나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13375 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 제지1층제 비101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은택 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 지하철 우이신설선 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위치하고 있으며 본건 주변에는 공동주택, 주상용 건물, 업무용 건물, 상업용 건물, 학교, 공원, 공공시설 등이 소재하고 있어 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 우이신설선 "솔밭공원역"이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 구분건물 4개호로서, 외벽 : 석재 및 판넬 마감 등, 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 강화유리 등임.

이용상태

기호(가),(다),(라) : 근린생활시설(공실상태)로 이용중임. 기호(나) : 공부상 용도는 근린생활시설이나 기준시점 현재 사무용으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 공동주택 및 상업용 건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 왕복6차선 삼양로, 북측으로 폭 약7m의 포장도로, 동측으로 폭 약9m의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭8m 미만)(접합), 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 과밀억제권역, 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법)) 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13375 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 제지1층제 비101호

용도: 근린상가

감정가: 1,691,000,000 원

토지면적: 106.94㎡ (32.34평)

건물면적: 356.51㎡ (107.84평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

건물 규모: 철근콘크리트구조, 지상 7층, 지하 2층

사용승인일: 2022-05-13

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 지하철 우이신설선 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위치하고 있으며 본건 주변에는 공동주택, 주상용 건물, 업무용 건물, 상업용 건물, 학교, 공원, 공공시설 등이 소재하고 있어 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 우이신설선 "솔밭공원역"이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

도로접면: 본건은 서측으로 왕복6차선 삼양로, 북측으로 폭 약7m의 포장도로, 동측으로 폭 약9m의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭8m 미만)(접합), 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 과밀억제권역, 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법)) 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법))

1.2. 권리분석

권리분석 개요:

본 건의 말소기준권리는 우리은행의 근저당권(2024-05-27 접수, 3,084,000,000원)입니다.

본 경매로 인해 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 등기부상 '지상권'은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으니 주의가 필요합니다.

등기부 채권 총액은 약 3,099,177,530 원 입니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상 (금액이 미상이라도 주의 필요)

1.3. 상권분석

본건은 지하철 우이신설선 "솔밭공원역" 인근에 위치하며, 주변에 공동주택, 주상용 건물, 업무용 건물, 상업용 건물이 혼재된 지역입니다.

건물 내 기호(가),(다),(라)호는 근린생활시설로 공실 상태이며, 기호(나)호는 사무용으로 이용 중입니다.

이는 상권 내 공실 리스크와 함께 향후 임대수익 창출 가능성을 모두 내포하고 있습니다.

1.4. 생활정보

주변에는 학교, 공원, 공공시설 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있습니다.

현장 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 복잡한 금융 구조로 인해 권리관계 확인 및 처리에 시일이 소요될 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 담보로 제공된 다른 물건의 상황이 본 건의 경매 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인이 존재할 경우, 보증금 및 차임이 미상으로 파악되어 인수 여부 또는 명도 관련 예측이 어렵습니다.

* 토지이용계획상 제한: 고도지구, 건축선 후퇴 등 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 지하철역 인근의 상업용 부동산으로, 입지적 장점을 갖추고 있습니다.

다만, 유동화 및 공동담보 물건이라는 특수성과 임대 관계 미상 등의 리스크 요소를 고려해야 합니다.

현재 일부 공실 상태임을 감안할 때, 명확한 투자 전략 수립이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철역과의 접근성이 우수하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 상가 활용 가능성: 근린상가 용도로, 지역 내 유동인구를 기반으로 한 상업적 활용이 기대됩니다.

* (잠재적) 공실 해소 시 수익률 증대: 현재 공실 상태인 호실을 임대하거나 재개발/재건축 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가 1,691,000,000원을 기준으로, 본 건의 특이사항(유동화, 공동담보, 임대관계 미상) 및 시장 상황, 그리고 현재 등기부상 채무 총액(3,099,177,530원)을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 임차인 관련 인수 부담은 없습니다.

정확한 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사, 주변 시세 비교, 수익률 분석 등을 통해 결정되어야 합니다.

본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.