나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52003 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 12-36 금강블루 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세화감정 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 "예일디자인고등학교" 남동측 인근에 위치하여, 주위는 단독주택, 다세대주택, 중소규모 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근 간선도로(연서로) 변에 노선버스정류장이 소재하고, 다소 원거리에 지하철6호선 "구산역"이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 6층 건물 내 제5층 제501호로서 외벽 : 치장벽돌 붙임 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 알루미늄 새시 창호 등임.

이용상태

다세다주택(도시형생활주택, 단지형다세대)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강시설, 옥외주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로와 등고 평탄한 사다리형 평지로서, 다세대주택(도시형생활주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 남측으로 노폭 약 6m정도의 포장도로에 접해 있으며, 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한지역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등, 용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26-2026.8.25.)) [추가기재사항]건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

베란다 부분에 제시외건물(가)이 소재하여 건축물대장(전유부)에 '위반건축물'로 등재되어 있음.(패널조 패널지붕 약 28㎡, 내부구조도 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

2. 1.

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52003 (1)

2. 2.

소재지: 서울특별시 은평구 역촌동 12-36 금강블루 5층501호

2. 3.

용도: 도시형생활주택 (건축물대장상 다세대주택)

2. 4.

감정가: 268,400,000원

2. 5.

토지면적: 18.38㎡ (약 5.56평)

2. 6.

토지지분: 18.38㎡ (약 5.56평)

2. 7.

건물면적: 29.27㎡ (약 8.86평)

2. 8.

건물 제시외면적: 28.00㎡ (약 8.47평)

2. 9.

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 10.

경매구분: 부동산강제경매

2. 11.

채권자: 주 *OOOOOOO

2. 12.

건축물 정보:

* 준공일자: 2015년 2월 (pmsDay: 20150227)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 용도: 공동주택 (다세대주택/도시형생활주택/단지형다세대)

* 총 층수: 6층

1. 1.

입지조건

2.

입지조건

2. 1.

주위환경: 서울특별시 은평구 역촌동 소재 "예일디자인고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 중소규모 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

2. 2.

교통상황: 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근 간선도로(연서로) 변에 노선버스정류장이 소재하고, 다소 원거리에 지하철 6호선 "구산역"이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

2. 3.

도로상태: 본건 토지 남측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접해 있으며, 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

2. 4.

토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 가축사육제한지역

* 상대보호구역

* 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)

* 역사문화환경보존지역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 기간: 2025.8.26-2026.8.25)

* 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함)

1. 2.

권리분석

2.

권리분석

2. 1.

등기부현황:

* 소유권 보존: 2015-07-07 (신득용)

* 소유권 이전: 2015-10-12 (이정희)

* 압류, 가압류, 강제경매 등 다수의 권리 등기 후 모두 말소 처리됨.

* 말소기준권리: 2023-07-14 접수된 국민건강보험공단의 압류 (갑11)로 판단됨.

* 본 사건의 경매개시결정 등기: 2025-09-25 (주택도시보증공사, 강제경매, 갑14)

2. 2.

임차인 현황:

* 임차인: 곽

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2019-10-14

* 확정일자: 2019-10-14

* 배당신고일자: 2025-10-20

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원

임차인 곽 은 대항력이 있으나, 보증금 230,000,000원에 대해 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있습니다. 보증금액이 미상인 것은 아니지만, 대항력의 유무 및 보증금 인수 여부는 반드시 현장 조사 및 관련 서류 확인을 통해 명확히 파악해야 합니다. 이는 투자자가 인수해야 할 추가 비용이 발생할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

2. 3.

물건명세서 참고사항:

* 제시외 건물(패널조 패널지붕 약 28㎡)이 베란다 부분에 소재하여 건축물대장에 '위반건축물'로 등재되어 있음. (주거재생과-28146(2015.10.01.)호)

* 제시외 건물은 매각에 포함되어 진행됨.

1. 3.

상권분석

2.

상권분석

2. 1.

인근 부동산 거래 정보 분석 (최근 매매):

* (28-53) 빌라: 1991년 건축, 29.52㎡, 1층, 2026년 5월 4일 거래가 149,000,000원 (약 505만원/㎡)

* 태영아뜨리움(49-38) 빌라: 2012년 건축, 25.81㎡, 3층, 2026년 5월 1일 거래가 155,000,000원 (약 601만원/㎡)

* 씨티뷰 빌라: 2016년 건축, 48.3㎡, 6층, 2026년 5월 28일 거래가 330,000,000원 (약 683만원/㎡)

2. 2.

본건 물건과의 비교:

* 본건 건물 면적(29.27㎡)은 2026년 5월 4일에 거래된 (28-53) 빌라(29.52㎡)와 유사함.

* 본건 건물의 준공연도(2015년)는 인근 거래 사례 중 1991년, 2012년, 2016년 건축된 건물들과 비교 시 비교적 신축에 속함.

* 감정가(268,400,000원) 대비 최근 실거래가 (유사 면적 약 149,000,000원~155,000,000원)가 낮게 형성되어 있어, 감정가가 고평가되었을 가능성이 있음.

1. 4.

생활정보

2.

생활정보

2. 1.

교육시설: 예일디자인고등학교가 인근에 소재함.

2. 2.

교통시설: 인근 버스정류장 및 다소 원거리에 지하철 6호선 구산역이 있어 교통 이용이 가능함.

2. 3.

편의시설: 주위가 주거지대이므로 근린생활시설 이용이 가능함.

