나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12241 [1] 서울특별시 금천구 독산동 336-29 메종에떼르넬 제102동 제5층 제502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강림 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 두산초등학교 북서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택 및 중소규모 공장과 상업 업무시설등이 혼재한 지역으로 제반 입지여건은 보통시 됨.

교통상황

본건으로의 제반 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하며 남동측 인근에 국철(경부선) 독산역이 위치하여 대중교통상황은 비교적 양호한 편임,

건물의 구조

건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 14층건중 5층 502호로서 외 벽: 화강석 및 복합패널등 마감 내 벽: 벽지 및 타일 마감 창 호: 하이새시 이중창임.

이용상태

오피스텔로 이용중임(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

승강기,화재탐지설비,스프링클러,위생설비,도시가스에 의한 난방시설등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형으로 업무시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 약20m의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역,지구단위계획구역(2024.06.27),중로2류(폭15m~20m)(2024.06.27)(접함),중로2류 (폭15m~20m)(접함),가축사육제한구역,가로구역별최고높이제한지역(2015.08.27),장애물제한 표면구역(진입표면구역),대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑등),육군수도 방위사령부(02-524-3313)관할),과밀억제권역,철도보호지구(2020.11.30),한강폐기물매립시설 설치제한지역,토지거래계약에관한허가구역(2025.08.21)(대상자:외국인등, 용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간:2025.8.26~2026.8.25).

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 미상 ②이해관계인의 부재로 내부구조도는 집합건축물대장상 도면과 탐문 및 외부관찰등을 토대로 작성하였음을 참조하시기 바랍니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12241 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 336-29 메종에떼르넬 제102동 제5층 제502호

용도: 오피스텔

감정가: 303,000,000원

토지면적: 11.09㎡ (약 3.35평)

토지지분: 11.0885㎡ (약 3.35평)

건물면적: 28.79㎡ (약 8.71평)

건물지분: 28.79㎡ (약 8.71평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 두산초등학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 중소규모 공장, 상업 및 업무시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건으로 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 남동측 인근에는 국철(경부선) 독산역이 있어 대중교통 이용이 비교적 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건 건물은 남서측으로 약 20m 폭의 도로에 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 무리가 없습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭15m~20m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이제한지역, 장애물 제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 한강폐기물매립시설 설치 제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등 다양한 도시계획 및 제한사항이 존재합니다.

3. 건축물 정보

건축물 정보

* 건물 구조 및 외관: 본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕의 14층 건물 중 5층 502호입니다. 외벽은 화강석 및 복합패널 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 타일로, 창호는 하이새시 이중창으로 시공되었습니다.

* 준공 연도: 2018년 10월 사용승인되었습니다 (20181023).

* 층수: 지하 1층, 지상 14층 규모입니다. (본건은 5층에 위치)

4. 권리분석

권리분석

* 매각물건 명세: 본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산 강제경매 물건입니다.

* 주요 권리 분석:

* 말소기준권리: 주택도시보증공사 가압류 (2023.01.03 접수, 권리금액 788,000,000원)입니다.

* 등기부채권 총액: 약 1,058,000,000원으로, 감정가보다 현저히 높은 수준입니다.

* 권리관계: 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(송희훈)

* 보증금: 270,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 6월 24일

* 확정일자: 2021년 6월 1일

* 대항력: 없음. 본 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

* 비고: HUG 인수조건 변경 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

* 인수되는 권리 여부: 상기 임차인의 보증금 및 주택도시보증공사의 조건에 따라, 매수인에게 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

5. 상권 및 생활정보

상권 및 생활정보

* 주변 상권 특성: 본건이 위치한 독산동 지역은 공동주택과 상업, 업무시설이 혼재된 지역으로, 다양한 상권이 형성되어 있습니다. 인근의 가산디지털단지 및 구로디지털단지와 인접하여 배후 수요가 있는 편입니다.

* 편의시설: 인근 상업시설 및 업무시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 두산초등학교가 북서측 인근에 위치하고 있어 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

* 혐오시설 여부: 주변 지역은 준공업지역 및 업무/상업시설이 밀집한 지역으로, 일반적인 지도 검색 결과 상으로는 주거 환경을 저해할 만한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 축사 등)이 직접적으로 인접해 있지는 않은 것으로 확인됩니다. 다만, 중소규모 공장 등이 혼재해 있어 일부 소음이나 환경적 요인이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 권리 관련 리스크: HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건이 명시되어 있어, 매각 후 실제 명도 및 소유권 이전 과정에서 주택도시보증공사 측과의 추가적인 확인이나 절차가 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등 각종 도시계획상의 규제가 존재하여 향후 건물 이용 및 재건축 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 채무 총액: 등기부채권 총액이 약 10.58억 원으로, 감정가 3.03억 원보다 훨씬 높아 채권자의 이해관계가 복잡할 수 있습니다.

* 임차인 현황: 대항력은 없으나, 보증금 2.7억 원에 대한 HUG 조건 등 상세한 인수 여부 및 관련 절차를 명확히 확인해야 합니다.

7. 투자 포인트

투자 포인트

* 보증금 인수 부담 없음: 임차인의 대항력이 없고 HUG의 조건에 따라 매수인에게 인수되는 보증금이 없으므로, 잔금 납부 시 권리 관계가 비교적 명확해집니다.

* 교통 및 입지 장점: 독산역 인근으로 교통이 편리하며, 주변 상업 및 업무 시설과의 접근성이 좋습니다.

* 비교적 신축 건물: 2018년 준공된 건물로, 연식이 오래되지 않아 즉각적인 수리 비용 부담이 적을 수 있습니다.

8. 종합 의견

종합 의견

본건 메종에떼르넬 오피스텔은 독산역 역세권에 위치하며, 비교적 신축 건물에 해당합니다. 대항력 없는 임차인으로 인한 보증금 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기라는 특수한 매각 조건은 명확한 확인이 필요합니다. 또한, 복잡한 권리 관계와 다양한 토지이용계획상의 제한사항들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

* 현재 시세 추정: 주변 시세 조사 결과, 유사 면적(약 28-30㎡)의 오피스텔이 10백만원/㎡ ~ 11.5백만원/㎡ 범위에서 거래되고 있습니다. 본건 건물은 2018년 준공으로 비교적 신축에 속하므로, 이를 감안할 때 시세는 약 273,505,000원 ~ 331,085,000원 수준으로 추정됩니다. 감정가 303,000,000원은 현재 시세 범위 내에 있습니다.

* 산정 근거: 본건은 대항력 있는 임차인이 없고, HUG 인수조건 하에 보증금 인수 부담이 없는 것으로 보입니다. 감정가가 시세 범위에 부합하며, 특수 물건 조건으로 인한 소폭의 가격 조정 가능성을 고려합니다.

* 제시 가격: 305,000,000원 ~ 325,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.