나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12356 [1] 서울특별시 구로구 구로동 109-1 태형팰리스 제102동 제13층 제1304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "신구로초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 도시형생활주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층, 지상 14층 건물 내 제13층 제1304호 건으로서, (사용승인일 : 2020.07.01) 외벽 : 타일 붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 대체로 등고 평탄한 2필지(구로동 109-1, 109-2) 일단의 가장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6m 내외, 북측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

구로동 109-1, 109-2 : 공히 도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),건축선임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 김혜린의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12356 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 109-1 태형팰리스 제102동 제13층 제1304호

용도: 도시형생활주택

감정가: 330,000,000원

토지면적: 12.57㎡ (약 3.8평)

건물면적: 30.51㎡ (약 9.2평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 구로구 구로동 소재 "신구로초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 주위는 다세대주택, 도시형생활주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건 서측으로 노폭 약 6m 내외, 북측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 도로, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2022년 01월 27일 접수된 안산세무서장의 압류입니다.

* 소멸되는 권리: 등기부상 을구의 모든 권리 및 갑구의 가압류, 압류, 강제경매 등은 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 별도의 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인 JINJINGZHI: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-05-28, 대항력 없음.

* 임차인 JINXUEMIN: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-10-27, 대항력 없음.

* 임차인 JINZHIYAN: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-10-27, 대항력 없음.

* 임차인 주택도시보증공사(김혜린): 보증금 294,000,000원, 전입일자 2020-12-11, 확정일자 2020-11-13, 배당신고일자 2023-01-09, 대항력 없음.

* 주의사항: 임차인 김혜린의 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

* 인수 보증금: 0원 (상기 임차인 현황 및 주의사항에 따라 인수 보증금 없음)

1.3. 상권분석

* 지역특성: 본건은 다세대주택, 도시형생활주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거밀집지역입니다.

* 상권 발달 정도: 주변에 편의시설 및 생활 기반 시설이 위치하여 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층, 지상 14층 건물 내 제13층에 위치합니다.

* 사용승인일: 2020년 07월 01일 사용승인된 건물로 비교적 신축입니다.

* 설비: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 시설: "신구로초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건: 임차인 김혜린 관련 주택도시보증공사의 인수조건(매수인에 대한 임대차보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소)을 반드시 확인하고 이행해야 합니다. 비록 임차인의 대항력이 없는 것으로 분석되나, 해당 조건이 매각의 주요 쟁점입니다.

* 과다 채권 총액: 본건의 총 등기부채권액(834,000,000원)이 감정가(330,000,000원) 대비 현저히 높아, 유찰 가능성이 있으며 향후 추가적인 가격 하락을 고려해야 할 수 있습니다.

* 부동산 시장 변동성: 일반적인 부동산 시장의 변동성 위험이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울특별시 구로구에 위치한 도시형생활주택으로, 2020년에 사용승인된 신축급 건물입니다. 주위 환경은 주거 및 근린생활시설이 혼재된 일반적인 지역입니다. 권리분석상 모든 인수될 권리는 없는 것으로 판단되나, 임차인 김혜린 관련 주택도시보증공사의 특별한 매각 조건이 존재하므로 입찰 전 반드시 해당 조건을 숙지하고 명확히 이해해야 합니다. 총 채무액이 감정가보다 훨씬 높아 1차 경매에서 낙찰되지 않을 가능성도 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2020년에 준공되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 서울시 내 입지: 서울특별시 구로구라는 입지적 장점을 가집니다.

* 유찰 시 가격 메리트: 본건의 높은 채무 총액으로 인해 유찰될 경우, 추가적인 가격 하락을 통해 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 330,000,000원이며, 유사 면적의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2023년식 29.84㎡(약 9평) 다세대주택이 282,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 30.51㎡(약 9.2평)이며 2020년식으로 건축 연도가 비교적 최신이라는 장점이 있습니다. 그러나 HUG 인수조건에 따른 불확실성과 총 채무액 대비 감정가의 비율 등을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 300,000,000원에서 310,000,000원 사이로 제시합니다. 이는 감정가와 유사 거래 사례의 가격대를 고려하고, HUG 인수조건과 같은 잠재적 리스크를 반영한 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.