2. 4.

혐오시설: 주변 지역에 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않음. (외부 지도 서비스 검색 결과 기준)

1. 5.

잠재적 리스크

2.

잠재적 리스크

2. 1.

대항력 있는 임차인: 임차인 곽 은 대항력이 있으며 보증금 230,000,000원을 신고하였음. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 실제 낙찰자가 해당 보증금을 인수해야 할 가능성을 배제할 수 없어, 입찰 전 반드시 인수 여부를 명확히 확인해야 함.

2. 2.

위반건축물: 베란다 부분에 제시외 건물(약 28㎡)이 있어 건축물대장에 '위반건축물'로 등재되어 있음. 이는 향후 이행강제금 부과 및 철거, 원상복구 명령 대상이 될 수 있으며, 이에 따른 비용 발생이 예상됨.

2. 3.

토지거래허가구역: 해당 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 기간(2025.8.26-2026.8.25) 동안 외국인 등 특정 대상자에 한해 허가가 필요함. 경매 진행 시점 및 낙찰자의 자격에 따라 취득에 제한이 있을 수 있으므로 확인이 필요함.

2. 4.

감정가와 시세의 괴리: 감정가가 최근 유사 면적 실거래가 대비 상당히 높게 책정되어 있어, 유찰 가능성이 높거나 낙찰 후 시세 차익 실현에 어려움이 있을 수 있음.

2. 5.

건축물 노후화 가능성: 본건 건물은 2015년식으로 비교적 신축이나, 주변 건축물 중 오래된 건물이 존재하여 단지 전체의 노후화 추세도 고려해야 함.

1. 6.

종합 의견

2.

종합 의견

2. 1.

본 물건은 서울 은평구 역촌동에 위치한 도시형생활주택(다세대주택)으로, 2015년식으로 비교적 신축에 속하여 기본적인 장점을 가지고 있습니다.

2. 2.

그러나 대항력 있는 임차인의 존재 및 보증금 인수 여부의 불확실성, '위반건축물' 등재로 인한 추후 비용 발생 가능성, 그리고 감정가가 최근 실거래가 대비 높게 책정된 점 등 다수의 리스크 요인을 안고 있습니다.

2. 3.

특히, 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 가능성은 본 물건 투자의 성패를 좌우할 수 있는 가장 중요한 요소이므로, 입찰 전 철저한 권리관계 및 임대차 조사(현장 방문 및 임차인 면담 포함)가 필수적입니다.

2. 4.

이러한 리스크들을 종합적으로 고려할 때, 투자자 본인의 철저한 분석과 판단이 요구되는 물건입니다.

1. 7.

투자 포인트

2.

투자 포인트

2. 1.

2015년 준공된 비교적 신축 건물이라는 점.

2. 2.

서울 은평구의 주거지역에 위치하여 안정적인 수요를 기대할 수 있음.

2. 3.

인근 버스정류장 등 기본적인 교통 접근성이 양호함.

2. 4.

다수의 리스크에도 불구하고, 이를 극복할 경우 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 발생할 수 있음.

1. 8.

예상 입찰가

2.

예상 입찰가

2. 1.

감정가: 268,400,000원

2. 2.

최근 실거래가 분석 (면적 25~30㎡ 기준): 약 149,000,000원 ~ 155,000,000원 (㎡당 약 500만원 ~ 600만원)

2. 3.

본건 건물의 면적: 29.27㎡ (약 8.86평)

2. 4.

주요 고려사항:

* 대항력 있는 임차인 보증금 (230,000,000원): '인수 보증금 합계 0원'이라는 표기와 상반되어, 인수 시 실제 총 투입 비용은 낙찰가 + 2.3억원이 됩니다. 만약 인수하지 않는다면, 이는 배당을 통해 변제받아야 할 금액으로, 잉여가 없으면 경매 자체가 취소될 수도 있습니다.

* 위반건축물: 철거, 원상복구, 이행강제금 부과 등의 추가 비용 발생 가능성.

* 감정가 고평가: 최근 실거래가 대비 감정가가 약 1.7배 이상 높게 책정됨.

.2.5.

입찰가 산정:

* 대항력 있는 임차인의 보증금 2.3억원을 인수한다고 가정하면, 현재 감정가 2.68억으로 낙찰받아도 총 투입 비용은 4.98억이 되어, 시장 가치와 맞지 않음. 따라서 이 경우 입찰 참여는 부적절.

* 만약 임차인의 보증금 2.3억원이 배당을 통해 모두 변제받고 인수할 보증금이 0원이라는 전제 하에, 위반건축물 및 기타 리스크를 감안하여 보수적으로 접근해야 합니다.

* 최근 실거래가 수준(약 1.5억~1.7억)에서 리스크를 반영하여, 감정가 대비 현저히 낮은 가격으로 입찰하는 것이 합리적입니다.

* 위반건축물 관련 예상 비용 (최소 1천만원 ~ 3천만원)을 고려하여, 실거래가 상단 또는 그 이하로 보수적으로 접근합니다.

.2.6.

예상 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 170,000,000원

.2.7.

투자 의견: 본 물건은 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 여부, 위반건축물 등재 등 심각한 리스크를 내포하고 있으며, 감정가가 시세 대비 현저히 높습니다. 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 상기 리스크 요인들을 명확히 파악하고, 그것이 해소되지 않거나 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 큰 경우, 투자를 재고하거나 매우 낮은 가격으로만 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.