나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51979 [1] 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 9층904호 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지산감정 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 "은평구청" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 소형 아파트, 도시형생활주택, 다세대주택, 연립주택, 노변 근린생활시설, 은평구청, 학교, 공원 등이 혼재되어 있는 주택지대로서 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선 버스 정류장 및 지하철 3호선 "녹번역" 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

-집합건축물대장 기준- 철근콘크리트구조 평지붕 지하4층, 지상12층건 내 제9층 제904호로서 (사용승인일: 2006.01.20), 외벽: 인조석 마감 등. 창호: PVC 창호 등.

이용상태

교육연구 및 복지시설(공부상 용도)로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 설비, 화재경보설비, 스프링클러설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 유사 사다리형 토지로서, 교육연구 및 복지시설(노인복지시설), 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 막다른 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과 밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국 인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임. 2) 기 타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51979 (1)

* 소재지: 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 9층 904호

* 건물 명칭: 시니어캐슬 클라시온

* 토지 면적: 16.35㎡ (약 4.95평)

* 건물 면적: 45.87㎡ (약 13.87평)

* 용도: 노유자시설 (공부상 용도: 교육연구 및 복지시설, 제2종근린생활시설)

* 감정가: 823,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 남서울농업협동조합 (추정)

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 은평구 녹번동 소재 "은평구청" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건 주위는 소형 아파트, 도시형생활주택, 다세대주택, 연립주택, 노변 근린생활시설, 은평구청, 학교, 공원 등이 혼재된 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선 버스 정류장 및 지하철 3호선 "녹번역"이 소재하는 등 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

1.2. 권리분석

* 말소 기준 권리: 2022년 11월 18일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권입니다.

* 등기부상 권리 현황:

* 소유권 이전: 박광록 (2015.02.05), 유미숙 (2015.07.13), 이경희 (2018.07.23, 강제경매 2017타경8513 관련)

* 근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (2022.11.18, 357,600,000원) - 말소 예정

* 주택임차권: 안건하 (2023.02.16 전입, 2023.02.17 확정, 보증금 210,000,000원) - 말소 예정

* 임의경매: 남서울농업협동조합 (2025.09.22, 302,613,496원, 2025타경51979) - 현재 진행

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026.05.11, 2026타경50525) - 현재 진행

* 총 채무액: 약 567,600,000원 (등기부 채권 총액 기준)

* 인수되는 권리: 본 경매 절차를 통해 말소되지 않는 권리, 즉 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. 임차인 안건하는 대항력이 없어 말소될 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설: 물건지 인근에 노변 근린생활시설이 소재하며, 주택가와 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권 형성은 되어 있습니다.

* 잠재적 개발: (제공된 정보에는 구체적인 개발 호재가 명시되어 있지 않으나, 은평구청 인근 지역 개발 계획 등 추가 조사 필요)

1.4. 생활정보

* 주요 편의시설: 은평구청, 학교, 공원 등 공공 및 편의시설 접근이 용이합니다.

* 교통 접근성: 지하철 3호선 녹번역을 이용할 수 있어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 의료시설: 차량으로 약 10분 거리에 가톨릭대학교 은평성모병원과 청구성심병원이 위치해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복 사건: 본 사건(2025타경51979) 외에 다른 경매 사건(2026타경50525)이 별도로 진행 중이거나 예정되어 있어, 경매 절차의 변동 가능성을 유의해야 합니다.

* 토지거래허가구역 이력: 과거 토지거래허가구역으로 지정된 이력이 있으나, 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)은 만료되었거나 곧 만료될 예정으로, 해당 시점에서의 취득 제한은 없을 것으로 보입니다. (정확한 종료 시점 및 이후 규제 여부 확인 필요)

* 건물 내 다수 경매 물건: '시니어캐슬 클라시온'은 분양형 실버타운 사업 모델의 한계로 인해 현재 50건 이상의 경공매 물건이 진행 중인 것으로 알려져 있어, 단지 전반의 재정 상태 및 관리 운영에 대한 추가적인 면밀한 조사가 필요합니다.

* 기타 제한 사항: 본건은 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당하여 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 녹번동에 위치한 '시니어캐슬 클라시온' 내 노유자시설로, 은평구청 인근의 주거 및 상업 복합지역에 자리하고 있습니다. 지하철 3호선 녹번역을 도보로 이용할 수 있어 교통이 편리하며, 주변으로 관공서, 학교, 공원 등이 인접하여 생활 편의성이 높습니다. 등기부상 모든 권리는 말소 기준 권리보다 후순위에 해당하여 낙찰 후 인수되는 권리(보증금)는 없으며, 임차인 안건하는 대항력이 없어 경매 절차에 따라 정리될 예정입니다. 다만, 중복 사건의 존재, 토지거래허가구역 지정 이력, 그리고 단지 내 수많은 경매 물건으로 인한 잠재적 리스크는 추가적인 확인 및 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 3호선 녹번역과의 접근성이 우수하여 투자 가치가 높습니다.

* 생활 편의성: 은평구청, 병원, 공원 등 생활 편의 및 행정 시설이 밀집되어 있습니다.

* 용도 특성: 노인 복지 시설 등으로 활용 가능한 용도 특성을 지니고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 823,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가: 감정가의 80% ~ 100% 수준에서 면밀한 시세 및 권리 분석 후 결정하는 것을 권장합니다. (본건의 시장 가치, 유사 물건 낙찰가, 그리고 단지 내 다수의 경매 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.