나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52094 [1] 서울특별시 성동구 용답동 238-12 서희스타힐스리버파크 6층619호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이앤공감 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 "장한평역(지하철5호선)" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 상업용 및 업무용 건물, 근린생활시설 및 자동차관련시설 등이 소재하여 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철5호선 "장한평역"이 소재하는 등 제반교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 15층 건물 내 제6층 제619호로서, 외벽 : 몰탈위페인트 및 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 업무시설(오피스텔)로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

본건은 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 유사 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 업무시설(사무소) 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 12미터 내외, 남동측으로 노폭 약 15미터 내외, 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 유통상업지역, 지구단위계획구역(2018-08-16), 도로(2018-08-16)(접합), 도로(2019-11-28)(접합), 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52094 (1)

* 소재지: 서울특별시 성동구 용답동 238-12 서희스타힐스리버파크 6층619호

* 건물명: 서희스타힐스리버파크

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 건물 사용승인일: 2016년 7월 18일

* 감정가: 135,000,000원

* 토지면적: 4.96㎡ (약 1.50평)

* 건물면적 (전용면적): 21.95㎡ (약 6.64평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한OOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치: 본 건은 서울특별시 성동구 용답동에 위치하며, 지하철 5호선 장한평역 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주위 환경: 인근 지역은 오피스텔, 상업용 및 업무용 건물, 근린생활시설, 자동차 관련 시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통: 지하철 5호선 장한평역과 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 진출입도 용이한 편입니다.

* 도로: 본 건은 북측 약 12미터, 남동측 약 15미터, 북서측 약 10미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 유통상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 8월 11일 강동세무서장의 압류 (갑3)

* 주요 권리 내역:

* 주택임차권 (을3): 한국주택금융공사(김 ) 명의로 2024년 3월 28일 접수되었습니다. 보증금은 158,000,000원이며, 전입일자는 2022년 7월 20일, 확정일자는 2022년 6월 2일입니다. 본 임차인은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 기타 권리: 신탁등기 말소, 압류 2건 (말소), 가압류 (말소), 강제경매 (말소) 등이 등기부등본에 기재되어 있습니다.

* 인수 가능한 보증금: 0원 (단, 상기 주택임차인의 보증금 미배당분에 대한 인수 가능성 존재)

* 총 채권액: 2,099,750,000원

1.4. 상권분석

* 본건이 위치한 장한평역 일대는 오피스텔과 상업, 업무 시설이 밀집된 지역입니다.

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 5월 18일, 20.21㎡ (약 6.11평) 면적이 137,000,000원에 거래되었습니다. (6층)

* 2026년 5월 12일, 19.88㎡ (약 6.01평) 면적이 12,000,000원에 거래되었습니다. (15층)

* 2026년 5월 12일, 21.9㎡ (약 6.62평) 면적이 12,000,000원에 거래되었습니다. (15층)

* 본건(21.95㎡)과 유사한 면적(21.9㎡)의 최근 매매 사례가 120,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 시장 가치는 120,000,000원 ~ 130,000,000원 수준으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 주변에 다양한 상업시설, 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건물 상태: 철근콘크리트구조의 15층 건물 중 6층에 위치하며, 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 주변 환경: 오피스텔, 상업용/업무용 건물, 근린생활시설, 자동차 관련 시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지도 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았으나, 자동차 관련 상가 밀집 지역의 특성이 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 인수 부담: 을구 3번 주택임차권(김 , 보증금 158,000,000원)은 대항력이 있으며, 배당받지 못할 경우 매수인이 보증금 잔액을 인수해야 합니다. 이 점이 본 건의 가장 큰 위험 요소입니다.

* 토지이용계획 제한: 도로, 가로구역별 최고높이 제한, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등의 규제를 받고 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 지하철역 인근에 위치한 비교적 신축 오피스텔로 입지 조건이 양호합니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 배당받지 못할 경우 보증금 인수 부담이 발생할 수 있는 점이 가장 큰 문제입니다. 이 임차인 리스크를 해소하지 못하면 투자 가치가 크게 하락할 수 있습니다. 따라서 임차인과의 협상 또는 배당 결과 예측이 매우 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 오피스텔: 지하철 5호선 장한평역과의 접근성이 우수합니다.

* 신축급 건물: 2016년에 준공되어 비교적 관리가 용이한 편입니다.

* 시세 차익 가능성: 임차인 리스크가 해소된다면, 현재 시장가 대비 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

현재 감정가 135,000,000원, 최근 유사 면적 거래 사례(21.9㎡)가 120,000,000원인 점을 고려할 때, 임차인 보증금 인수 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 만약 임차인의 보증금이 경매 절차에서 전액 배당될 수 있다면, 시장가 수준에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

본건의 예상 입찰가는 128,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가 및 최근 시세와 유사한 수준이며, 임차인 보증금 인수 여부에 따라 총 취득 비용이 달라질 수 있으므로, 최종 입찰가는 배당표 확정 및 임차인과의 협상 결과를 면밀히 검토한 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.