나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13349 [1] 서울특별시 동대문구 제기동 67-201 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13349 [1] 서울특별시 동대문구 제기동 67-201 단독주택 경매

• 사건번호: 2025타경13349
• 주소: 서울특별시 동대문구 제기동 67-201
• 용도: 단독주택

서울북부지방법원 경매5계 2025타경13349 | 소재지: 서울특별시 동대문구 제기동 67-201 | 감정가: 806,675,980원 | 최저가: 806,675,980원 | 용도: 단독주택

1. 서울북부지방법원 2025타경13349 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13349 (1)

소재지: 서울특별시 동대문구 제기동 67-201

용도: 단독주택

감정가: 806,675,980원

토지면적: 99.00㎡ (약 29.95평)

토지제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 49.59㎡ (약 14.99평)

건물지분: 49.59㎡ (약 14.99평)

건물제시외면적: 14.00㎡ (약 4.23평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

1.2. 토지감정요항표 요약

위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 동대문구 제기동, 종암초등학교 북동측 인근에 위치하며, 단독 및 다세대주택, 상업시설 등이 혼재한 지역으로 입지 여건은 보통입니다.

교통상황: 본 건 인근까지 차량 진입이 가능하며, 버스정류장이 위치해 있습니다. 또한 북서측 인근에 지하철 6호선 안암역이 있어 대중교통 이용이 비교적 양호합니다.

형태 및 이용상태: 인접 도로와 대체로 등고평탄한 정방형 토지로 단독주택 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본 건은 북동측으로 약 2m의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25)입니다.

제시목록 외의 물건: 없음

공부와의 차이: 없음

기타 참고사항: 임대관계 미상입니다.

1.3. 건물감정평가요항표 요약

건물의 구조: 목조 기와지붕 단층 주택이며, 외벽은 타일 및 사이딩, 내벽은 타일 및 벽지, 창호는 하이새시로 마감되었습니다.

이용상태: 현재 단독주택으로 이용 중입니다.

설비내역: 위생설비, 도시가스 난방시설 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물: 제시외 건물 (ㄱ), (ㄴ)이 소재합니다.

공부와의 차이: 공부상 기와지붕이나 현황은 아스팔트슁글 지붕입니다.

기타 참고사항:

① 임대관계는 미상입니다.

② 제시외 건물로 인해 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 동대문구 제기동에 위치하며, 종암초등학교 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주거지로는 단독 및 다세대주택이 밀집해 있으며, 상업시설도 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근이 용이한 지역입니다. 교통으로는 인근 버스정류장과 지하철 6호선 안암역을 이용할 수 있어 서울 시내 이동이 편리한 편입니다. 인근에 고려대학교가 위치하여 젊은 활기를 느낄 수 있으며, 다양한 맛집과 카페, 소품샵 등이 분포하고 있어 문화생활을 즐기기에도 좋습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 또한, 주의사항에 명시된 바와 같이 제시외 건물까지 포함하여 매각됩니다. 임대관계는 현재 파악되지 않아 낙찰 후 임차인과의 관계 정리가 필요할 수 있습니다. 가장 중요한 점은 제시외 건물로 인해 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있다는 사실입니다. 이는 향후 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 제기동 지역은 전통적인 주택가와 함께 대학가(고려대학교 인근)의 특성을 겸하고 있습니다. 이는 배후 수요가 탄탄함을 의미하며, 다양한 연령층의 유입이 있습니다. 상업시설 또한 혼재되어 있어 단순 주거지역에 비해 상권 활성화 가능성이 있습니다. 인근에 종암초등학교가 있어 학군 수요도 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 6호선 안암역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

교육: 서울종암초등학교가 인근에 위치하여 자녀의 교육 환경에 대한 접근성이 좋습니다.

편의시설: 주거 및 상업시설이 혼재된 지역 특성상, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한 고려대학교 인근 지역으로 다양한 맛집, 카페, 문화시설 등이 분포하고 있어 생활의 질을 높여줍니다.

6. 잠재적 리스크

위반건축물 등재: 제시외 건물로 인해 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있어, 철거 또는 원상복구 등 이행강제금 부과 및 관련 비용 발생 가능성이 있습니다. 낙찰 후 반드시 관련 법규 및 지자체에 확인해야 합니다.

임대관계 미상: 현재 임차인의 유무 및 임대차 관계가 불분명하여, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

토지거래 허가구역: 외국인 등 특정 대상자에게는 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 주택 등의 용도로 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 구역입니다. 외국인 투자자에게는 제한이 될 수 있으며, 국내 투자자에게는 관련 절차 확인이 필요합니다. 지정 기간은 2025.8.26~2026.8.25입니다.

건물 노후도 및 수리 필요성: 목조 단층 주택으로, 건물의 노후도 및 유지보수 상태에 따라 추가적인 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 동대문구 제기동에 위치한 단독주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며 인근에 학교와 대학가가 있어 주거 환경이 비교적 안정적입니다. 그러나 제시외 건물로 인한 위반건축물 등재 및 임대관계 미상, 토지거래 허가구역 지정 등은 투자를 결정하기 전에 반드시 확인하고 고려해야 할 주요 리스크 요소입니다. 특히 위반건축물 문제는 법적 제재가 따를 수 있으므로, 이에 대한 명확한 해결 방안을 마련해야 합니다.

