나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73255 [1] 경기도 의정부시 금오동 120-27 금오파크빌 2동 5층 502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 금오동 소재 '국민건강보험공단 의정부지사' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 공동주택, 관공서 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 의정부경전철(효자역)이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 5층건내 5층 502호로서, (사용승인일 : 2012.05.24.) 외 벽 : 치장벽돌 쌓기 마감 등 내 벽 : 타일 마감, 내부 인테리어 마감 등 창 호 : 하이새시 창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 다세대주택(집합건축물대장 건축물현황도상 방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니, 현관 등)으로 이용 중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로대비 등고 평탄한 세장형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 필지 북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 아스팔트포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역(2020-04-27)(제1종일반주거지역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 상대보호구역(예린유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대 관계는 현장조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 부득이 조사치 못하여 미상으로 기재하였으니, 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다. 본건은 현장조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부구조 및 위치확인은 집합건축물대장상 등록된 건축물현황도면, 호별표시, 외부관찰, 탐문조사 등에 의거 확인하였으니 경매 진행 시 필히 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73255 (1)

소재지: 경기도 의정부시 금오동 120-27 금오파크빌 2동 5층 502호

용도: 다세대주택

감정가: 154,000,000원

토지면적: 31.12㎡ (약 9.41평)

토지지분: 31.12㎡ (약 9.41평)

건물면적: 49.77㎡ (약 15.05평)

건물지분: 49.77㎡ (약 15.05평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남서울농업협동조합 (경매 개시 신청)

건물명: 금오파크빌

사용승인일: 2012.05.24

1.1. 입지조건

주위환경

본건은 경기도 의정부시 금오동 소재 '국민건강보험공단 의정부지사' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 공동주택, 관공서 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 의정부경전철 효자역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접 필지 및 도로 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 현재 주거용 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태

본건 필지 북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 상대보호구역(예린유치원), 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2013년 10월 31일 접수된 을3 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 117,600,000원)입니다.

매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 늦게 등기된 을8 근저당권 (이상숙, 50,000,000원), 갑7 가압류 (신용보증기금, 21,902,789원) 및 본건 경매개시결정 (갑8, 남서울농업협동조합, 100,903,659원) 등은 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

등기사항전부증명서상 지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있습니다. (다만, 해당 지상권의 구체적인 내용은 확인 필요)

임차인 현황

인수 보증금 합계가 0원이며, 현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 임대차 관계를 조사하지 못하여 미상으로 기재되었습니다. 임대차 관계는 경매 진행 시 반드시 확인해야 할 사항입니다.

등기부 요약 (주요 내용)

* 소유권 보존: 2012.05.29 (안종섭 외 1명)

* 공유자전원지분전부이전: 2013.10.31 (강순자) - 매매 180,000,000원 (말소 여부 확인 필요)

* 근저당권 (말소기준권리): 2013.10.31 (농업협동조합자산관리회사, 117,600,000원)

* 근저당권: 2018.08.22 (이상숙, 50,000,000원) - 말소

* 가압류: 2024.04.15 (신용보증기금, 21,902,789원) - 말소

* 임의경매개시결정: 2025.09.25 (남서울농업협동조합, 100,903,659원) - 말소

* 등기부채권 총액: 189,502,789원

1.3. 상권분석

주거 환경

본건은 국민건강보험공단 의정부지사가 인접한 지역으로, 주변에 아파트 단지와 다세대주택이 밀집해 있어 주거 기능이 잘 갖추어진 지역입니다. 근린생활시설과 관공서 등이 혼재하여 생활 편의성이 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

편의시설

국민건강보험공단 의정부지사 등 공공기관 접근성이 좋으며, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

교통

의정부경전철 효자역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되는 지역으로 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

교육시설

주변에 예린유치원이 소재하는 상대보호구역으로 지정되어 있어 유아 교육 환경이 인근에 있습니다. (더 상세한 교육시설 정보는 별도 조사 필요)

주변 환경

지도 검색 결과, 인근에 특별한 혐오시설은 발견되지 않았으며, 전반적으로 주거 지역으로서의 환경이 조성되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대차 관계 미확인

현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 임대차 관계가 조사되지 못했으며, 보증금 및 차임이 미상으로 기재되었습니다. 인수 보증금 합계는 0원이지만, 실제 거주자나 임차인이 있을 가능성을 배제할 수 없으므로, 경매 진행 시 반드시 해당 내용에 대한 추가 확인 및 법적 검토가 필요합니다.

내부 확인 제한

현장 조사 시 폐문 등으로 인해 내부 구조 및 정확한 위치 확인이 제한되었습니다. 집합건축물대장상의 현황도면 및 외부 관찰, 탐문 조사에 의거하여 확인되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

미소멸 권리

등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 해당 지상권의 존재 여부 및 권리 내용에 대한 상세한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 의정부시 금오동에 위치한 금오파크빌 2동 5층 502호 다세대주택입니다. 2012년에 건축되어 비교적 연식이 있으나, 주거 환경 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 감정가는 1억 5천 4백만원이며, 최근 실거래가 사례들을 고려할 때 적정 수준으로 판단됩니다. 다만, 임대차 관계 미확인 및 내부 확인 제한 등 경매 진행 시 반드시 주의 깊게 살펴야 할 사항들이 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

* 교통 요지: 의정부경전철 효자역 및 버스 노선 이용 편리.

* 주거 환경: 주변 관공서, 근린생활시설 등으로 생활 편의성 우수.

* 안정적인 시세: 유사 면적 및 신축 연도의 다세대주택 거래 사례가 꾸준히 발생.

* 명확한 권리관계 (대부분 소멸): 말소기준권리 이후의 권리는 대부분 매각으로 소멸되어 권리관계가 비교적 명확한 편입니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석

최근 2026년 3월~5월 사이 금오동 일대 유사 다세대주택 거래 사례를 분석한 결과, 전용면적 49~53㎡대의 주택이 1억 5백만원에서 1억 6천 2백 50만원 사이에 거래되었습니다. 본건의 전용면적 49.77㎡, 2012년 건축 연도를 고려했을 때, 이러한 시세 범위를 참고하여 감정가(1억 5천 4백만원)와 비교 분석할 수 있습니다. 가장 유사한 규모(50.96㎡, 2017년 건축)의 거래가 1억 6천 2백 50만원에 이루어진 점은 긍정적입니다.

예상 입찰가 산정

감정가는 1억 5천 4백만원이며, 최근 유사 거래 사례의 최고가(1억 6천 2백 50만원)를 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 감정가 수준 이상으로 판단됩니다. 다만, 임차인 관계 미확인 및 내부 확인 제한 등의 리스크를 감안하여, 무리한 경쟁보다는 감정가를 상회하는 선에서 약 1억 4천 5백만원 ~ 1억 5천 5백만원 사이에서 입찰가를 설정하는 것이 합리적일 것으로 예상됩니다.

최종 예상 입찰가: 1억 4천 5백만원 ~ 1억 5천 5백만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.