나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51991 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 11-58 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새봄감정 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 '예일여자고등학교' 남동측 인근에 위치하며, 본건의 주위환경은 정비된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하여 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 5층 건물 내 제3층 제302호로서, 외벽 : 석재 붙임 창호 : PVC 창호 등으로 마감하였음.

이용상태

다세대주택(방3, 거실겸주방1, 욕실겸화장실1, 다용도실)으로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 위생급배수설비, 주차설비 등이 구비되어 있으며, 관리상태는 양호함.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 다세대주택 건부지로 이용중이며, 일단의 가장형 평지임.

인접 도로상태등

본건의 남측, 서측으로 각각 노폭 약 6미터, 5미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

물적 동일성이 인정됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 현장 조사 시 폐문 및 점유자 부재로 인해 건물 내부는 확인하지 못하였으며, 이용상황 및 내부 구조는 현황 도면 및 외부 관찰 등에 근거하여 기재하였으니 경매 진행 및 참여 시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51991 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 역촌동 11-58, 3층 302호

용도: 다세대주택

감정가: 247,000,000원

토지면적: 33.72㎡ (약 10.2평)

건물면적: 59.56㎡ (약 18.0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경 (임차보증금 반환청구권 포기 확약)

건축물 사용승인일: 2010년 8월 4일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동에 위치하며, '예일여자고등학교' 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 정비된 주택지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 교통 요충지입니다.

2.3. 토지형상 및 이용상태

본건 토지는 현재 다세대주택의 부지로 이용 중이며, 일단의 가장형 평지입니다.

2.4. 인접 도로상태

본건의 남측으로는 폭 약 6미터, 서측으로는 폭 약 5미터의 포장도로와 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당합니다. 또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 상 가축사육제한구역, 교육환경 보호에 관한 법률 상 상대보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호법 상 대공방어협조구역, 수도권정비계획법 상 과밀억제권역에 속합니다. 특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 거래 시 외국인 등 특정 대상자는 허가를 받아야 합니다. 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로 일부를 포함하고 있습니다.

2.6. 주변 혐오시설

반경 1km 이내에 특별한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을7 근저당권 (유삼현, 2021년 5월 31일, 156,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 말소될 권리

말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸됩니다.

* 을7 근저당권 (유삼현)

* 을8 주택임차권 (김정남, 보증금 261,000,000원)

* 갑9 압류 (국민건강보험공단)

* 갑10 압류 (은평구)

* 갑11 압류 (아산시)

* 갑12 강제경매 (주택도시보증공사)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 별도로 기재된 사항이 없습니다 (지상권 개요 기재되었으나, 해당 사항 없음).

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김 )

* 보증금: 261,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 12월 23일

* 확정일자: 2020년 11월 30일

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 주택도시보증공사(HUG)는 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기한다는 확약서를 제출하여 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.5. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

본건이 소재한 서울 은평구 역촌동 지역의 최근 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 평당 시세는 약 500만원에서 680만원 수준으로 형성되어 있습니다.

2026년 5월 거래된 사례를 보면,

* 29.52㎡ (약 8.9평) 면적의 다세대주택이 149,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 505만원). 1991년 준공된 건물입니다.

* 25.81㎡ (약 7.8평) 면적의 다세대주택이 155,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 601만원). 2012년 준공된 건물입니다.

* 48.3㎡ (약 14.6평) 면적의 다세대주택이 330,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 683만원). 2016년 준공된 건물입니다.

본건은 전용면적 59.56㎡ (약 18.0평)으로, 최근 거래 사례들과 비교했을 때 면적이 가장 넓거나 유사한 수준입니다. 준공 연도는 2010년으로, 최신 건물은 아니나 입지 조건을 고려할 때 적정 시세가 형성될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용상태

본건은 철근콘크리트 구조의 지상 5층 건물 중 제3층 제302호입니다. 건물 외벽은 석재로 마감되었으며, 창호는 PVC 재질입니다. 내부 구조는 방 3개, 거실 겸 주방 1개, 욕실 겸 화장실 1개, 다용도실로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다.

5.2. 설비내역

전기, 위생급배수, 주차 설비가 구비되어 있으며, 전반적인 관리 상태는 양호한 것으로 파악됩니다.

5.3. 주변 편의시설

'예일여자고등학교'가 인근에 있어 교육 환경이 양호하며, 주택가 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다 (허가기간: 2025.8.26.~2026.8.25.). 경매 진행 시 또는 낙찰 후 해당 기간 내에 외국인 또는 특정 용도로 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 제한이 있을 수 있습니다. 이는 거래 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 내부 상태 미확인

현장 조사 시 폐문 및 점유자 부재로 인해 건물 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 이용 현황 및 내부 구조는 외부 관찰 및 현황 도면을 바탕으로 기재되었으므로, 실제와 차이가 있을 수 있습니다. 경매 참여 시 내부 상태를 반드시 확인하고 입찰해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 은평구 역촌동 소재 다세대주택으로, 교통 및 주거 환경이 양호한 편입니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차보증금 반환청구권 포기 확약서를 제출함에 따라 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이 없어 권리 관계가 매우 깔끔하다는 장점이 있습니다. 또한, 감정평가액(247,000,000원)이 최근 주변 시세 (평당 500만원~680만원 수준) 대비 낮은 수준으로 분석되어 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 건물 내부 미확인 사항은 잠재적 리스크 요인이므로, 경매 참여 전 관련 사항을 충분히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 인수 부담 없는 깔끔한 권리 관계 (임차보증금 0원 인수)

* 시세 대비 낮은 감정가로 인한 시세차익 기대 가능성

* 역촌동 역세권 인근의 양호한 주거 입지

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 물건으로, 명확한 인수 조건 (채무 소멸)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 247,000,000원입니다. 최근 주변 시세 분석 결과, 본건 건물 면적(59.56㎡)을 기준으로 평당 500만원에서 680만원의 시세가 형성되어 있음을 확인하였습니다. 이를 바탕으로 산정한 시장 가치는 약 298,000,000원에서 405,000,000원 사이로 추정됩니다.

본건은 인수해야 할 임차보증금이 0원이며, 권리관계가 명확하고 감정가가 시세보다 낮다는 점을 고려할 때, 시세 수준 또는 그 이상으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

다만, 토지거래허가구역이라는 점과 내부 확인이 어렵다는 점을 감안하여, 보수적으로 접근 시 감정가보다 약간 높은 수준, 공격적으로 접근 시 시장 시세 하단 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

현 시세 및 인수 부담이 없다는 점을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 270,000,000원에서 290,000,000원 사이로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.