나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12363 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 371-6 건형빌 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두환감정 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 2,5호선 "까치산역", 지하철 5호선 "화곡역"등이 소재하는 바 대중교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 5층 502호로서, 외벽 : 석재붙임 등 마감. 창호 : 샷시마감 등.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설 되어 있으며, 난방 설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 주거용으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 유인상의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12363 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

1.2. 부동산 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 371-6 건형빌 제5층 제502호

용도: 다세대주택

토지면적: 28.27㎡ (약 8.55평)

건물면적: 50.70㎡ (약 15.34평)

건축년도: 2011년 4월 27일 (사용승인일 기준)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 5층 502호

1.3. 매각 조건

감정가: 277,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

주의사항: 임차인 유인상(주택도시보증공사 승계)은 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됨. 인수 보증금은 없습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 여건

차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있습니다. 지하철 2, 5호선 까치산역과 5호선 화곡역이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수되는 권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 4월 4일 접수된 안산세무서장의 압류입니다. 이보다 늦게 등기된 모든 권리(가압류, 압류, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부 요약에 따르면, 주택임차권(유인상) 및 HUG의 가압류, HUG가 신청한 강제경매 등도 말소 예정으로 확인되었습니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시된 지상권이 없으므로, 매수인은 권리 인수 부담 없이 깨끗한 등기 상태로 소유권을 취득하게 됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 문종규

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-05-01

대항력: 없음

비고: 특이사항 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사(유인상)

보증금: 210,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-02-26

확정일자: 2021-01-19

배당신고일자: 2023-04-05

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경에 따라, 매각으로 인해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 인수 보증금은 없습니다.

3.3. 등기부현황 요약

집합건물 등기부상 소유권 이전, 압류, 가압류, 주택임차권 등 다수의 권리 변동이 있었으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 말소 처리되었거나 매각으로 소멸될 예정입니다. HUG 명의의 강제경매 신청으로 본 경매가 진행되었으며, HUG는 채권자로서 본 경매 절차를 통해 채권을 회수하려는 목적입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매/임대)

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 다세대주택의 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2019년식, 19.98㎡ (약 6.04평) 물건이 2026년 7월 1일 216,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 3,576만원, ㎡당 약 1,081만원)

* 1986년식, 37.44㎡ (약 11.33평) 물건이 2026년 7월 2일 150,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,324만원, ㎡당 약 401만원)

* 2002년식, 37.56㎡ (약 11.36평) 물건이 2026년 7월 1일 160,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,408만원, ㎡당 약 426만원)

본 건은 2011년에 건축된 50.70㎡ (약 15.34평) 면적의 다세대주택이며, 감정가는 277,000,000원(㎡당 약 546만원)입니다. 최근 거래된 물건들과 비교 시, 건축 연도가 중간에 해당하며 감정가는 상대적으로 높은 편입니다. 특히 2019년식 물건의 높은 실거래가는 개별 물건의 특이사항일 수 있으므로, 본 건의 실제 가치는 감정가 및 연식이 비슷한 주변 물건 시세를 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다. 2026년 7월 기준으로 ㎡당 약 400만~500만원 수준으로 추정할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

화곡동 지역의 일반적인 상권에 속해 있어, 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 마트, 병원, 은행, 식당 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

본 건 인근에 화원중학교가 위치하고 있으며, 주변으로 초등학교 및 고등학교 등 다수의 교육 시설이 소재하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

본 건은 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정이며, 임차인의 대항력도 없는 것으로 분석되어 권리 인수 관련 리스크는 매우 낮은 것으로 판단됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경 사항이 매각 절차에서 명확히 이행되는지 최종 확인이 필요합니다.

6.2. 주변 시설 관련 리스크

본 건 소재지(서울특별시 강서구 화곡동 371-6) 인근 지역에 대해 주요 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 단지, 유해 시설 등)이 존재한다는 정보는 파악되지 않았습니다. 해당 지역은 전반적으로 주거 및 근린생활시설 위주로 형성되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 비교적 신축(2011년 준공)에 속하는 다세대주택입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋고, 권리관계가 명확하여 인수할 부담이 없는 점이 가장 큰 장점입니다. HUG 관련 임차인 문제가 매각 조건으로 명확히 정리되어 있어, 명도 과정에서도 큰 문제 없이 진행될 것으로 예상됩니다. 다만, 감정가가 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 부분은 입찰 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 깔끔한 권리 상태: 말소기준권리 이후 권리 소멸로 명확한 등기 상태 취득 가능.

* HUG 관련 임차인 문제 해결: 매각 조건으로 보증금 인수 부담 없음.

* 양호한 입지 조건: 지하철역 및 학교, 생활 편의시설 인접.

* 비교적 신축 건물: 2011년 준공으로 연식 대비 양호한 상태.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 277,000,000원입니다. 주변 유사 부동산의 최근 거래가 및 본 건의 건축 연도, 입지 조건 등을 종합적으로 고려할 때, 현재 시장 상황과 경쟁 강도를 감안하여 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 221,600,000원 ~ 249,300,000원 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

경쟁률 및 현장 조사 결과에 따라 최종 입찰가는 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.