나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13383 [1] 서울특별시 중랑구 망우동 584 신내역프라디움더테라스오피스텔 203동 제11층 제1101호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청마감정 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 망우동 소재 "신내역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역(6호선 및 경춘선, 신내역)이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물 내 11층 1101호로서, 외벽: 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감등. 창호: 섀시 창호등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.(후첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형에 가까운 토지로서, 아파트 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약30m 내외 및 남측으로 노폭 약15m 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(후방지역:500m)(위탁지역12m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(후방지역:500m)(협의지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공익용산지(문의:공원녹지과)<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13383 (1)

* 소재지: 서울특별시 중랑구 망우동 584 신내역프라디움더테라스오피스텔 203동 제11층 제1101호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 682,000,000원

* 토지면적: 18.62㎡ (약 5.63평)

* 건물면적: 84.63㎡ (약 25.60평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농협은행주식회사

1.1. 입지조건

* 본건은 서울특별시 중랑구 망우동 소재 "신내역" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있고 지하철 6호선 및 경춘선 신내역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 도로: 본건 서측으로 노폭 약 30m, 남측으로 노폭 약 15m의 도로가 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 권리 분석 결과, 본건의 말소기준권리는 2023년 12월 29일 접수된 농협은행주식회사 근저당권(을1)이며, 해당 권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024년 1월 15일

* 대항력: 없음

* 특이사항: 인수 보증금은 없습니다.

* 등기부 요약:

* 소유권 보존: 주식회사시티해양건설 (2023-12-14)

* 소유권 이전: 임병섭 (2023-12-29)

* 근저당권: 농협은행주식회사 (2023-12-29, 648,000,000원, 말소기준권리)

* 압류: 중랑세무서장 (2025-01-06, 말소)

* 압류: 국민건강보험공단 (2025-03-07, 말소)

* 임의경매: 농협은행주식회사 (2025-09-29, 562,936,831원, 말소)

* 등기부 채권 총액: 648,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 망우동은 신내역 역세권 개발의 수혜 지역으로, 주변에 대규모 아파트 단지와 오피스텔, 그리고 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

* 신내역은 6호선과 경춘선이 만나는 교통 요지로, 유동인구가 풍부하며 상업 및 업무 기능이 발달할 잠재력이 높습니다.

* 본건 오피스텔은 업무시설로 분류되어 있으며, 신축 건물(2023년 준공)로서 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 주변 상권 내에서 경쟁력을 가질 것으로 예상됩니다.

* 주변 시설 분석 결과, 특이한 혐오 시설이나 부정적 영향을 줄 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 신내역(6호선, 경춘선) 초역세권에 위치하여 서울 도심 및 수도권 접근성이 매우 뛰어납니다. 다수의 버스 노선도 운행 중입니다.

* 편의시설: 주변 아파트 단지 및 상업 시설에 다양한 편의시설(마트, 식당, 병원 등)이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

* 교육시설: 인근에 학교가 있어 상대보호구역으로 지정되어 있으나, 이는 교육 환경 보호를 위한 것으로 일반적인 생활에는 지장을 주지 않습니다.

* 건축물: 2023년 준공된 신축 오피스텔로, 철근콘크리트 구조이며 최신 설비(위생, 급배수, 난방, 승강기, 소화전)를 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한사항: 본건 토지는 다수의 도시계획 및 법률에 의해 제한을 받고 있습니다. 주요 제한 사항은 다음과 같습니다.

* 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역

* 도로 관련 규제 (대로3류, 중로2류, 중로3류, 소로3류 접합)

* 가축사육제한구역

* 가로구역별 최고높이 제한지역

* 공공주택지구

* 상대보호구역

* 대공방어협조구역

* 제한보호구역 (후방지역:500m, 위탁지역12m, 협의지역)

* 공익용산지

* 과밀억제권역

* 중점경관관리구역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26~2026.8.25, 외국인 등 대상)

이러한 다양한 용도지역 및 제한사항은 향후 토지 이용이나 건축 행위에 영향을 줄 수 있습니다.

* 건물 정보 미상: 감정평가서에 "기타참고사항: 상세 내역은 미상임"이라고 기재되어 있어, 임대 현황 등에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 임차인 현황 상 인수 보증금은 없습니다.)

1.6. 종합 의견

* 본건은 2023년 신축된 "신내역 프라디움 더 테라스 오피스텔"로, 신내역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 6호선과 경춘선을 모두 이용할 수 있는 교통 편의성은 큰 장점이며, 주변 상권 및 생활 인프라도 잘 갖추어져 있습니다.

* 권리 분석상 인수해야 할 임차인의 보증금이나 부담되는 선순위 권리는 없어 권리 관계는 비교적 명확합니다.

* 다만, 토지이용계획상의 다양한 규제 사항들은 향후 자산 가치나 활용에 있어 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2023년 준공된 신축 건물로, 최신 시설 및 낮은 관리 비용 기대.

* 초역세권 입지: 신내역(6호선, 경춘선)을 도보로 이용 가능한 뛰어난 교통 및 접근성.

* 안정적인 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들 및 임차인의 대항력 없음으로 인한 인수 부담 최소화.

* 지역 개발 잠재력: 신내역 주변 지역의 지속적인 개발 가능성.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 거래 사례 분석:

* 2026년 5월 28일: 전용면적 42.53㎡ (약 12.86평) -> 37,000만원

* 2026년 5월 8일: 전용면적 84.99㎡ (약 25.71평) -> 70,000만원

* 2026년 5월 1일: 전용면적 84.26㎡ (약 25.49평) -> 65,500만원

* 본건은 전용면적 84.63㎡ (약 25.60평)으로, 최근 거래된 84㎡ 타입과 면적이 유사합니다.

* 감정가: 682,000,000원

* 최근 실거래가 범위: 65,500만원 ~ 70,000만원

* 본건의 감정가는 최근 거래된 84㎡ 타입의 실거래가 범위 내에 있으며, 특히 65,500만원과 70,000만원 사이의 가격대를 형성하고 있습니다.

* 종합적인 시세 및 경매 시장 상황을 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 감정가(6억 8,200만원) 수준에서 다소 아래이거나, 최근 거래가 평균치를 상회하는 수준에서 결정될 가능성이 있습니다.

* 인수 보증금이 없는 점을 감안하면, 보수적으로는 최근 거래 최저가 수준인 6억 5,500만원부터, 적극적으로는 감정가 수준인 6억 8,200만원까지 고려해 볼 수 있습니다.

* 현 시세 및 낙찰 가능성 등을 종합적으로 고려하여, 6억 5,000만원 ~ 6억 8,000만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.