나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13165 [1] 서울특별시 강북구 수유동 358-5 새로움빌 제3층 제303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경인 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "인수초등학교" 남동측 인근에 위치에 위치하 며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로 서, 전반적인 주위 환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 동측 인근에 우이신설선"가오리역"이 위치하고, 인 근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 무난시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 3층 303호로서, 외벽 : 외장 석재붙임 등 마감. 창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실2, 발코니, 현관)으로 이용중입니다.

설비내역

본건은 급·배수시설 등 기본적인 위생설비, 난방설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 완경사인 가장형 토지로서, 공동주택(다세대주택), 제1종근린 생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

수유동 358-5 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(20m이하-완화시28mdlgk), 소로3류(폭 8m 미 만)(접합), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역 등입니다. (자세한 사항은 후첨 "토지이용계획확인서" 참조)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13165 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 부동산 현황

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 358-5 새로움빌 제3층 제303호

용도: 다세대주택

토지면적: 29.08㎡ (약 8.79평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 48.39㎡ (약 14.64평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정 및 거래 정보

감정가: 252,000,000원

토지별도 매각 없음 (토지/건물 일괄매각)

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "인수초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 출입이 가능하며, 동측 인근에 우이신설선 "가오리역"이 위치하고 있습니다. 또한, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 2016-06-30, 한귀석

* 소유권이전: 2016-07-25, 변형중

* 소유권이전: 2020-08-10, 주식회사마니주택

* 주택임차권 (을7): 2024-05-28 접수, 이준수, 권리금액 240,000,000원, 말소: 인수

* 가압류 (을6): 2022-09-22 접수, 주택도시보증공사, 권리금액 1,716,000,000원, 말소: 말소 (말소기준권리)

* 압류 (을7): 2023-03-27 접수, 동안산세무서장, 말소: 말소

* 강제경매 (갑8): 2025-08-28 접수, 한국주택금융공사, 권리금액 267,655,619원, 말소: 말소 (본 경매 사건)

총 등기부 채권액: 1,956,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 유

보증금: 500,000원

차임: 750,000원

전입일자: 2024-08-20

확정일자: 해당 없음

배당신고일자: 해당 없음

대항력: 없음

비고: 보증금 중 인수 대상 금액 없음.

* 임차인: 이준수 (한국주택금융공사 관련 추정)

보증금: 240,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-06-20

확정일자: 2022-05-27

배당신고일자: 2024-05-28

대항력: 있음

비고: 등기부상 '인수'로 기재되어 있으며, 배당에서 보증금 전액 변제되지 않을 경우 잔액 부분을 매수인이 인수해야 함.

3.3. 권리 분석 종합

본 물건은 선순위 임차인(이준수, 보증금 240,000,000원)이 존재하며, 해당 임차인은 대항력이 있어 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔여 금액은 매수인이 인수하게 됩니다. 이는 본 물건의 가장 중요한 권리상 부담입니다. 기타 권리들은 경매 진행으로 인해 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

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4.1. 주변 지역 특성

본 건이 위치한 지역은 다세대주택 및 단독주택이 밀집한 전형적인 주거 지역이며, 근린생활시설과 교육 시설이 인접해 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

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5.1. 편의 시설

인근에 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 시설

* 인접: 인수초등학교 (남동측 인근)

5.3. 교통 시설

* 지하철: 우이신설선 가오리역 (동측 인근)

* 버스: 인근 도로변 노선버스정류장 다수

6. 잠재적 리스크

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6.1. 임차인 관련 리스크

* 선순위 대항력 있는 임차인(이준수)의 보증금 240,000,000원이 매각 후에도 인수될 가능성이 매우 높습니다. 경매를 통해 이 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인은 추가적인 금전적 부담을 안게 됩니다. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

6.2. 기타 리스크

* 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 고도지구(20m이하-완화시28m), 소로3류(폭 8m 미만) 등 용도지역 및 지구에 따른 건축 및 이용상 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

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본 물건은 서울 강북구 수유동의 주거지역 내에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 교육 시설 접근성이 양호합니다. 그러나 2억 4천만 원에 달하는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담은 본 물건의 투자 가치를 결정하는 매우 중요한 요소입니다. 현재 감정가는 2억 5천2백만 원이지만, 실질적인 총 매입 비용은 인수 보증금을 포함할 경우 훨씬 높아질 수 있습니다. 따라서 신중한 권리 분석과 현장 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

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* 초등학교 및 지하철역 인근으로 비교적 양호한 입지 조건.

* 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 수요 기대 가능.

* 다세대주택으로 소형 투자 또는 실거주 목적 접근 가능.

9. 예상 입찰가

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본 건의 감정가는 252,000,000원입니다. 최근 주변 시세 분석 결과, 동일 면적(약 48.39㎡)의 다세대 주택 시세는 약 150,000,000원에서 266,500,000원 사이로 형성되어 있습니다.

그러나 본 건의 가장 큰 위험 요소인 240,000,000원의 인수 보증금(대항력 있는 임차인)을 고려할 때, 낙찰 후 총 부담액이 현재 감정가 또는 시장 시세를 초과할 가능성이 매우 높습니다.

이에 따라, '인수 보증금'을 제외한 '순수 입찰가'는 다음과 같이 산정하며, 이는 총 투자비용이 감정가를 넘지 않도록 하는 보수적인 접근입니다.

총 예상 취득 비용 목표: 252,000,000원 (감정가 수준)

인수 보증금: 240,000,000원

따라서, 예상 입찰가 = 총 예상 취득 비용 목표 - 인수 보증금

예상 입찰가: 12,000,000원

상기 예상 입찰가는 매우 보수적인 접근 방식이며, 2억 4천만 원의 인수 보증금으로 인해 실제 총 취득 비용은 훨씬 높아질 수 있습니다. 투자를 고려하시는 분께서는 반드시 인수되는 보증금 관련 위험을 충분히 인지하시고, 철저한 현장 조사와 추가적인 법률 및 권리 분석을 통해 입찰 여부를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.