나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13141 [1] 서울특별시 동대문구 청량리동 548 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이정희 · 평가일 2025.10.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 제기동 소재 "서울홍파초등학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 제기동 전래시장및 주변상가와 후면 주택으로 이루어진 후면주택지대임.

교통상황

본건까지 차량출입은 불가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측, 남측, 동측으로 노폭 약 2미터의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화 구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률> 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 목조 기와지붕 단층주택으로서 외벽 : 연와조적 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 창호 새시 창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

상하수도 급배수시설 및 난방시설등임.

부합물 및 종물

본건 토지상에 패널조 패널지중 주거용시설 약 27제곱미터가 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 동대문구 청량리동 548번지에 소재한 단독주택입니다.

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13141 (1)

* 소재지: 서울특별시 동대문구 청량리동 548 (신 주소: 서울특별시 동대문구 약령시로17길 54-3)

* 용도: 단독주택

* 감정가: 840,784,500원

* 토지면적: 95.20㎡ (약 28.78평)

* 건물면적: 33.06㎡ (약 9.99평) (건축물표제부 기준)

* 제시외 건물: 패널조 주거용 시설 약 27.00㎡ (약 8.17평) (건물감정평가요항표상 부합물 및 종물)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 동대문구 제기동에 위치한 "서울홍파초등학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 환경: 제기동 전래시장 및 주변 상가와 후면 주택지로 이루어진 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 직접 진입은 어려우나, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

* 토지 형태: 인접 토지와 등고평탄한 사다리형 토지로, 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

* 도로 상태: 남서측, 남측, 동측으로 노폭 약 2미터의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 다수의 권리 변동이 있었으나, 말소기준권리인 근저당권(안양저축은행, 2020-04-10 접수)으로 인해 경매개시결정(2025-08-26) 외 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 말소기준권리: 안양저축은행 근저당권 (2020-04-10, 60,000,000원)

* 등기부 현황:

* 소유권 이전 등기, 신탁 등기 등이 확인됩니다.

* 임의경매 개시결정 등기가 등재되어 있습니다 (채권자: 안양저축은행, 채권액: 60,000,000원).

* 등기부채권 총액은 60,000,000원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 물건명세서상 "지상권"이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 지상권의 존재 여부 및 상세 내용은 반드시 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대차 관계는 미상으로, 현재 거주 중인 임차인이 있는지, 있다면 대항력 및 우선변제권 유무 등을 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 청량리동 일대는 동대문구의 주요 상업 및 교통 중심지로, 제기동 전래시장 등 지역 생활 기반 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 주변 시세: 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보에 따르면, 2026년 5월 기준 전용면적 52.52㎡ ~ 59.94㎡의 다세대/연립 주택이 약 5억 5천 5백만원에서 9억 7천 7백만원 사이에서 거래되었습니다.

* 시세 분석: 본건은 단독주택이며, 비교 대상인 다세대/연립과는 거래 방식 및 가치 산정 기준이 다릅니다. 본건의 경우, 95.20㎡의 토지 면적이 중요한 자산으로 평가될 수 있으며, 향후 재건축/재개발 가능성도 잠재하고 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 서울홍파초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 제기동 전래시장 및 주변 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 교통: 차량 진입은 제한적이나, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 도로 접근성: 약 2미터 폭의 좁은 도로와 접하고 있어 차량 진입 및 주차에 어려움이 있을 수 있으며, 이는 향후 건축 행위 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

* 미확인 지상권: 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성이 명시되어 있어, 해당 권리가 물건의 가치에 미치는 영향을 면밀히 파악해야 합니다.

* 제시외 건물: 27㎡의 제시외 건물(패널조 주거용 시설)은 법적으로 무허가 건물일 수 있으며, 철거 등과 관련된 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한사항:

* 제3종일반주거지역으로 용도 제한이 따릅니다.

* 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(정확한 범위는 교육청 확인 필요), 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 특히, 2026년 8월 25일까지 외국인 등이 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 주택 거래 시 토지거래계약허가를 받아야 하는 구역에 해당하므로, 외국인 등 특정 매수자에게는 거래에 제한이 있을 수 있습니다.

* 임대차 관계 불확실성: 임대사항 미상으로, 인수해야 할 임차인이 있을 경우 명도 저항이나 예상치 못한 비용이 발생할 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 일반적인 지도 검색을 통해 해당 물건의 직접적인 인근 지역에서 심각한 혐오시설(예: 대규모 유흥업소 밀집 지역, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 현장 확인은 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 동대문구 청량리동에 위치한 단독주택으로, 95.20㎡의 토지 면적과 33.06㎡의 건물, 그리고 27㎡의 제시외 건물을 포함하고 있습니다. 입지적으로는 초등학교와 전통시장 등 생활 편의시설 접근성이 양호하며 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

주요 자산 가치는 토지에서 비롯될 것으로 보이며, 제3종일반주거지역에 속해 있어 향후 재건축/재개발 가능성을 기대할 수 있습니다. 하지만 약 2미터의 좁은 도로, 소멸되지 않는 지상권의 가능성, 무허가 제시외 건물, 그리고 복잡한 제한사항들은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요한 부분입니다. 현재까지 파악된 권리 관계는 비교적 명확하나, 임대차 관계가 불확실한 점은 명도 과정에서 리스크 요인이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 토지 가치 상승 잠재력: 95.20㎡의 토지는 개발 잠재력을 내포하고 있으며, 향후 도시 계획 변화에 따라 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 편리한 생활 인프라: 학교, 시장, 상업시설이 인근에 있어 정주 여건이 우수합니다.

* 추가 공간 활용: 27㎡의 제시외 건물은 현재로서는 추가적인 공간으로 활용될 수 있습니다.

* 역세권 잠재력: 청량리역 인근 개발과 함께 지역 가치 상승의 수혜를 받을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 840,784,500원입니다. 본건은 단독주택의 노후도, 제시외 건물의 존재, 소멸되지 않는 지상권의 가능성, 좁은 도로 폭 등 고려해야 할 리스크 요인이 있습니다. 또한, 비교 대상인 다세대/연립 주택의 거래 사례와는 직접적인 비교가 어렵습니다.

첫 경매임을 감안할 때, 감정가 대비 75% ~ 85% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 6억 3천만원 ~ 7억 1천 5백만원

* 단, 정확한 재건축 가능성, 지상권 조사 결과, 명도 가능성 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 첫 입찰 시 감정가의 75% 수준인 약 6억 3천만원부터 시작하여 유찰 시 금액을 점진적으로 상향하는 전략을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.