나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13294 [1] 서울특별시 도봉구 도봉동 600-20 포레라스 제4층 제403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 도봉구 도봉동 소재 '서울북부지방검찰청' 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 연립·다세대주택, 아파트, 오피스텔 및 중ㆍ소규모의 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상토지까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 '도봉역'(지하철 1호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건 내 제4층 제403호로서, 외벽 : 석재 마감 등, 창호 : 새시창호 마감 등임.

이용상태

공부상 용도는 오피스텔이며, 현황 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 탐문조사 되었음.(후첨 '건물이용상황 및 임대상황' 참조)

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지(경보)설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 주차장시설(자주,기계) 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 건부지(제2종근린생활시설, 다세대주택 및 오피스텔)로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 도시지역 , 준주거지역 , 고도지구(28m 이하) , 제1종지구단위계획구역(도봉생활권중심, 도봉구 홈페이지 내용 참조), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13294 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 도봉동 600-20 포레라스 제4층 제403호

구분: 오피스텔

토지면적: 22.90㎡ (약 6.92평)

건물면적: 58.52㎡ (약 17.70평)

감정가: 306,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

위치 및 주변환경:

대상 물건은 서울특별시 도봉구 도봉동에 위치하며, '서울북부지방검찰청' 서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 연립·다세대주택, 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 분포하는 지역입니다.

교통:

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 1호선 '도봉역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지이용계획:

도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25. 외국인 등 대상) 등 다양한 도시계획적 제한이 적용되고 있습니다.

도로:

건물은 남측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입에 문제가 없습니다.

3. 권리분석

권리관계 요약:

본 물건은 다수의 권리가 설정되었으나, 대부분 말소될 예정입니다. 말소기준권리는 부산지방법원 2023카단105446 (주택도시보증공사 가압류)입니다.

말소기준권리:

부산지방법원 2023카단105446 (접수일자: 2023-09-08)

낙찰 시 인수되는 권리:

등기부 요약상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(박성현)

* 보증금: 270,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-19

* 확정일자: 2022-04-05

* 배당신고일자: 2024-06-05

* 대항력: 없음

인수 가능한 보증금:

임차인 현황에서 '대항력 없음'으로 명시되어 있으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 추가로 인수할 필요가 없음을 의미합니다.

4. 상권분석

주변 상업시설:

대상 물건이 속한 포레라스 건물은 오피스텔로, 주변에는 다양한 종류의 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

오피스텔 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 동일 건물(포레라스) 내 유사 면적대의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2025년 6월 13일: 59.95㎡, 3층, 23,300만원 (약 388.65만원/㎡)

* 2025년 12월 21일: 55.44㎡, 4층, 19,000만원 (약 342.71만원/㎡)

* 2026년 4월 24일: 59.95㎡, 2층, 13,000만원 (약 216.85만원/㎡) - 이 거래는 다른 사례에 비해 현저히 낮은 금액으로, 특수한 상황이 반영되었을 가능성이 있습니다.

현재 본건 건물의 면적은 58.52㎡입니다. 4층에 위치한 55.44㎡ 면적의 오피스텔이 19,000만원에 거래된 사례를 기준으로 면적을 환산하면 약 20,033만원(19,000만원 / 55.44㎡ * 58.52㎡)의 가치를 지닙니다. 3층에 거래된 23,300만원 사례를 기준으로 환산 시 약 22,693만원(23,300만원 / 59.95㎡ * 58.52㎡)으로 추정됩니다.

감정가 306,000,000원은 최근 시장 거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

주변 편의시설:

단독주택, 다세대주택, 아파트 단지가 인접해 있으며, 도봉역 인근으로 상업 시설이 발달해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교육시설:

인근에 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육기관이 위치하고 있습니다.

의료시설:

도봉구 내 종합병원 및 병의원 등 의료시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경:

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 주택도시보증공사(HUG)가 해당 물건과 관련된 금융 약정 또는 보증 관련 조건이 변경되었음을 시사합니다. 이는 HUG가 현재 이 물건의 관리 및 매각에 깊이 관여하고 있음을 나타냅니다.

토지이용계획상 제한:

다수의 토지이용계획상 제한이 존재하며, 특히 '과밀억제권역' 및 '(한강)폐기물매립시설 설치제한지역' 등은 향후 개발이나 이용에 영향을 줄 수 있는 요소입니다. 다만, 폐기물매립시설이 직접적으로 인접해 있는지 여부는 추가 확인이 필요합니다.

시장 가격 변동성:

최근 거래 사례 중 매우 낮은 가격의 거래가 있어, 시장의 일시적인 하락세 또는 해당 거래의 특수성을 고려해야 합니다. 감정가와 실제 시장가 사이의 격차가 존재하므로 신중한 접근이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 지하철 1호선 도봉역 역세권에 위치한 비교적 신축급(2019년 준공) 오피스텔입니다. 입지, 교통, 생활 편의성은 양호한 편입니다. 권리관계상 인수할 임차보증금이 없고, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이므로 권리상 문제는 적습니다. 다만, 감정가가 최근 시세보다 높게 책정된 점과 HUG의 인수조건 변경이라는 특이사항을 고려해야 합니다. HUG가 채권자이자 임차인으로 직접 연관되어 있어, 매각 절차가 비교적 원활하게 진행될 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 1호선 도봉역 역세권 위치

* 2019년 준공으로 비교적 최신식 건물

* 임차인 대항력 없어 명도 부담 없음

* HUG의 개입으로 인한 매각 절차의 투명성 및 신속성 기대

9. 예상 입찰가

현재 본건의 감정가는 306,000,000원입니다. 그러나 제공된 최근 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 층수의 오피스텔 거래가는 약 200,000,000원 ~ 230,000,000원 수준으로 추정됩니다. 임차 보증금 인수 부담이 없다는 점을 감안하더라도, 시세 대비 높은 감정가를 고려할 때 무리한 입찰은 지양해야 합니다.

안정적인 투자를 위해서는 시장 거래가 범위를 중심으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 이에 따라, 예상 입찰가는 200,000,000원 ~ 230,000,000원 사이에서 결정하되, 현장 조사 및 추가 시세 확인을 통해 최종 입찰가를 신중하게 결정할 것을 권고합니다. HUG의 매각 의지 및 시장 상황을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.