나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경3302 [1] 서울특별시 중랑구 상봉동 103-2 비동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이룸감정 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 상봉동에 소재하는 지하철 7호선, 경의중앙선등 환승역인 "상봉역" 동측 인근에 위치하며 부근은 아파트등의 공동주택과 업무시설(오피스텔), 각종 근린생활시설등이 혼재하여 형성되어 있는바 제반 여건은 보통임

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 지하철 7호선, 경의중앙선등 환승역인 "상봉역"이 소재하는바 대중교통이용 편의도는 무난함

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 9층건(사용승인일자: 2019. 5. 8)중 제 5층 제 501호로, 외벽: 외장석재붙임등 마감 내벽: 벽지 및 타일붙임등 마감 바닥: 바닥재깔기 및 타일등 깔기 창호: 새시창호임

이용상태

단지형다세대주택으로 이용중이며 집합건축물대장상의 "건축물현황도" 기준하여 방2, 거실겸주방, 욕실등

설비내역

급탕 및 급배수에 의한 위생설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차장시설등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 4필지 일단의 장방형의 토지로 인접지 및 접면도로와 등고.평탄하게 조성하여 현재 건(도시형생활주택등)부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 남서측으로 약 6미터폭(면목로92다길)의 포장도로와 접하며 출입도로 상태는 보통임

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) ~ 4) 공히 도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(문의: 보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m (지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 재정비촉진지구(상봉4존치관리구역)<도시 재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상이며 루체빌은 에이동, 비동 2개동이며 본건이 속한 비동은 오피스텔 11호, 단지형다세대 19세대로 이루어짐

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경3302 (1)

* 소재지: 서울특별시 중랑구 상봉동 103-2 비동 5층501호

* 건물 용도: 다세대주택

* 감정평가액: 297,000,000원 (2억 9천 7백만원)

* 토지 면적: 9.14㎡ (약 2.76평)

* 건물 면적: 26.25㎡ (약 7.94평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 송OO

* 건축물 사용승인일: 2019년 5월 8일

1.1. 입지조건

* 본건은 지하철 7호선, 경의중앙선 등 환승역인 "상봉역" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 아파트, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 입지 여건은 보통 수준입니다.

* 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 상봉역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 본건은 서울특별시 중랑구 상봉동 103-2번지에 소재하며, 건축물대장상 주소는 서울특별시 중랑구 면목로92다길 9 (상봉동)입니다.

* 남서측으로 약 6미터 폭의 포장도로(면목로92다길)와 접하고 있어 출입이 용이합니다.

1.2. 권리분석

* 본건의 말소기준권리(매각으로 소멸 예정인 권리)는 2022년 12월 28일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑5)입니다.

* 이에 따라 소유권이전(갑4), 주택도시보증공사 가압류(갑5), 송순석 강제경매(갑6) 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부상 을구 1번으로 등재된 송순석의 주택임차권(2024년 6월 18일 접수, 보증금 295,000,000원)은 "인수"로 기재되어 있습니다.

* 그러나, 본 경매 사건의 채권자(강제경매 신청인)가 송순석 본인(갑6)이며, 그의 채권액(295,000,000원)이 임차보증금과 동일합니다.

* 이러한 점으로 미루어 볼 때, 경매 절차를 통해 임차인 송순석의 보증금 전액이 변제될 가능성이 높으며, 따라서 매수인이 별도로 임차인의 보증금을 인수할 가능성은 낮을 것으로 예상됩니다. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보는 이러한 분석을 뒷받침합니다.

* 따라서, 현 단계에서는 임차인 보증금 인수 부담이 없는 것으로 판단됩니다.

* 총 채권액은 698,000,000원으로 감정가보다 높아 경매 진행에 따라 유찰될 가능성도 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 소재한 상봉동 일대는 지하철 7호선, 경의중앙선, 경춘선이 만나는 교통의 요충지로서, 상업 및 업무 기능이 발달한 지역입니다.