8. 투자 포인트

향후 도시 재생 사업이나 개발 가능성을 염두에 둔 장기적인 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득할 수 있으며, 제시외 건물 또한 포함되어 있어 명확한 매각 대상입니다.

적절한 수리를 통해 주거용 또는 임대용으로 활용 가능하며, 대학가 인근이라는 점을 감안할 때 소형 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

다만, 위반건축물 문제 해결 및 관련 법규 준수에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 하며, 투자 대비 수익률을 신중하게 분석해야 합니다.1.서울북부지방법원 2025타경13349 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13349 (1)

소재지: 서울특별시 동대문구 제기동 67-201

용도: 단독주택

감정가: 806,675,980원

토지면적: 99.00㎡ (약 29.95평)

건물면적: 49.59㎡ (약 14.99평)

건물제시외면적: 14.00㎡ (약 4.23평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

1.2. 토지감정요항표 요약

위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 동대문구 제기동, 종암초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택과 상업시설 등이 혼재한 지역으로 제반 입지 여건은 보통인 편입니다.

교통상황: 본 건 인근까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 북서측 인근에 지하철 6호선 안암역이 있어 대중교통 상황은 비교적 양호한 편입니다.

형태 및 이용상태: 인접 도로와 대체로 등고평탄한 정방형으로 단독주택 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본 건 북동측으로 약 2m의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 건은 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25)입니다.

1.3. 건물감정평가요항표 요약

건물의 구조: 건물은 목조 기와지붕 단층 주택으로서 외벽은 타일 및 사이딩, 내벽은 타일 및 벽지, 창호는 하이새시 창호입니다.

이용상태: 단독주택으로 이용 중입니다.

설비내역: 위생설비, 도시가스에 의한 난방시설 등이 있습니다.

부합물 및 종물: 제시외 건물 (ㄱ), (ㄴ)이 소재합니다.

공부와의 차이: 공부상 기와지붕이나 현황은 아스팔트슁글 지붕입니다.

기타 참고사항:

① 임대관계는 미상입니다.

② 제시외 건물로 인해 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 동대문구 제기동에 소재하며, 종암초등학교 북동측에 위치합니다. 주변은 단독 및 다세대 주택과 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 좋습니다. 교통망으로는 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 버스정류장이 가깝고 지하철 6호선 안암역이 도보 거리 내에 있어 서울 시내 이동이 용이합니다. 또한, 고려대학교가 인근에 위치하여 지역에 활기를 더하며, 다양한 맛집과 카페, 문화시설을 이용하기에 편리합니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 제시외 건물까지 모두 포함하여 매각되므로, 이를 고려한 입찰이 필요합니다. 현재 임대 관계는 미상으로, 낙찰 후 명도 과정에서 임차인과의 협상이 필요할 수 있습니다. 가장 주의해야 할 사항은 제시외 건물로 인해 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있다는 점입니다. 이는 추후 이행강제금 부과 등 법적 문제가 발생할 수 있으므로, 입찰 전 관련 법규 및 지자체 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 제기동은 주택가와 상업시설이 복합된 지역이며, 특히 고려대학교와 가까워 젊은 유동인구가 많은 특징이 있습니다. 이는 소규모 임대 수요 및 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 또한, 서울종암초등학교가 인근에 있어 교육 환경에 대한 수요도 뒷받침됩니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 6호선 안암역 및 다수의 버스 노선을 통해 서울 전역으로의 이동이 편리합니다.

교육: 서울종암초등학교가 인근에 위치하여 통학이 용이하며, 주변에 고려대학교가 있습니다.

편의시설: 주거 및 상업시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대학가 인근으로 다양한 외식 및 문화 시설을 즐길 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

위반건축물: 제시외 건물로 인해 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있어, 철거 또는 원상복구 명령 및 이행강제금 부과 등의 위험이 있습니다.

임대관계 미상: 임차인 유무 및 관련 법적 사항을 사전에 파악하지 못했을 경우, 명도 과정에서 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

토지거래 허가구역: 외국인 등 특정 대상자에게는 허가가 필요한 구역으로, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 지정되어 있습니다. 투자자 본인의 자격 및 관련 절차를 반드시 확인해야 합니다.

건물 노후 및 수리: 목조 단층 주택으로, 건물의 노후 정도에 따라 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 동대문구 제기동에 위치한 단독주택으로, 입지 및 교통, 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 제시외 건물로 인한 위반건축물 등재, 임대관계 미상, 토지거래 허가구역 지정 등은 반드시 숙지하고 투자 결정을 내려야 할 주요 리스크 요소입니다. 특히 위반건축물 문제는 법적 제재가 따르므로, 이에 대한 명확한 해결 방안 및 비용을 산출한 후 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

향후 재개발 또는 도시 재생 가능성을 고려한 장기 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

토지와 건물을 일괄 매각하며, 제시외 건물까지 포함되어 있어 명확한 취득 대상입니다.

단독주택으로서의 활용 또는 대학가 인근의 특성을 살린 임대 수익 창출 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 투자 전 위반건축물 문제 해결 방안 마련, 임대차 관계 명확화, 토지거래 허가 절차 확인 등이 필수적이며, 이를 종합적으로 고려한 수익률 분석이 필요합니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매5계