나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64353 [1] 경기도 파주시 조리읍 장곡리 183-3 골드레이크타운비1동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 조리읍 장곡리 소재 "제이퍼블릭골프클럽" 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 공릉저수지 등이 혼재하는 지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하고, 인근으로 버스정류장이 소재하여 대중교통편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 3층 중 3층 301호로서, 외벽 : 치장벽돌붙임 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등, 창호 : 새시 이중창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 "내부개황도" 참조) 1세대로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사사다리형 토지로, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(토지거래허가구역(2025-08-26)(외국인 등의 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건은 공부상 비1동이나 건물 외벽에는 "102동"으로 표기되어 있음.

물건 비고

본건은 공부상 비1동이나 건물 외벽에는 "102동"으로 표기되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 고양지원 2025타경64353 (1)

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 부동산 정보

소재지: 경기도 파주시 조리읍 장곡리 183-3 골드레이크타운 비1동 3층301호

용도: 다세대주택

건물명: 골드레이크타운 B (건물 외벽 표기: 102동)

1.3. 면적 정보

토지면적: 131.83㎡ (약 39.87평)

건물면적: 83.40㎡ (약 25.23평)

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 파주시 조리읍 장곡리 소재 "제이퍼블릭골프클럽" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 공릉저수지 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건은 집합건물로, 현재 소유권은 장화순에게 있으며(갑4), 이에 앞서 신탁 등기가 말소되었습니다(갑3). 등기부에는 우리은행 근저당(을1, 151,800,000원), 서민금융진흥원 가압류(갑5, 15,781,426원) 및 본 경매개시결정의 근거가 된 에이치에프더블유오이유동화전문 근저당/임의경매(갑6, 131,413,596원)가 기재되어 있었으나, 현재 말소된 상태입니다. 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 말소 기준 권리

말소기준권리는 2019년 7월 5일 접수된 우리은행 근저당(을1)입니다.

3.3. 임차인 현황

본건의 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대차 관계는 조사된 바 없으며(미상), 해당 물건 명세서 작성일(2026년 7월 21일) 기준으로 임대차 정보가 파악되지 않았으므로, 실제 점유 관계 및 인수되는 보증금이 있는지에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근 매매 사례 중 본건과 같은 단지 내에 위치한 '골드레이크타운103동(183-5번지)'이 2026년 7월 10일 83.76㎡ 기준으로 220,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가(225,000,000원)와 유사한 수준으로, 동일 단지 내 유사 면적의 시세가 형성되어 있음을 보여줍니다.

다른 주변 빌라 매매 사례는 면적 및 건축 연도 차이로 직접 비교에는 한계가 있으나, 전반적인 지역 시세를 가늠하는 데 참고할 수 있습니다.

4.2. 공시지가 및 토지이용계획

토지는 계획관리지역에 해당하며, 가축사육제한구역(모든 축종 사육 제한) 및 토지거래계약에 관한 허가구역(2025년 8월 26일까지)으로 지정되어 있습니다. 토지거래허가구역의 경우, 관련 법규에 따라 거래 시 허가를 받아야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 공릉저수지가 있어 자연 환경을 접할 수 있으며, 제이퍼블릭골프클럽이 인접해 있습니다. 주변으로 소규모 공장 및 창고, 농경지가 혼재하여 생활 편의시설은 보통 수준으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

인근 학교로는 조리초등학교, 조리중학교 등이 소재하여 도보 통학이 가능한 범위에 있습니다.

5.3. 혐오시설

주변 지역을 조사한 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 동 표시와 실제 표기 불일치

본건은 공부상 '비1동'으로 등재되어 있으나, 건물 외벽에는 '102동'으로 표기되어 있어, 등기부 및 건축물대장상의 표기 일치 여부와 실제 호실 확인에 주의가 필요합니다.

6.2. 토지거래허가구역

2025년 8월 26일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수인은 해당 구역 내에서 토지 취득에 관한 허가를 받아야 합니다.

6.3. 임대차 관계 미상

임대차 관계가 미상으로, 명도 과정이나 실제 점유 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 파주시 조리읍 장곡리에 위치한 골드레이크타운 내 다세대주택으로, 동일 단지 내 유사 면적의 최근 실거래 사례가 존재하여 시세 파악이 용이하다는 장점이 있습니다. 건축물 노후도는 중간 정도이며, 주변 환경은 주거, 공업, 농업 시설이 혼재되어 있습니다. 다만, 공부상 동 표기 불일치, 토지거래허가구역 지정, 임대차 관계 미상 등의 확인 및 절차가 필요한 부분은 투자 시 신중하게 검토해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 동일 단지 내 실거래 사례를 통한 명확한 시세 형성 확인

* 현재 경매 물건의 감정가가 유사 면적의 최근 실거래가와 비슷한 수준

* 인수되는 임차 보증금이 없어 명도 부담이 적을 가능성 (단, 실제 점유 관계 확인 필요)

9. 예상 입찰가

본건은 최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 220,000,000원에서 225,000,000원 사이의 가격대로 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

보수적인 접근을 위해서는 감정가의 90% 수준인 약 202,500,000원부터, 최근 거래 사례를 반영하여 220,000,000원까지 입찰가를 설정하는 것을 제안합니다.

따라서, 예상 입찰가는 220,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.