나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12246 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 141-53 포유빌 제5층 제501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Q · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "경인중학교" 북서측 인긍에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고, 도보로 약 15분 정도의 거리에 1호선 개봉역이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제5층 제501호로서, (사용승인일: 2021.04.16) 외벽: 석재붙임 등 마감, 내벽: -, 창호: 샤시창 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 가장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택)의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

부지의 북서측과 남서측으로 폭 6미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

개봉동 141-53, 141-54 및 141-55: (3필지 공히) 도시지역, 제2종일반주거지역(7층), 도로(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

2. 1.

사건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12246 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

감정가: 264,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 2.

소재지 및 건물정보

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 141-53 포유빌 제5층 제501호 (도로명 주소: 서울특별시 구로구 경인로35길 55-13)

건축물 용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대주택)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 6층 건물 내 제5층 제501호

사용승인일: 2021년 04월 16일

2. 3.

면적 정보

토지면적: 16.95㎡ (약 5.13평)

토지 지분: 16.95㎡ (약 5.13평)

건물면적 (전용면적): 26.10㎡ (약 7.89평)

건물 지분: 26.10㎡ (약 7.89평)

2. 4.

특이사항

공동담보, HUG 인수조건 변경

3.

입지조건

3. 1.

주변 환경

대상 물건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "경인중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.

3. 2.

교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 도보 약 15분 거리에 1호선 개봉역이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

3. 3.

접근 도로

부지의 북서측과 남서측으로 폭 6미터 정도의 포장도로에 접해 있습니다.

4.

권리분석

4. 1.

등기부 현황

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2022년 09월 15일 접수된 강서세무서장의 압류 (을2) 입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 2.

임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 299,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 06월 17일

* 확정일자: 2021년 05월 11일

* 배당신고일자: 2023년 07월 27일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 채권자의 특별매각조건에 따라 본 임차권은 매각으로 소멸될 것으로 보이며, 매수인이 인수하는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 3.

인수 권리 분석

인수 보증금 합계: 0원

채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 임차인의 보증금에 대한 매수인의 인수 부담은 없습니다.

4. 4.

총 채무액 (등기부 기준)

등기부상 총 채권액 합계: 1,087,000,000원 (강제경매 신청 채권액 299,000,000원 포함)

5.

상권분석

대상 물건은 주택지대 내에 위치하고 있으며, 인근에 경인중학교가 소재하고 있습니다. 주거 용도로서의 안정적인 상권을 형성하고 있으며, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 이용할 수 있습니다.

6.

생활정보

6. 1.

건물 시설

* 난방: 개별난방

* 설비: 위생 및 급배수, 개별난방, 화재탐지 및 경보, 소화, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 2.

주변 편의시설

인근에 버스정류장이 있으며, 도보 15분 거리에 1호선 개봉역이 있어 지하철 이용이 가능합니다. 주택지대 특성상 주변에 소규모 상업시설 및 생활 편의 시설이 분포되어 있습니다.

6. 3.

주변 교육시설

* 경인중학교가 북서측 인근에 위치합니다.

* 토지이용계획상 교육환경보호구역으로 지정되어 있어, 인근 교육청에 확인이 필요할 수 있습니다.

7.

잠재적 리스크

7. 1.

임차인 관련 조건

본 건은 임차인(주택도시보증공사)의 대항력 포기 조건으로 매각되는 특별한 조건이 있습니다. 이는 매수인이 보증금 반환 의무를 인수하지 않음을 의미하나, 관련 조건의 이행 여부를 최종 확인해야 합니다.

7. 2.

토지이용계획 제한사항

* 제2종일반주거지역 (7층 이하), 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.) 등 다수의 법적 제한이 존재합니다.

7. 3.

부동산 시장 변동성

최근 시장 상황 및 유사 물건과의 시세 차이를 고려할 때, 향후 시장 변동성에 대한 신중한 접근이 필요합니다.

8.

종합 의견

본 물건은 2021년 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 건물 상태는 양호할 것으로 판단됩니다. 권리 관계가 비교적 명확하고 인수할 보증금이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 소형 면적이라는 점과 주변 시세 대비 감정가와의 괴리가 다소 크다는 점은 입찰 시 신중한 검토가 필요합니다.

9.

투자 포인트

* 신축급 건물 (2021년 준공)

* 매수인이 인수할 보증금이 없어 권리관계가 명확함

* 소형 면적으로 1인 가구 또는 임대 수익 목적 투자 고려 가능

10.

예상 입찰가

본건의 감정가는 264,000,000원입니다. 제공된 주변 시세 자료에 따르면, 유사 면적 및 연식의 다세대주택 거래 사례에서 평당 가격이 약 620만원에서 1,300만원 수준으로 나타났습니다.

본건의 감정가는 평당 약 3,346만원으로, 유사 거래 사례 대비 매우 높게 책정되었습니다. 그러나 본건은 신축이며, 매수인이 인수할 권리가 없는 깨끗한 상태임을 고려해야 합니다.

이에 본 물건의 투자 가치와 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 감정가의 85% ~ 90% 수준인 224,400,000원 ~ 237,600,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

다만, 제공된 주변 시세 자료의 한계와 본건의 독특한 감정가 수준을 감안할 때, 보수적으로 접근하여 230,000,000원에서 250,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 권고합니다.

11.

주변 시설 조사 결과

주변 지역에 대한 일반적인 정보 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 주거 지역과 교육 시설, 그리고 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주택가 환경을 유지하고 있습니다.

12.

마무리

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 방문 및 추가적인 법률, 세무 전문가와의 상담을 통해 최종 투자 결정을 내리시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.