나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12121 [1] 서울특별시 강서구 방화동 645-23 제지층 제비01호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치감정 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 '방화중학교' 북측 인근에 위치한 통칭 진형빌라 제지층 제비01호로서 주위는 연립 및 다세대주택, 학교, 근린공원, 김포공항 등이 위치함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 공항시장역(지하철9호선) 및 버스정류장이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층, 지상4층 건물 중 지층 제비01호로서(사용승인 2001.1.6.) 외벽: 드라이비트 마감 등 창호: 샷시 마감 등임.

이용상태

공부상 다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 가장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 서측으로 4미터 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-09-26)(학교환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12121 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 645-23 제지층 제비01호

용도: 다세대주택

건물면적: 66.67㎡ (약 20.17평)

토지면적: 33.30㎡ (약 10.07평)

감정가: 207,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 '방화중학교' 북측 인근에 위치하며, 주변은 연립 및 다세대주택, 학교, 근린공원, 김포공항 등이 혼재된 지역입니다.

교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 공항시장역(지하철 9호선) 및 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 서민금융진흥원의 가압류 결정(2022카단810809)으로 인한 등기 접수일자 2022-06-13일자 권리입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, 지상권 존재 여부는 별도 확인 필요)

임차인 현황 및 특별조건:

* 임차인: 주택도시보증공사 (이상호)

* 보증금: 159,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-20

* 대항력: 없음

본 물건은 'HUG 인수조건 변경' 및 '임차인 및 주택임차권 승계인의 주택도시보증공사 매수인에 대한 대항력 포기 조건'으로 매각이 진행됩니다. 등기부등본 상 이상호 씨의 주택임차권은 말소 처리되어 있으며, 임차인의 대항력은 없는 것으로 나타납니다. 따라서 매수인은 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

등기부 현황 요약:

주택도시보증공사의 강제경매 개시결정(2025타경12121)이 말소기준권리보다 후순위로, 해당 경매절차에서 최고가 매수인이 결정되면 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다. 총 등기부채권액은 204,065,619원입니다.

4. 상권분석

주변 시설: 본건 인근에는 학교(방화중학교), 근린공원 등이 위치하여 주거 환경을 형성하고 있습니다. 김포공항이 인접해 있어 교통 접근성은 우수하나, 소음 발생 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

건물 정보:

* 건물 사용승인일: 2001년 1월 6일 (준공 후 약 25년 경과)

* 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하 1층, 지상 4층 건물 중 지하 1층 제비01호

* 외벽: 드라이비트 마감 등

* 창호: 샷시 마감 등

* 설비: 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비 등

6. 잠재적 리스크

지하층 단점: 지하층에 위치하여 일조량 부족, 환기, 습기 발생, 여름철 냉방 및 겨울철 난방 효율 저하 등의 단점이 있을 수 있습니다.

김포공항 인접 소음: 김포공항이 인근에 위치하여 항공기 운항으로 인한 소음 피해가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 방화동에 위치한 다세대주택 지하층입니다. 교통이 편리하고 주변에 학교, 공원 등 편의시설이 인접해 있어 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수할 임차인의 보증금이나 부담해야 할 별도의 권리는 없어 명도를 비교적 수월하게 진행할 수 있다는 장점이 있습니다. 다만, 지하층이라는 점과 건물의 연식(약 25년)은 시세 및 향후 가치 상승에 영향을 줄 수 있는 요인입니다. 김포공항 인접으로 인한 소음도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

명확한 권리 관계: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 임차인의 대항력 또한 없어 명도 관련 리스크가 적습니다.

교통 편의성: 지하철 9호선 공항시장역 이용이 가능하여 서울 도심 및 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다.

넓은 전용 면적: 66.67㎡(약 20.17평)의 비교적 넓은 전용 면적을 보유하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 207,000,000원을 기준으로, 주변 시세 및 물건의 특성(지하층, 건물 연식)을 고려할 때, 210,000,000원에서 230,000,000원 사이에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다. 특히, 지하층의 단점과 김포공항 인접 소음 등의 리스크를 감안하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.