나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12328 [1] 서울특별시 양천구 신정동 955-26 건향파크빌7차에이 제5층 제503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영민감정 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 지하철 5호선 "신정역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 5호선 "신정역"이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(가)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트브지붕 6층 건물 내 제5층 제503호로서, (집합건축물 대장상 사용승인일 : 2019년 7월 25일) 외벽: 석재 붙임 등 마감, 내벽: 인테리어 등 마감, 창호: 하이샹시 창호임.

이용상태

도시형생활단지형다세대주택으로 이용중임.(별첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 공동주택(도시형생활단지형다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 북측으로 각각 노푹 약 10m 및 6m내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12328 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신정동 955-26 건향파크빌7차에이 제5층 제503호

용도: 다세대주택

감정가: 285,000,000원

토지면적: 14.43㎡ (약 4.36평)

건물면적: 22.70㎡ (약 6.87평)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

주변 환경

본 건은 서울특별시 양천구 신정동에 위치하며, 지하철 5호선 신정역에서 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 지하철 5호선 신정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

접근성

지하철 5호선 신정역에서 도보로 접근 가능한 역세권 입지를 갖추고 있으며, 이는 주거 편의성을 높이는 요소입니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역(2025.08.26 ~ 2026.08.25) 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황

말소기준권리인 계양세무서장의 압류(2024-12-05)를 포함하여 여러 압류 및 강제경매(주택도시보증공사, 2025-09-25)가 등기되어 있습니다. 이들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 소유권보존, 소유권이전(신탁말소), 공유자전원지분 이전 등기 등이 존재합니다.

임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (지 )

* 보증금: 292,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-08-25

* 확정일자: 2020-07-09

* 배당신고일자: 2022-09-29

* 대항력: 없음

인수되는 권리

제공된 정보 및 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있습니다. 다만, 구체적인 지상권의 내용은 확인되지 않았습니다.

주의사항

본 건은 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 이는 매수인에게 추가적인 부담이 발생하지 않음을 의미합니다.

1.3. 상권분석

주변 상권 특성

본 건이 위치한 신정동 일대는 주택가와 더불어 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능이 이루어지고 있습니다. 지하철 5호선 신정역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 주변 개발 및 재개발 논의도 일부 관찰됩니다.

주변 시세

제공된 주변 시세 정보 분석 결과, 유사한 다세대주택의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월, 서울 양천구 신정동 955-24 소재 현대빌라B동(36.89㎡, 1991년 준공)이 225,000,000원에 거래되었습니다. (시세 약 610만원/㎡)

* 2026년 5월, 서울 양천구 신정동 996-2 소재 준쉐르던스(54.27㎡, 2002년 준공)가 400,000,000원에 거래되었습니다. (시세 약 737만원/㎡)

* 2026년 7월, 서울 양천구 신정동 1194-1 소재 대신빌라(60.32㎡, 1993년 준공)가 105,000,000원에 거래되었습니다. (시세 약 174만원/㎡) - 이 사례는 면적 대비 가격이 현저히 낮아 특이 사례로 판단됩니다.

본 건은 2019년 준공된 신축 건물(22.70㎡)이며, 감정가는 285,000,000원입니다. 이는 면적 대비 평당 가격이 약 12,555,000원 수준으로, 제공된 주변 시세 대비 다소 높은 감정가로 책정된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설

신정역 인근으로 상업시설 및 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설

주위 일대가 주택가와 학교가 혼재하는 지역이므로, 통학이 가능한 교육 시설이 인근에 있을 것으로 예상됩니다.

건축물 내 설비

건물 내에는 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소화전설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 및 임차인 관련 조건

본 건의 매각 조건에는 주택도시보증공사(HUG)와의 임대차보증금 관련 조건이 명시되어 있습니다. 임차인(지영호)은 배당받지 못한 잔액에 대한 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 조건으로 매각되므로, 매수인에게 임차 관련 추가적인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 그러나, 해당 조건의 이행 여부 및 관련 절차를 명확히 확인하는 것이 중요합니다.

토지이용계획 상 제한 사항

해당 토지는 상대보호구역으로 지정되어 있어, 관련 교육청의 확인이 필요합니다. 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

혐오시설 확인

제공된 정보 및 검색 결과상, 해당 물건지(서울특별시 양천구 신정동 955-26) 주변에 혐오시설이 집중적으로 분포한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2019년 준공된 비교적 신축인 다세대주택으로, 지하철 5호선 신정역 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다. 감정가는 285,000,000원으로 책정되었으나, 제공된 주변 시세와 비교했을 때 면적 대비 가격이 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 주택도시보증공사(HUG)와의 복잡한 조건부 매각으로 인해 매수인의 보증금 인수 부담은 없으나, 관련 절차에 대한 정확한 이해가 요구됩니다. 신축 및 역세권이라는 장점과 감정가의 적정성, 매각 조건 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2019년 7월 25일 준공된 건물로 비교적 신축에 해당하여 하자 발생 가능성이 낮고 선호도가 높습니다.

* 역세권 입지: 지하철 5호선 신정역 도보 거리에 위치하여 교통이 편리하며, 이는 주거 가치를 높이는 주요 요인입니다.

* HUG 인수 조건 명확화: 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없다는 점은 잠재적 리스크를 제거하는 긍정적 요소입니다.

* 주변 재개발 기대: 일부 자료에서 신정역세권 재개발 논의가 언급되고 있어, 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 285,000,000원입니다. 제공된 주변 시세 분석 결과, 유사 면적 및 신축 연도를 고려할 때, 본 건의 감정가가 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 그러나 신축 연차와 역세권이라는 점을 감안할 때, 적정 입찰가 산정 시 다음 사항을 고려해야 합니다.

* 감정가: 285,000,000원

* 주변 시세 (면적 대비): 약 610만원/㎡ ~ 737만원/㎡ (주요 비교 사례 기준)

* 본 건 시세 적용가 (예상): 22.70㎡ * 675만원/㎡ (주변 시세 평균) ≈ 153,225,000원 (이는 매우 보수적인 접근이며, 신축 연차를 고려하면 더 높을 수 있습니다.)

임차인 관련 인수 보증금은 0원이므로, 낙찰가 외 추가 비용은 발생하지 않습니다.

신축 건물이라는 점을 고려하되, 감정가와 시장 시세의 괴리를 감안하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

이에, 본 건에 대한 예상 입찰가는 감정가의 80~90% 수준인 220,000,000원 ~ 250,000,000원 범위를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 정확한 시세 확인 및 시장 상황을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.