나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13258 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 131-1 유엔팰리스 3층303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남산 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 장안동 '장안2동 주민센터' 남서측 인근에 위치한 부동산으로 주위환경은 단독주택, 빌라 등이 위치하는 주택지대로, 인근에 장평초, 동답초 등 교육시설이 소재하고 인근 ‘답십리로’, ‘장한로’변으로 주변으로 음식점, 카페, 병원, 약국 등 생활편의시설이 위치하고 있음.

교통상황

본건 인근 ‘답십리로’, ‘장한로’, ‘한천로’변으로 버스정류장이 위치하고 있음.

건물의 구조

(철근)콘크리트조 평스라브 7층 공동주택(아파트) 내 제3층 제303호로, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 하이샷시창호 임.

이용상태

아파트로 이용중임. (이용상태 : 후첨 ‘내부구조도’ 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 엘리베이터시설, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지, 사다리형 토지로 아파트 부지로 이용 중에 있음.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 8미터 도로에, 동측으로 노폭 약 8미터 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

장안동 131-1: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역<건축법>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13258 (1)

소재지: 서울특별시 동대문구 장안동 131-1 유엔팰리스 3층303호

용도: 아파트

감정가: 713,000,000원

토지면적: 46.54㎡ (약 14.08평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 119.15㎡ (약 36.04평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 안OO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 동대문구 장안동 '장안2동 주민센터' 남서측 인근에 위치한 부동산으로, 주위 환경은 단독주택, 빌라 등이 위치하는 주택지대입니다.

* 교통상황: 본 건 인근 '답십리로', '장한로', '한천로'변으로 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물의 구조: (철근)콘크리트조 평스라브 7층 공동주택(아파트) 내 제3층 제303호로, 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 하이샷시창호로 구성되어 있습니다.

* 이용상태: 현재 아파트로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 소방 설비, 엘리베이터 시설, 주차장 시설 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 평지, 사다리형 토지로 아파트 부지로 이용 중에 있습니다.

* 인접 도로상태: 남서측 및 동측으로 노폭 약 8미터 도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 관련 법규에 따른 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

* 채권자 및 경매 유형: 본 경매는 채권자 안OO의 신청에 의한 부동산 임의경매입니다.

* 말소기준권리: 2004년 10월 5일 접수된 하나은행 근저당권(176,400,000원)이 말소기준권리입니다.

* 매각 후 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 세부 사항은 명세서 확인 필요)

* 등기부 내역 요약:

* 소유권보존: 조석제 (2004-08-17)

* 소유권이전: 박한희 (2004-10-05, 매매)

* 근저당권: 하나은행 (2004-10-05, 176,400,000원) - 말소기준

* 가압류: 서울보증보험주식회사 (2007-04-02, 68,050,000원) - 말소

* 근저당권: 안병윤 (2017-04-14, 660,000,000원) - 말소

* 임의경매: 안병윤 (2025-09-08 접수, 660,000,000원) - 본 경매 개시

* 채권 총액: 등기부상 채권 총액은 904,450,000원입니다. (이는 말소 예정된 권리 포함 총액임)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계는 미상임.

4. 상권분석

* 주위 환경: 본 건은 서울특별시 동대문구 장안동의 '장안2동 주민센터' 남서측 인근에 위치하며, 단독주택, 빌라 등이 혼재된 주택가 지역입니다.

* 생활편의시설: 인근 '답십리로', '장한로'변을 따라 음식점, 카페, 병원, 약국 등 다양한 생활 편의시설이 밀집해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

* 교육시설: 장평초등학교, 동답초등학교 등 교육 시설이 소재하고 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건과 직접적인 연관이 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교육: 장평초등학교, 동답초등학교 등 도보 거리에 위치하여 자녀들의 통학이 용이합니다.

* 교통: 인근에 다수의 버스 노선이 운행하는 버스 정류장이 있어 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 병원, 약국, 은행, 마트, 식당 등 일상생활에 필요한 각종 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 미상 임대차 관계: 현재 임대차 관계가 미상으로 확인되어, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 설령 임차인이 있더라도 보증금 및 차임 액수가 불분명하므로, 입찰 시 이에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

* 미소멸 권리: 등기부 상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 현재 지상권의 존재 여부 및 상세 내용은 추가 확인이 필수적이며, 이는 향후 재산권 행사에 제약을 줄 수 있는 중대한 리스크 요인이 될 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 복합적인 도시계획 및 개발 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합의견

본 물건은 서울 동대문구 장안동에 위치한 아파트로, 역세권은 아니지만 주택가 내에 자리하고 있어 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 주변 편의시설과 교육 시설이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 높습니다. 감정가는 7억 1천3백만원으로 책정되었으나, 권리분석 상 지상권 등 인수될 수 있는 권리가 존재하며 임대차 관계가 불분명한 점은 주요 리스크 요인입니다. 이러한 리스크를 면밀히 분석하고 해결 방안을 모색한다면, 가치를 회복할 수 있는 잠재력을 지닌 물건으로 판단됩니다.

8. 투자포인트

* 우수한 주거 입지: 생활 편의시설 및 교육 시설이 풍부한 주택가에 위치하고 있습니다.

* 아파트로서의 안정성: 공동주택이라는 점에서 일반적인 주거 수요를 꾸준히 확보할 수 있습니다.

* 감정가 대비 잠재가치: 현재 감정가를 기준으로 시장 상황을 고려한 투자 전략 수립 시, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상입찰가

본 물건의 감정가는 713,000,000원입니다. 예상 입찰가는 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 금액을 기준으로 산정합니다. 다만, 지상권 존재 가능성 및 임대차 관계 미상 등의 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 본 물건의 실제 가치 및 경매 시장 상황을 면밀히 분석한 후 입찰가를 결정해야 합니다. 따라서, 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가 제시 대신, 감정가를 참고하되 리스크 해소 비용 및 향후 가치 상승 잠재력을 종합적으로 판단하여 전략적으로 접근할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.