나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51983 [1] 서울특별시 서대문구 북가좌동 3-119 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일감정 · 평가일 2025.10.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 남가좌동 소재 "서울연가초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 주상용건물, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 주위에 노선버스정류장 및 지하철6호선 "증산역" 등 이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 다세대주택 건물 내 제5층 제503호로서, 외벽 : 드라이비트 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등 창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후첨 ' 내부구조도' 참조)

설비내역

개별난방시설로서 도시가스설비, 주차장설비, 소화전설비, 급배수설비 및 기본적인 위생설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로서, 다세대주택 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 증가로24다길과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제2종일반주거지역(2012-08-09)(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51983 (1)

소재지: 서울특별시 서대문구 북가좌동 3-119, 5층 503호

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 다세대주택 건물 내 제5층 제503호

토지면적: 25.96㎡ (약 7.85평)

건물면적: 43.76㎡ (약 13.24평)

감정가: 228,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 서울특별시 서대문구 북가좌동 소재 "서울연가초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 주상용건물, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서 제반 주위환경은 보통 수준임.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 주위에 노선버스정류장 및 지하철 6호선 "증산역" 등이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준임.

인접 도로상태: 본건 북동측으로 폭 약 4미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

1.2. 권리분석

등기부현황:

집합건물 등기부상 소유권 보존 및 이전 이력이 확인되며, 소유권 변동 후 박상준에게 소유권이 이전되었고, 이후 주택임차권(이재평)이 등기되었습니다. 말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기가 존재합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(이재평)

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018-11-05

확정일자: 2018-10-19

배당신고일자: 2022-11-23

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 선순위 임차권을 가지고 있습니다.

말소기준권리: 서울서부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경51983) 접수일자 2025-09-22 (등기구분: 갑6)

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 임차권등기(을6, 2022-11-23 등기)가 존재하며, 임대차보증금 150,000,000원에 대하여 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

인수 보증금 합계: 0원 (단, 상기 '인수되는 권리' 내용에 따라 임차보증금 잔액 인수 가능성 존재)

1.3. 상권분석

주변 상업시설: 주거지역 내 근린생활시설 및 주상용 건물이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 판단됩니다.

상권 특성: 서울 내 주거지로서 비교적 안정적인 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 교육시설: 서울연가초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

주변 편의시설: 근린생활시설 및 주상용 건물이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수 부담: 임차인 이재평의 임대차보증금 1억 5천만원 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 입찰가 산정 및 향후 매수인의 자금 운용 계획에 중대한 영향을 미칩니다.

건축 연도: 2008년에 건축되어 연식이 약 18년 되었습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 서대문구의 주거지역에 위치한 다세대주택으로, 역세권(6호선 증산역) 접근성이 양호하고 주변 편의시설이 갖춰져 있습니다. 다만, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 1억 5천만원 중 배당받지 못한 금액은 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 가장 큰 리스크 요인입니다. 이러한 권리 관계를 면밀히 분석하여 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

서울시 서대문구의 주거 지역 내 물건으로, 향후 지역 개발 및 주택 시장 상황에 따른 시세 상승 잠재력이 있습니다.

적절한 가격으로 낙찰받고 임차인 문제를 해결한다면 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 228,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 사례를 분석해 볼 때, 유사 면적(27.39㎡)의 2019년식 신축 빌라가 280,000,000원에 거래되었고, 더 큰 면적(49.14㎡)의 2013년식 빌라가 445,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본 건물의 면적(43.76㎡)과 건축 연도(2008년)를 고려할 때, 직접적인 시세 적용에는 한계가 있습니다.

가장 중요한 고려사항은 150,000,000원의 임차 보증금을 낙찰자가 인수해야 할 가능성입니다. 따라서 실질적인 취득 원가는 '낙찰가 + 인수 보증금'이 될 수 있습니다.

시장 상황 및 권리 관계의 위험을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가(228,000,000원)를 기준으로 하되, 시장 가치 상승 가능성을 일부 반영하여 보수적으로 책정하는 것이 합리적입니다. 임차인 인수 부담을 고려할 때, 낙찰가는 감정가 수준 또는 소폭 상향된 250,000,000원에서 280,000,000원 사이를 권고합니다.

(주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보에 기반한 것으로, 실제 경매 진행 상황, 법원 결정, 현장 조사 결과 등에 따라 달라질 수 있으며, 모든 잠재적 위험 요소를 완전히 배제할 수 없으므로 신중한 판단이 필요합니다.)

1.9. 주변 시설 정보

주변에 혐오시설이 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.