나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73250 [1] 경기도 포천시 신북면 가채리 834-3 로즈빌 가동 1층 101호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 북부감정 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 신북면 가채리 소재 "포천중학교" 동쪽 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 단독주택, 주거나지, 임야 등으로 형성되어있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 1층 101호로서 사용승인일;2021.03.15 외벽;드라이비트 마감 등 내벽:벽지도배, 타일붙임 창호;샤시창으로 탐문조사됨.

이용상태

도시형생활주택(단지형 다세대주택;상세는 별첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 난방설비 등이 되어있는 것으로 탐문조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로 도시형생활주택(단지형 다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 6미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-01-23)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설 설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 ((20250826) 대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058,포천시공고제2025- 2452호))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

채권자 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73250 (1)

소재지: 경기도 포천시 신북면 가채리 834-3, 로즈빌 가동 1층 101호

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대주택)

감정가: 1억 5천만원

토지면적: 62.67㎡ (약 18.96평)

건물면적: 59.49㎡ (약 18.02평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사로 추정)

사용승인일: 2021년 3월 15일

건물 구조: 철근콘크리트구조

층수: 1층 (총 4층 건물)

건물명: 로즈빌

1.1. 입지조건

위치: 경기도 포천시 신북면 가채리 소재 "포천중학교" 동쪽 인근에 위치합니다.

주위 환경: 본건 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 주거지, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

교통: 차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능한 수준입니다.

도로: 북동측으로 약 6미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설 설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본 건의 강제경매 개시결정 등기(2025년 9월 25일) 및 그 이전의 압류, 가압류 등기들이 말소기준권리가 됩니다. 이에 따라, 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

주요 권리 현황:

* 주택임차권: 구본근 (보증금 1억 5천 8백만원, 전입 2022.02.14, 확정 2022.01.06)

* 등기부상 '인수'로 표시되어 있으나, 특별매각조건에 따라 채권자(주택도시보증공사)가 매수인에 대한 보증금반환청구권을 포기하고 주택임대차등기를 말소하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이 조건의 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 만약 이 조건이 불이행될 경우, 매수인이 해당 임차보증금을 인수해야 할 위험이 있습니다.

* 압류: 서울특별시 (2024년 3월 6일) - 말소 예상

* 가압류: 주택도시보증공사 (2024년 9월 13일, 2억 5백만원) - 말소 예상

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025년 9월 25일, 1억 5천 8백만원) - 본 경매의 개시 결정

임차인 현황:

* 임차인: 황

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 2월 21일

* 대항력: 없음

* 비고: 전입일자가 매각 개시일보다 늦어 대항력이 없을 것으로 보입니다.

* 임차인: 구본근

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 4월 1일

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 등기부상 주택임차권과 전입일자/대항력 정보에 큰 차이가 있습니다. 등기부상 정보와 특별매각조건을 최우선으로 고려해야 합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사( ) (김민재)

* 보증금: 1억 5천 8백만원, 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 2월 14일, 확정일자: 2022년 1월 6일

* 대항력: 있음

* 비고: 주택도시보증공사가 채권자이므로, 이 정보는 임차인 현황이라기보다는 보증금 관련 채권으로 해석될 가능성이 높습니다. 구본근 임차인과의 관계 확인이 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원 (특별매각조건에 따른 해석)

* 주의: 위 '인수 보증금 합계: 0원'은 특별매각조건에 따른 임차보증금 인수 의무가 없다는 전제하에 산정된 것입니다. 만약 특별매각조건이 이행되지 않거나 법원의 최종 판단에 따라 매수인이 임차보증금을 인수해야 하는 경우, 상당한 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

주변 지역: 대상 물건은 주거지 및 임야 등이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

비교 매물 분석:

* 최근 2026년 7월 4일 거래된 포천시 신북면 가채리 834-6번지 부양빌라(다세대, 76.5㎡)가 8,000만원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 8일 거래된 포천시 신북면 가채리 813-5번지 삼우빌라트(연립, 69.75㎡)가 8,000만원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 8일 거래된 포천시 신북면 가채리 808-4번지 중앙홈타운(다세대, 71.85㎡)이 1억 3,500만원에 거래되었습니다.

분석: 비교적 최근 거래된 유사 물건들의 가격대는 8,000만원에서 1억 3,500만원 사이로 형성되어 있습니다. 대상 물건은 2021년에 사용 승인된 신축 건물로, 비교적 최신 축에 속합니다. 감정가 1억 5천만원은 주변 시세 및 건물 연식을 고려할 때 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 인근에 포천중학교가 소재하고 있습니다.

편의시설: 구체적인 대형 편의시설 정보는 부족하나, 지역 특성상 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 판단됩니다.

기타: 주거지 내에 위치하며, 자연환경과 인접한 특징을 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 권리관계의 불확실성:

* 구본근 임차인의 등기부상 '인수' 표기와 임차인 현황에서의 '대항력 없음' 정보가 상충합니다.

* 주택도시보증공사(HUG)가 채권자인 동시에 임차인으로 기재된 점도 의문입니다.

* 가장 중요한 것은 특별매각조건의 이행 여부입니다. 만약 채권자가 임대차보증금반환청구권 포기 및 임대차등기 말소 의무를 다하지 못할 경우, 매수인이 1억 5천 8백만원의 임차보증금을 인수해야 할 위험이 존재합니다. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 감정가(1억 5천만원)가 최근 거래된 유사 물건들의 최고가(1억 3천 5백만원)보다 높아, 낙찰 후 프리미엄을 고려한 입찰 전략이 필요합니다.

* 지역 개발 제한: 토지이용계획상 성장관리권역, 가축사육제한구역 등 일부 규제 사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년 신축된 도시형생활주택으로, 기본적인 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 입지 조건은 주거 지역으로서 보통 수준이며, 교통 및 생활 편의 시설은 인근에 위치한 학교 및 버스 정류장을 통해 이용 가능합니다.

가장 큰 쟁점은 구본근 임차인과 관련된 권리관계의 불확실성입니다. 특별매각조건이 임차보증금 인수 부담을 해소해 줄 것으로 기대되나, 해당 조건의 명확한 이행 및 법적 효력 확인이 필수적입니다. 만약 임차보증금 인수 위험이 해소된다면, 비교적 신축인 점을 감안하여 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 사용 승인으로 비교적 최신 건물에 속합니다.

* 특별매각조건 활용: 임차보증금 인수 부담이 해소될 경우, 시세 대비 저가 매수 가능성이 있습니다.

* 주거용 부동산: 도시형생활주택으로 실수요자 및 투자 목적 모두 고려 가능합니다.

* 잠재적 가치 상승: 지역 개발 및 기반 시설 확충 시 가치 상승 여력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1억 5천만원입니다. 최근 주변 시세 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 건물들이 8천만원에서 1억 3천 5백만원 사이에서 거래되었습니다.

특히, 2026년 7월 8일 거래된 71.85㎡ 면적의 중앙홈타운이 1억 3천 5백만원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건(59.49㎡)의 적정 시장가는 1억 1천만원 ~ 1억 3천만원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본 건에는 1억 5천 8백만원의 임차보증금 인수 가능성이라는 매우 중대한 위험 요인이 존재합니다. 특별매각조건에 따라 이 위험이 완전히 해소된다는 전제 하에, 감정가(1억 5천만원)를 상회하는 입찰은 신중해야 합니다.

따라서, 잠재적 리스크를 고려하여 1억 2천 5백만원 ~ 1억 4천 5백만원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

최종 입찰가 결정 시에는 반드시 임차보증금 인수 여부에 대한 법률적 검토 및 현장 확인을 선행해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.