나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13335 [1] 서울특별시 강북구 수유동 50-30 연승카운티 제5층 제503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "수유초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 오피스텔 등이 소재하는 일반상업 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건은 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장의 소재 및 지하철4호선 "수유역" 이 도보로 약 10여분의 거리에 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하1층 / 지상9층 내 제5층 제503호로서, ("집합건축물대장"상의 사용승인일은 2016.06.30.임) 외부 : 석재붙임 마감 등. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

대상물건은 기준시점 현재 공동주택(오피스텔)으로 이용중임.

설비내역

대상물건은 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 기계식주차 주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상건물의 토지는 사다리형으로서, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상건물의 북서측으로 덕릉로24길 및 남서측으로 수유로12길의 아스팔트포장 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건은 '토지이용계획확인서' 상에 도시지역, 일반상업지역(가로구역별 최고높이 제한 구역), 일반상업지역(입안), 지구단위계획구역,소로1류(폭 8m 미만)(서울특별시고시 제2022 -342호)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립, 다세대,지정기간:2025.08.26~2026.08025)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임. 2. 본건의 이용상태 및 내부구조도는 이해관계인의 부재, 폐문, 시건장치 등으로 인해 정확한 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황, 집합건축물 대장상 현황도면, 외부관찰 및 탐문 등에 의해 작성되어 실제 이용상태는 내부 구조도와 상이할 수 있는 바, 경매 입찰시 재확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13335 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 50-30 연승카운티 제5층 제503호

용도: 오피스텔

건물 총 면적: 1530.3㎡ (약 463.2평)

전용 면적: 51.86㎡ (약 15.69평)

대지 지분 면적: 19.55㎡ (약 5.91평)

감정가: 332,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건물 사용승인일: 2016년 6월 30일

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 강북구 수유동에 소재하며, "수유초등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 다세대주택, 오피스텔 등이 혼재된 일반상업지대로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 지하철 4호선 "수유역"이 도보 약 10분 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

* 도로 접근성: 대상 건물의 북서측으로 덕릉로24길 및 남서측으로 수유로12길의 아스팔트 포장 도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

* 주요 권리 내역:

* 말소기준권리: 주택도시보증공사 가압류 (2023-09-08, 1,279,000,000원)

* 본건 경매 신청 채권자: 주택도시보증공사 (2025-09-19, 247,000,000원)

* 등기부등본상 권리 내역상, 인수되는 임차권(주택임차권, 김성현, 보증금 247,000,000원)이 확인됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김성현)

* 총 보증금: 247,000,000원 (1차 225,000,000원, 2차 증액 5,000,000원, 3차 증액 17,000,000원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018년 5월 30일

* 확정일자: 2018년 4월 4일 (최종 확정일자 2022년 4월 25일)

* 배당신고일자: 2024년 6월 18일

* 대항력: 있음

* 물건 명세서상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있습니다. 이는 특별매각조건에 따라 임차인이 보증금 반환 채권을 포기하거나, 배당을 통해 전액 변제받아 말소되는 등, 낙찰자가 임차 보증금을 인수하지 않아도 됨을 의미합니다. 따라서 본 물건은 권리상 깨끗한 상태로 인수될 가능성이 높습니다.

* 주의사항: 특별매각조건에 의거하여 임차인 관련 사항이 명시되어 있으나, '인수 보증금 합계: 0원' 기재를 통해 보증금 인수 부담이 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 실제 입찰 시 관련 서류 및 현장 확인을 통해 최종 인수 여부를 반드시 재확인해야 합니다.

* 등기부채권 총액: 1,504,000,000원 (이는 낙찰가의 배당률 산정에 중요한 요소입니다.)

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 서울 강북구 수유동에 위치한 일반상업지역으로, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통 요지: 지하철 4호선 수유역이 도보 약 10분 거리에 있어 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다. 다수의 버스 노선도 이용 가능합니다.

* 상업 및 생활 편의: 주변에 상업 시설이 발달하여 생활 편의성이 높으며, 수유초등학교가 인접해 있습니다.

