나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72395 [1] 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 286-3 영진그린필아파트 106동 13층1306호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더드림감정 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 "남양주세무서" 남서측 인근에 위치하며, 주위 는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 북서측 인근에 경춘선(천마산역) 및 시내버스정류장이 소 재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 제106동 제15층건중 제13층 제1306호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북동측하향 완경사지의 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로와 외곽공도가 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(녹촌6지구), 대로1 류(폭 35m~40m)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설 설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시 행령 제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>, 토지거래계약 에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대 상:외국인 등/용도:주택))))임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72395 (1)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 286-3 영진그린필아파트 106동 13층1306호

용도: 아파트

감정가: 298,000,000원

토지면적: 48.21㎡ (약 14.58평)

건물면적(전용): 84.95㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행주식회사 (등기부상 말소기준권리자)

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 "남양주세무서" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주거환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 단지까지 차량 접근이 용이하며, 북서측 인근에 경춘선 천마산역 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2020년 8월 20일 접수된 농협은행주식회사 근저당권 (을10) 입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 상기 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없습니다. 따라서 말소기준권리 및 그 이후에 설정된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 소멸됩니다.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황: 인수되는 임차보증금이 없으며(합계 0원), 임대차 관계는 미상입니다. (주의: 실제 점유 관계 및 대항력 유무는 현장 조사를 통해 반드시 확인이 필요합니다.)

4. 상권분석

주변 환경: 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거지역입니다.

생활 편의시설: 아파트 단지 내 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

교통 인프라: 경춘선 천마산역과 다수의 시내버스 노선을 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 택지 개발 지역 특성상 인근에 혐오시설이 있을 가능성은 낮습니다. 본건 토지는 배출시설 설치 제한 지역으로 지정되어 있어 이러한 시설의 입지가 제한됩니다.

5. 생활정보

단지 정보: 영진그린필아파트 (2003년 12월 사용승인)

총 세대수: 588세대 (본건이 속한 106동은 78세대)

총 주차대수: 296대 (세대당 약 0.5대)

이용 상태: 아파트 (방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개, 발코니 등)

6. 잠재적 리스크

임차인 미확인: 인수되는 보증금은 없으나, 실제 점유 관계 및 임대차 내용(대항력 유무 등)은 미확인 상태입니다. 잔금 납부 후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

감정가와 시세 차이: 감정가(298,000,000원) 대비 최근 실거래가(2026년 5~6월, 223,000,000원 ~ 274,000,000원)가 낮게 형성되어 있습니다. 이는 감정의 적정성 또는 시장 하락 가능성에 대한 추가 검토가 필요함을 시사합니다.

토지 이용 규제: 본건 토지는 자연녹지지역, 제1종/2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로1류 저촉, 수질보전특별대책지역 등 다수의 개발 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 재건축 또는 증축 등에 제약을 줄 수 있습니다.

건축 연령: 2003년 사용승인 아파트로, 약 23년 경과되어 노후화에 따른 유지보수 필요성이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 화도읍에 위치한 영진그린필아파트 1306호입니다. 권리 관계는 비교적 명확하여 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 또한 인수해야 할 임차보증금이 없어 명도 부담이 적을 것으로 보입니다. 다만, 실제 임차인 점유 여부 및 대항력 유무는 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 할 부분입니다. 최근 실거래가가 감정가 대비 낮게 형성되어 있으므로, 시세 조사를 통한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

깔끔한 권리 분석: 말소 기준 권리 이외의 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금이 없어 명도 부담이 적습니다.

실거주 및 투자 가치: 84.95㎡ (약 25.70평)의 전용면적으로, 방 3개, 거실, 욕실 2개의 일반적인 아파트 구조를 갖추고 있어 실거주 목적으로도 적합합니다.

교통 접근성: 경춘선 천마산역과 인접하여 서울 및 수도권으로의 출퇴근이 용이합니다.

잠재적 시세 상승 가능성: 주변 개발 계획 및 교통망 확충 등을 고려할 때 장기적인 시세 상승 잠재력을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 298,000,000원이나, 최근 실거래가(2026년 5~6월)가 223,000,000원에서 274,000,000원 사이에 형성되어 있습니다.

이를 종합적으로 고려할 때, 권리 분석상 안전성과 명도 용이성을 감안하여 240,000,000원 ~ 260,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

보수적으로 접근 시, 245,000,000원 내외를 1차 목표가로 설정하고, 경쟁 상황에 따라 유연하게 대응하는 전략을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.