* 인근에 대형 쇼핑몰, 병원, 관공서 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

* 또한, 본건은 재정비촉진지구에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

* 최근 주변 유사 물건 매매 사례 분석:

* 2026년 5월, 청운명가(2017년식, 29.95㎡) 5층이 240,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월, 신축 빌라(2024년식, 47.65㎡) 7층이 530,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건(26.25㎡)은 2019년식 건물로 청운명가와 연식이 비슷하나, 상봉역 역세권 및 재정비촉진지구라는 이점을 가지고 있습니다.

* 이를 종합해 볼 때, 본건의 시장 가치는 감정가 297,000,000원 수준 또는 그 이상을 고려해볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 본건은 집합건축물로서, 총 9층 건물 중 5층에 위치합니다.

* 건축물 현황도상 방 2개, 거실 겸 주방, 욕실 등으로 이용 중입니다.

* 급탕, 급배수, 도시가스 보일러에 의한 난방, 옥내 소화전, 화재 탐지 설비, 승강기, 주차장 등 기본적인 편의 및 안전 설비가 갖추어져 있습니다.

* 본건이 속한 B동은 오피스텔 11호와 단지형 다세대 19세대로 구성되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 송순석은 대항력을 갖추고 있으나, 위 권리분석에서 설명한 바와 같이 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 경매 진행 상황에 따라 변동 가능성은 상존하므로 최종 확인이 필요합니다.

* 토지 거래 허가 구역: 본건은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지 거래 허가 구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 외국인 및 특정 용도로 토지를 거래하는 경우 허가가 필요합니다. 현재 시점(2026년 7월)에서는 해당 기간이 포함되므로 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

* 도시 재생 및 개발: 재정비촉진지구에 속해 있어 지역 개발로 인한 가치 상승이 기대되지만, 반대로 개발 과정에서 발생하는 소음, 교통 통제 등 일시적인 불편함이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울의 주요 교통 요충지인 상봉역 역세권에 위치하며, 재정비촉진지구 지정으로 미래 가치 상승이 기대되는 유망한 투자 대상입니다.

* 건축년도가 2019년으로 비교적 신축 건물에 해당하여 내부 상태 및 유지보수 측면에서 유리합니다.

* 권리 분석상 임차인 보증금 인수 문제가 없을 것으로 예상되어, 추가적인 인수 비용 부담 없이 취득 가능할 것으로 보입니다.

* 단, 대출 규제, 금리 변동, 지역 개발 진행 상황 등 외부 요인이 시세에 영향을 미칠 수 있으므로 주의 깊은 관찰이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 상봉역을 중심으로 한 교통의 요지이자 상업, 업무 기능이 집중된 지역입니다.

* 개발 잠재력: 재정비촉진지구 지정으로 인한 대규모 도시 개발 사업으로 인한 자산 가치 상승 가능성이 높습니다.

* 신축 건물: 2019년 준공으로 하자 보수 등 초기 투자 비용이 적게 소요될 것으로 예상됩니다.

* 탄탄한 임대 수요: 역세권 지역 특성상 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건 감정가는 297,000,000원입니다.

* 최근 주변 실거래가를 고려할 때, 본건의 면적(26.25㎡)과 건축 연식(2019년)을 감안하면, 감정가 수준의 가치를 지니고 있는 것으로 판단됩니다. 특히 2024년식 신축 빌라의 평당 가격대를 고려하면 본건의 감정가는 합리적인 수준으로 보입니다.

* 재정비촉진지구 지정으로 인한 미래 가치 상승 및 상봉역 역세권 프리미엄을 고려했을 때, 감정가 수준으로 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

* 다만, 총 채권액이 높아 경쟁이 치열하지 않을 경우, 합리적인 수준에서 입찰을 고려하는 것이 좋습니다.

* 임차인 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상되는 점을 감안하여, 280,000,000원 ~ 295,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

* 본 입찰가 산정은 현재까지 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 현장 방문 및 추가적인 시장 조사를 통해 최종 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.