보증보험(주)는 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하는 조건으로 매각이 진행됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원. (임차인의 보증금 중 배당받지 못하는 금액이 없으므로, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

주변 이용 현황: 본건은 경기도 가평군 조종면 현리 지역에 위치하며, 주변에 주거 시설과 근린생활시설, 농경지가 혼재되어 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8M~10M), 가축사육제한구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 자연보전권역으로 지정되어 있습니다.

5. 생활정보

건축물 구조 및 이용 상태: 본건은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 4층 401호이며, 내부 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개, 발코니로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다.

기본 설비: 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비를 갖추고 있습니다.

주변 시설: "조종중·고등학교"가 인근에 위치하며, 기본적인 편의시설 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

SGI 인수조건 변경: 서울보증보험(주)와의 협의 조건으로, 임대차보증금 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 조건이 있습니다. 이 조건의 구체적인 이행 여부를 확인해야 합니다.

군용비행장 소음대책구역: 제3종 구역으로 지정되어 있어 소음 발생 가능성이 있습니다.

자연보전권역: 개발 제한 등 일부 행위 제한이 있을 수 있습니다.

지역 특성: 가평군 조종면 지역은 서울 및 수도권 외곽에 위치하여, 지역 경제 상황 및 부동산 시장 변동성에 영향을 받을 수 있습니다.

혐오시설: 현재까지 확인된 바에 따르면, 본건 주변에 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본건은 가평군 조종면 지역의 다세대주택으로, 양호한 건축 연도(2010년경 사용승인)와 적절한 면적을 갖추고 있습니다.

권리상 인수할 부담은 없으나, 임차인의 보증금 관련 SGI 조건부 매각 사항은 세심한 검토가 필요합니다.

주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

최근 인근 유사 물건의 매매 사례를 고려할 때, 감정가 대비 시장 가치 상승 잠재력을 지니고 있습니다.

8. 투자 포인트

권리 인수 부담 없음: 임차인의 대항력 없는 보증금은 전액 배당받거나 SGI 조건으로 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

비교적 신축 건물: 2010년경 사용 승인된 건물로, 노후화가 심하지 않아 즉시 거주 또는 임대가 가능할 것으로 보입니다.

잠재적 시세 상승: 인근 유사 면적의 다세대주택이 1억 8,500만원에 거래된 사례가 있는 만큼, 향후 시세 상승 여력이 있습니다.

투자 및 실거주 겸용 가능: 지역 특성상 주말 주택 또는 투자 목적의 임대 수익형 부동산으로도 고려해볼 만합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1억 3,000만원

주변 최근 매매 사례:

* 조종리버빌3차 (2020년 건축, 59.88㎡): 2026년 5월 13일, 1억 8,500만원 (약 308.9만원/㎡)

* (222-4) (2018년 건축, 64.92㎡): 2026년 5월 7일, 7,700만원 (약 118.6만원/㎡) - 해당 거래가는 규모가 작아 특수 거래일 가능성이 있습니다.

* 현리주택 (2014년 건축, 51.39㎡): 2026년 7월 30일, 8,500만원 (약 165.4만원/㎡)

시세 분석: 가장 유사한 조건(건축 연도, 면적)을 가진 '조종리버빌3차'의 최근 매매가 1억 8,500만원을 기준으로 볼 때, 본건의 시장 가치는 그 이하에서 형성될 가능성이 높습니다. 감정가(1억 3,000만원)는 주변 시세 대비 낮은 편입니다.

예상 입찰가: 1억 4,500만원

산정 근거: 낙찰자가 인수할 보증금이 0원이고, 감정가(1억 3,000만원)와 유사 면적의 최근 실거래가(1억 8,500만원)를 종합적으로 고려했습니다. 특히 '조종리버빌3차'의 거래가를 참고하여, 시세 대비 합리적인 수준에서 경쟁력 있는 입찰가를 책정했습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.