나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13302 [1] 서울특별시 중랑구 상봉동 251-2 봄봄파크빌 1층 101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 네오 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 상봉동 소재 "망우역(경의중앙선, 경춘선)" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 형성되어있는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 망우역 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 제5층 건물 내 제1층 제101호로서 외벽 : 치장벽돌 및 석재 붙임 등 창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 공부상 근린생활시설이나 현황 주택으로 이용중임. (후첨 "건물개황도" 및 "사진용지" 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

본건은 집합건축물대장상 근린생활시설이나 현황 주거용으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건은 현장조사 당시 점유자의 폐문부재 등으로 내부를 확인할 수 없어 제반 설비의 작동 여부 및 내부 인테리어 여부 등은 확인이 불가하니 경매 입찰 시 이점에 유의하시기 바람.

물건 비고

. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13302 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 상봉동 251-2 봄봄파크빌 1층 101호

용도: 공부상 근린생활시설, 현황 다세대주택(주거용)

감정가: 242,290,000원

토지 면적: 16.00㎡ (약 4.84평)

토지 지분: 16㎡

건물 면적: 41.79㎡ (약 12.64평)

건물 지분: 41.79㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 신OO

1.2. 건물 정보

건물명: 봄봄파크빌

건축 구조: 철근콘크리트구조

건축 연도: 2017년 사용승인

총 층수: 5층

본건 위치: 1층 101호

주차: 옥내 기계식 4대, 옥외 기계식 3대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 상봉동 소재 "망우역(경의중앙선, 경춘선)" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 형성되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 망우역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

말소기준권리: 강서세무서장의 압류 (2021-11-29)

경매 구분: 부동산 강제경매

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 배

보증금: 65,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2018-02-14

배당신고일자: 2025-11-12

대항력: 있음

비고: -

* 임차인: 신

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2021-02-26

배당신고일자: 2025-11-14

대항력: 있음

비고: (본건 강제경매 채권자)

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

* 상기 금액은 배당표 확정 전까지 변동될 수 있으며, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

3.4. 등기부 요약

- 소유권 이전, 신탁 등기 말소 및 이전 내역 확인.

- 압류(강서세무서장, 중랑구, 영등포구, 서초구) 내역 다수 존재하며 말소 예정.

- 강제경매 개시 결정(신OO, 2025타경13302) 접수일자 2025-09-25.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 거래 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 상봉동 지역의 다세대주택은 건축 연도 및 면적에 따라 시세 편차가 존재합니다.

- 2023년 준공된 월디움상봉 (전용 32.653㎡)은 2026년 7월 18일 37,300만원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 3,770만원 수준입니다.

- 2002년 준공된 삼성빌라 (전용 76.09㎡)는 2026년 7월 10일 28,500만원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 1,230만원 수준입니다.

- 2002년 준공된 연세마을 (전용 51.08㎡)은 2026년 7월 5일 35,000만원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 2,250만원 수준입니다.

- 전반적으로 상봉동 지역의 부동산 시세는 최근 3개월간 토지 면적당 단가는 하락세를 보였으나, 아파트 공급 면적당 단가는 상승세를 보였습니다.

4.2. 본건 시세 평가

본건은 2017년 준공된 건물로, 비교적 신축에 속합니다. 건물 면적 41.79㎡ (약 12.6평) 기준, 최근 신축 빌라 시세와 비교 시 3.3㎡당 약 2,000만원 이상으로 추정할 수 있습니다. 감정가 242,290,000원은 3.3㎡당 약 1,920만원 수준으로, 시장 가격과 유사하거나 약간 낮은 편으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

- 망우역(경의중앙선, 경춘선)을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 위치합니다.

5.2. 편의시설

- 소규모 근린생활시설이 주변에 형성되어 있으며, 망우역 주변의 상업 시설을 이용할 수 있습니다.

5.3. 교육시설

- 본건은 상대보호구역으로 지정되어 있어, 인근 학교의 교육환경 보호에 관한 법률 적용 여부를 관할 교육청에 확인해야 합니다.

5.4. 주변 환경

- 본건 주변으로 주거 밀집 지역이 형성되어 있으며, 주거 환경은 보통 수준입니다.

- 외부 지도 서비스를 통해 주변의 혐오시설 존재 여부를 직접 확인하시는 것이 좋습니다. (현재 검색 결과에서는 특정 혐오시설 정보 확인되지 않음)

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

- 배미소(6500만원)와 신기원(11000만원) 두 명의 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 명도 과정에서 시간과 비용이 소요될 수 있으며, 임차인과의 협상 또는 법적 절차 진행이 필요합니다.

6.2. 위반건축물

- 본건 건물은 공부상 위반건축물로 표기되어 있습니다 (7.1㎡ 주거/시멘트벽돌). 이로 인한 이행강제금 부과, 원상복구 의무 발생 가능성이 있습니다. 관련 위반 내용 및 이행강제금 납부 이력 등을 상세히 확인해야 합니다.

6.3. 공부상 용도와 현황 용도 불일치

- 공부상 근린생활시설이나 현황 주택으로 이용 중입니다. 이는 건축물대장 위반건축물 표기 사유와 관련될 수 있으며, 추후 용도 변경 또는 이행강제금 부과 대상이 될 수 있습니다.

6.4. 내부 확인 불가

- 현장 조사 당시 점유자의 폐문부재 등으로 내부 확인이 불가하여, 제반 설비의 작동 여부 및 내부 인테리어 상태를 파악하기 어렵습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 망우역 인근에 위치하여 교통이 편리하며, 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 또한 상봉동 지역은 꾸준한 시세 상승 잠재력을 가진 지역으로 평가됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인 2명의 존재, 위반건축물 등재, 공부상 용도와 현황 용도의 불일치 등은 본건의 가치를 하락시키는 주요 요인으로 작용할 수 있습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부, 위반건축물 관련 이행강제금 부과 가능성 등 법적, 행정적 리스크 해결에 상당한 주의와 비용이 수반될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 망우역 역세권 인근 입지.

* 비교적 신축 건물(2017년 사용승인).

* 상봉동 지역의 시세 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 242,290,000원입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 합계는 175,000,000원이지만, 배당 신고가 이루어졌고 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수하지 않을 가능성이 높습니다. 그러나 대항력 존재 자체는 명도 부담으로 작용할 수 있습니다.

위반건축물 관련 이행강제금, 원상복구 비용 등 추가적인 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. 이러한 리스크를 감안할 때, 감정가 이하로 접근하는 것이 합리적입니다.

주변 신축 빌라 시세(3.3㎡당 약 3,770만원)와 본건 건물 면적(약 12.6평)을 고려하더라도, 리스크 프리미엄을 적용하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가는 190,000,000원 ~ 220,000,000원 수준에서 고려해 볼 수 있습니다. 이는 주변 시세, 물건의 하자(위반건축물, 명도 등)를 감안한 잠정적인 금액이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리관계 재확인, 명도 예상 비용 산출 등을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.