* 개발 호재: 주변 지역에 모아타운, 재개발 등 도시정비 사업이 추진 중인 지역이 있어 향후 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 편의: 수유초등학교가 가까이 있어 자녀가 있는 가구의 교육 환경이 양호합니다. 근린생활시설이 밀집해 있어 마트, 병원, 식당 등 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통 편의: 수유역을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 올림픽대로, 강변북로 등 주요 도로로의 진입도 용이한 편입니다.

* 주변 시설:

* 교육: 수유초등학교, 번동중학교, 삼각산고등학교 등이 인근에 위치합니다.

* 편의: 수유시장, 이마트에브리데이 수유시장점 등이 인근에 있습니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 유해하거나 혐오시설로 간주될 만한 시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후도: 2016년 사용승인되어 비교적 신축에 속하나, 10년이 경과함에 따라 향후 유지보수 및 관리에 대한 고려가 필요합니다.

* 주차 시설: 기계식 주차 설비가 갖추어져 있으나, 기계식 주차는 고장 발생 시 불편함이나 추가적인 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 권리관계 복잡성: 채권 총액이 15억원 이상으로 높으므로, 경매 절차에서의 배당률 산정 및 후순위 권리 말소 여부 등을 면밀히 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 수유동에 위치한 오피스텔로, 수유역을 도보로 이용할 수 있는 편리한 입지를 갖추고 있습니다. 비교적 신축 건물이며, 주변 상업 및 주거 환경이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 특히, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보는 낙찰자가 임차 보증금 인수 부담 없이 명확한 권리로 소유권을 취득할 수 있다는 점에서 매우 긍정적인 요소입니다. 다만, 높은 채권 총액과 특별매각조건의 이행 여부를 최종적으로 확인하는 절차는 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 임대 수익 가능성: 수유동 지역은 꾸준한 오피스텔 임대 수요를 보이는 지역으로, 비교적 신축 건물인 점을 감안할 때 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 미인수 보증금으로 인한 낮은 실질 취득 비용: '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재된 점은 낙찰가 그대로가 실질적인 취득 비용이 되므로, 투자금 회수 부담이 적습니다.

* 우수한 입지 조건: 수유역 역세권(도보 10분)이며, 생활 편의시설 및 교육 시설 접근성이 우수하여 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 조건입니다.

* 향후 가치 상승 기대: 주변 지역의 재개발 및 모아타운 사업 등은 향후 지역 가치 상승을 견인할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

* 비교적 저렴한 감정가: 유사 면적의 신축 오피스텔 시세에 비해 감정가가 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 물건 명세서에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 낙찰자는 임차인 보증금을 인수하지 않아도 되는 것으로 분석됩니다. 따라서 예상 입찰가는 순수 시세와 감정가, 향후 시세 상승 가능성 등을 고려하여 산정합니다.

* 감정가: 332,000,000원

* 전용 면적: 51.86㎡ (약 15.69평)

* 주변 시세 (비교 대상):

* 연식 4년 된 '수유역더오페라'(15-21평)의 경우 약 4.19억 원 수준에서 거래되었습니다.

* 연식 6년 된 '어반빌리움수유'(10평)는 약 1.5억 ~ 1.9억 원 수준입니다.

* 본건은 연식 10년차(2016년 준공)이며, 15.69평의 전용 면적을 고려할 때, 인근 유사 단지의 시세보다는 감정가 수준 또는 그 이상으로 평가될 수 있습니다.

* 분석: '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점을 감안할 때, 본건은 권리상 매우 깨끗한 물건으로 평가됩니다. 감정가 3억 3천 2백만 원은 주변 신축 오피스텔의 시세와 비교했을 때 경쟁력 있는 수준입니다.

* 보수적 예상 입찰가: 340,000,000원 ~ 370,000,000원

* 이는 감정가 수준에서 시작하여, 유사 면적 오피스텔의 시장 가격을 고려한 범위입니다.

* 낙찰가 산정 시에는 경쟁 입찰자 수, 경매 당시 시장 분위기, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 임차인의 특별매각조건 이행 여부에 대한 최종 확인은 입찰 전 필수입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.