나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13183 [1] 서울특별시 도봉구 창동 731-19 더프라우드창동1동 제1층 제105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더존 · 평가일 2025.10.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 "서울가인초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 오피스텔, 단독주택 및 다세대주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상14층 건물 내 제1층 제105호, 제106호로서, 외벽: 석재붙임 및 커튼월마감 등, 내벽: 세멘몰탈위 페인팅 마감 등, 샷시: 샷시창호 등임.

이용상태

기호1,기호2는 제2종근린생활시설(휴계음식점)으로서 펑가시점 현재 "공실"상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 소화설비, 엘리베이터설비, 기계식주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로대비 등고평탄한 5필 일단의 부정형 토지로서, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 노폭 약40미터 내외, 남서측으로 노폭 약7~8미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

- 본건 토지 1~3: 도시지역 , 준주거지역 , 제1종지구단위계획구역(쌍문생활권중심, 도봉구 홈페이지 내용 참조) , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),도시관리계획 입안중(2025-07-24)(제1종지구단위계획구역, 쌍문생활권중심),건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법))임. - 본건 토지 4: 도시지역 , 준주거지역 , 제1종지구단위계획구역(쌍문생활권중심, 도봉구 홈페이지 내용 참조) , 도로(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),도시관리계획 입안중(2025-07-24)(제1종지구단위계획구역, 쌍문생활권중심),건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법))임. - 본건 토지 5: 도시지역 , 준주거지역 , 제1종지구단위계획구역(쌍문생활권중심, 도봉구 홈페이지 내용 참조), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),도시관리계획 입안중(2025-07-24)(제1종지구단위계획구역, 쌍문생활권중심)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임내내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 도봉구 창동 731-19 더프라우드창동1동 제1층 제105호에 위치한 근린상가 물건입니다.

사건번호는 서울북부지방법원 2025타경13183 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 1,095,000,000원입니다.

토지 면적은 17.31㎡ (약 5.24평)이며, 건물 면적은 47.74㎡ (약 14.44평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

채권자는 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO로 기재되어 있으나, 등기부상 말소기준권리인 근저당권자는 중소기업은행입니다.

본건은 유동화 물건이라는 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 도봉구 창동에 소재한 '서울가인초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 근린생활시설, 아파트단지, 오피스텔, 단독주택 및 다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다.

교통 상황은 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 북서측으로 노폭 약 40미터, 남서측으로 노폭 약 7~8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (중소기업은행으로 추정)입니다.

말소기준권리는 2024년 10월 16일 접수된 중소기업은행의 근저당권(채권최고액 2,040,000,000원)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. (갑3 소유권이전, 갑4 압류, 갑5 임의경매, 갑6 압류 등)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 '지상권개요'가 있으나, 매각으로 소멸되지 않는 구체적인 권리는 명시되어 있지 않아 해당 사항은 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대차 내역은 미상입니다.

주의사항: 현재 임차인 관련 명확한 정보가 공개되지 않았으며, '임내내역은 미상임'이라는 점은 명도 진행 시 추가적인 확인 및 주의가 필요할 수 있습니다. (금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.)

집합건물 등기부 요약:

* 갑2: 주식회사지에이치디앤씨 (2024-10-16 소유권이전1번신탁등기말소)

* 갑3: 주식회사비채팜 (2024-10-16 소유권이전, 매매 1,088,000,000원)

* 을1: 중소기업은행 (2024-10-16 근저당권, 채권액 2,040,000,000원, 말소기준권리)

* 갑4: 동화성세무서장 (2025-08-27 압류, 말소)

* 갑5: 중소기업은행 (2025-09-02 임의경매, 채권액 1,763,247,687원, 말소)

* 갑6: 도봉구청장 (2025-12-24 압류, 말소)

등기부채권 총액: 2,040,000,000원

1.3. 상권분석

본건은 서울가인초등학교 인근 지역으로, 주거지와 상업시설이 혼합된 상권입니다.

본 건물은 업무시설(오피스텔)과 근린생활시설로 구성되어 있으며, 본건은 제1층 제105호로 제2종근린생활시설(휴게음식점) 용도로 평가되었습니다.

현재 '공실' 상태로, 이는 잠재적 임차인 확보 및 상권 활성화 정도를 파악하는 데 중요한 요소입니다.

주변의 아파트단지, 오피스텔 등은 잠재적 고객 기반이 될 수 있습니다.

지도 검색 결과, 주변에 서울가인초등학교, 다수의 오피스텔 및 아파트 단지, 상가건물들이 밀집해 있습니다. 혐오시설은 현재까지 검색되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 서울가인초등학교가 바로 인접해 있어 어린 자녀가 있는 세대에 유리합니다.

* 교통 시설: 인근 버스정류장을 통해 시내버스 노선을 이용할 수 있습니다. 창동역까지의 접근성은 대중교통 이용 시 용이합니다.

* 편의 시설: 주변 주거 단지 내 편의시설 및 근린상가를 이용할 수 있으며, 차량 이동 시 대형마트 등도 접근 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

현재 본건이 '공실' 상태라는 점은 향후 임차인 확보 및 공실률 관리에 대한 부담이 될 수 있습니다.

유동화 물건이라는 특성상, 일반 경매 물건보다 명도 과정 등에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

토지이용계획 상 '도시관리계획 입안중(2025-07-24)'으로 지정된 제1종지구단위계획구역(쌍문생활권중심)은 향후 지역 개발 방향에 따라 건물의 가치나 용도에 영향을 줄 수 있습니다.

본건 토지는 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있으며, 지정기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 낙찰자가 외국인 또는 특정 용도의 토지를 취득하는 경우 허가 절차가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 도봉구 창동에 위치한 신축급 상가 건물 내 구분 상가입니다. 서울가인초등학교 인근에 자리하고 있으며, 주변은 주거 및 상업시설이 혼합된 지역입니다.

권리관계는 말소기준권리인 근저당 외 다수의 권리가 있으나, 모두 매각으로 소멸될 예정이어서 낙찰자가 깨끗한 등기 상태를 인수하게 됩니다.

건물 자체는 비교적 최근에 건축(2022년 건축 허가, 2024년 사용승인)되어 신축 연도가 짧은 편입니다.

현재 공실 상태이며 유동화 물건이라는 점은 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

서울 북부 지역의 준주거지역 내 상가로, 향후 도봉구 및 창동 지역의 도시 개발 계획에 따른 수혜를 기대할 수 있습니다.

건물 신축 연도가 짧아 시설 노후화에 따른 부담이 적습니다.

주변 주거 단지의 배후 수요를 바탕으로 공실 해소 시 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,095,000,000원입니다.

현재 공실 상태이며 유동화 물건이라는 점, 그리고 낙찰 후 명도 및 임차인 확보 과정을 고려해야 합니다.

인수되는 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다.

본 물건의 투자 가치는 향후 임대 수익률 및 시세 상승 가능성을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

일반적인 경매 투자 원칙에 따라 감정가를 기준으로 보수적으로 접근한다면, 약 70% ~ 85% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

이를 환산하면 약 7억 6천만원에서 8억 5천만원대의 범위에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

(참고: 본 입찰가 제시는 일반적인 경매 투자 원칙에 따른 추정치이며, 실제 입찰가는 현장 조사, 시세 조사, 경쟁 구도 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.