나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64322 [1] 경기도 고양시 덕양구 내유동 685-9 럭키이클래스5차 105동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유일감정 · 평가일 2025.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 내유동마을회관 북서측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재한 지대로, 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층건 내 3층 301호로, 외벽 : 석재붙임, 스톤코트 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일마감 등 바닥 : 내장바닥재 및 타일마감 등 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택 단위세대로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 다세대주택부지임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자 연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방 지역:25km)(고도5.5m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구, 연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 내부구조, 이용상태 등을 확인할 수 없어 건축물대장 현황도를 참고하였으며, 임대내역 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 최윤정)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026. 5. 12.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

고양지원 2025타경64322 (1)

소재지

경기도 고양시 덕양구 내유동 685-9 럭키이클래스5차 105동 3층301호

(신주소: 경기도 고양시 덕양구 통일로1290번길 42 (내유동))

건물명

럭키이클래스5차

용도

다세대주택

감정가

190,000,000원

토지 면적

총 토지 면적: 62.45㎡ (약 18.90평)

토지 공유 지분: 62.453㎡ (약 18.90평)

건물 면적

전용 면적: 50.12㎡ (약 15.16평)

대지권 면적: 62.453㎡ (약 18.90평) - 토지 공유 지분과 동일

매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분

부동산 강제 경매

채권자

주택도시보증공사 (HUG)

건축년도

2019년 (사용승인일: 2019년 9월 6일)

층수

지상 4층 중 3층

2. 입지조건

주위 환경

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 내유동마을회관 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건은 부정형의 다세대주택 부지로 이용되고 있습니다.

교통 상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

도로 상태

본 건 서측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 다음과 같은 토지이용계획 및 제한 상태에 있습니다.

* 계획관리지역

* 성장관리계획구역 (주거zone)

* 가축사육제한구역 (일부 제한 구역, 전 전부제한구역으로부터 제한 거리 500m)

* 제한보호구역 (전방 지역:25km, 고도5.5m 위임지역)

* 과밀억제권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 토지거래계약에관한허가구역 (2025년 8월 26일까지, 외국인 등 대상, 대상 용도 (단독, 다가구, 연립, 다세대주택, 아파트)로 사용되는 토지)

3. 권리분석

말소기준권리

말소기준권리는 2023년 2월 13일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (갑3)입니다.

소멸되는 권리

매각으로 인해 아래 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 소유권이전 (갑2)

* 주택임차권 (을3, 최윤정)

* 가압류 (갑3, 말소기준권리)

* 강제경매 (갑4, 본 건)

* 압류 (갑5, 고양시)

인수되는 권리

* 지상권: 본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 현재 등기부상으로 지상권은 확인되지 않습니다.

임차인 현황

* 임차인: 서경철

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 5월 29일

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금은 없습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도 전: 최윤정)

보증금: 191,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 2월 7일

확정일자: 2021년 12월 23일

배당신고일자: 2024년 2월 21일

대항력: 없음

비고: 신청채권자인 주택도시보증공사는 최윤정 임차인이 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 인수조건변경확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 대항력은 없는 것으로 판단되며, 인수되는 보증금은 없습니다. (주의: 임차인의 권리 관련하여 '대항력 있는 임차인'이라는 특이사항이 기재되어 있으나, 제출된 확약서를 바탕으로 분석 시 대항력은 포기한 것으로 보입니다.)

총 인수 보증금

0원

4. 상권분석

주변 지역 특성

본 물건은 고양시 덕양구 내유동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 다세대주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재되어 있는 지역입니다. 주거 기능 중심의 상권이라고 할 수 있습니다.

인근 시설

인근 지역에는 소규모 상점, 마트, 음식점 등 일상생활에 필요한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

교통 및 대중교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통해 시내 및 주요 지역으로 이동이 가능합니다.

주변 편의시설

단지 주변으로 기본적인 편의시설 (마트, 편의점, 병의원 등)이 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

교육 시설

내유초등학교, 덕양중학교, 고양외국어고등학교 등이 차량으로 이동 가능한 거리에 위치하고 있어 교육 환경도 확보되어 있습니다.

의료 시설

인근에 소규모 의원 및 약국이 있으며, 종합병원은 고양시 시내 지역으로 이동해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

토지 이용 제한

해당 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다. 특히 폐기물매립시설 설치 제한 지역이라는 점은 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

임차인 관련

주택임차권자 최윤정 씨의 경우, 대항력이 포기되었고 인수 보증금이 없다고 명시되어 있으나, '대항력 있는 임차인'이라는 특이사항이 기재되어 있어 권리 관계를 철저히 재확인할 필요가 있습니다. (다만, 제출된 인수조건변경확약서에 따라 대항력 포기가 명확해 보입니다.)

건물 내부 상태 미확인

현장 조사 시 내부 구조 및 이용 상태 확인이 어려웠다는 점을 고려할 때, 실제 내부 상태는 건축물대장 현황과 차이가 있을 수 있으며, 수리 필요성 여부 등을 면밀히 파악해야 합니다.

감정가 대비 시세 차이

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 본건의 감정가(190,000,000원) 대비 주변 유사 면적 다세대주택의 실거래가가 약 118,500,000원 ~ 138,600,000원 수준으로 나타나, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 내유동에 위치한 다세대주택입니다. 신축 연도가 비교적 최근(2019년)이고 전용면적 50.12㎡(약 15.16평)으로 일반적인 소형 가구에 적합한 크기입니다. 임차인 관련 권리 관계가 명확히 정리되어 있고 인수 보증금이 없어 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다. 주변 생활 편의시설 및 교통 여건도 보통 수준입니다.

다만, 감정가 대비 최근 시세가 낮게 형성되어 있다는 점, 토지 이용 계획상 여러 제한 사항이 존재한다는 점은 투자 시 고려해야 할 부분입니다. '대항력 있는 임차인'이라는 문구와 실제 대항력 포기 약정 간의 미묘한 차이점도 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 명도 부담 최소화: 임차인 최윤정 씨의 대항력 포기 및 인수 보증금 0원 처리로 인해 명도 관련 리스크가 거의 없습니다.

* 최근 건축 연도: 2019년 준공으로 비교적 신축에 속하여 주거 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 생활 인프라: 기본적인 편의시설, 교육 시설, 교통망이 구축되어 있어 거주 만족도가 높을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 주변 다세대주택 실거래가 정보 (2026년 7월 기준)를 바탕으로 시세를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적 및 건축 연도의 물건들이 약 118,500,000원에서 138,600,000원 사이에 거래된 것으로 나타납니다. 감정가 190,000,000원에 비해 시세가 낮게 형성되어 있으므로, 입찰 시 감정가보다는 시세에 기반한 금액으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 최근 실거래가 환산가: 약 118,500,000원 ~ 138,600,000원

* 감정가: 190,000,000원

이를 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 130,000,000원 ~ 150,000,000원 범위로 판단됩니다.

낙찰 희망가는 140,000,000원 내외로 산정하는 것을 제안합니다.

본 분석은 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 가치와 차이가 있을 수 있으므로 현장 방문 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.