나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12338 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제101동 제2층 제203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 컬림비아감정 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '서울화일초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철역[5호선(화 곡역, 까치산역), 2호선(까치산역)]이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상6층 건물(더숨153 제101동)내 제2층 제203호로서, (사용승인일: 2021.07.15) 외벽 : 석재 붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호 마감 등.

이용상태

본건은 공부상 '도시형생활주택'임. (후첨 '내부구조도' 참고)

설비내역

본건은 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 남동측 하향 완경사지를 대체로 평탄하게 부지 조성한 '부정형'의 토지로서, 현황 '도시형생활주택(단지형다세대)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 6미터, 남측으로 노폭 약 4미터, 서측으로 노폭 4~5미터의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(20 15-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 1169번지에 위치한 도시형생활주택(더숨153 제101동 제2층 제203호)으로, 서울남부지방법원에서 진행하는 2025타경12338 (1) 부동산 강제경매 사건입니다.

건물은 2021년 7월 15일 사용승인을 받았으며, 총 6층 건물 중 2층에 해당합니다.

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12338 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제101동 제2층 제203호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 349,000,000원

* 토지면적: 17.10㎡ (약 5.17평)

* 건물면적: 20.19㎡ (약 6.11평, 전용면적)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축물명: 더숨153

* 사용승인일: 2021.07.15

* 총 층수: 6층 (지하 1층 포함)

* 해당 층: 2층

2. 입지조건

본건은 서울화일초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 5호선(화곡역, 까치산역) 및 2호선(까치산역)을 이용할 수 있어 전반적인 교통상황은 양호한 편입니다.

* 도로: 동측으로 약 6미터, 남측으로 약 4미터, 서측으로 4~5미터의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 5월 9일 접수된 체납징세에 의한 압류(갑6)입니다.

* 말소기준권리: 압류 (체납징세 과-티25659), 접수일자: 2023-05-09

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 권리는 없습니다.

* 인수되는 권리: 없음 (인수 보증금 합계: 0원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(이 )

* 보증금: 285,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-26

* 확정일자: 2021-11-01

* 배당신고일자: 2023-08-28

* 대항력: 없음

* 등기부 요약: 소유권 이전, 신탁 말소 등기, 압류, 가압류, 강제경매 등 다수의 권리 등이 등기되어 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 총 등기부채권액은 1,308,000,000원입니다.

* 주의사항: 본 물건은 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사(이 )가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이 조건이 충족되지 않으면 매수인에게 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 화곡동 일대는 주거 밀집 지역으로, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 인근 초등학교의 존재는 학군 수요를 일부 발생시킬 수 있습니다. 지하철역과의 거리가 명확하게 명시되어 있지 않아 도보 접근성에 따른 상권 활성화 정도는 차이가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 환경: 서울화일초등학교 남서측 인근에 위치하여 비교적 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통: 지하철 5호선, 2호선 이용이 가능하며 다양한 버스 노선을 통해 서울 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 서울화일초등학교가 인근에 위치합니다.

* 혐오시설: 주변 조사 결과, 본 물건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 공항 관련 시설물 보호지구로 지정되어 있어 항공기 소음 등의 영향을 받을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 반환 청구권 포기 조건: 가장 큰 리스크는 임차인(주택도시보증공사)이 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소해야 한다는 조건입니다. 이 조건이 원만히 이행되지 않으면 매수인이 추가적인 법적 절차나 금전적 부담을 안게 될 가능성이 있습니다.

* 소형 면적: 전용면적 6.11평의 소형 주택으로, 임대 수익률이나 매매 시 특정 수요층에 국한될 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 외국인 등 특정 대상자는 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 점을 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 사용승인을 받은 신축급 도시형생활주택으로, 서울 강서구에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 다만, 감정가(349,000,000원) 대비 최근 유사 면적의 실거래가(약 216,000,000원)에 상당한 차이가 있어 신중한 접근이 필요합니다. 임차인 관련 주의사항에서 명시된 HUG(주택도시보증공사)의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건이 원만하게 이행된다면 권리 관계는 명확해질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급(2021년 완공) 소형 주택으로, 향후 시세 상승 가능성이 있습니다.

* 서울 강서구라는 지역적 이점과 편리한 교통망을 갖추고 있어 실수요자 및 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

* 임차인 관련 조건이 충족될 경우, 권리관계가 깨끗한 상태로 취득 가능합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 유사한 면적(19.98㎡)의 2019년식 건물이 216,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 2021년식으로 신축성이 더 좋으나 층수는 낮은 편입니다. 이를 바탕으로 시세를 추정했을 때, 본건의 적정 시장 가치는 약 230,000,000원에서 250,000,000원 사이로 판단됩니다.

감정가 349,000,000원 대비 시장 가치 괴리가 크고, HUG 인수조건 변경 및 임차인 관련 주의사항이 명확히 이행될 경우 권리관계가 깨끗해진다는 점을 고려하여, 보수적인 관점에서 적정 입찰가를 산정하였습니다.

예상 입찰가: 240,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.