나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12235 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 105-251 다온숲 제6층 제602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햇빛 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 "서울화원중학교" 북측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 공원 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철5호선 "화곡역"이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건 내 제6층 제602호로서, (사용승인일: 2021-12-02) 외 벽 : 석재붙임 마감 등, 내 벽 : -, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 8m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 소로2류(폭 8m~10m)(접 합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평 표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정 비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고 바람. 임차보증금 : 금395,000,000원 임대차계약일자 : 2022년3월17일 임차권자 : 오정민

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12235 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 105-251 다온숲 제6층 제602호

용도: 도시형생활주택

건축물 정보:

건축연도: 2021년 12월 02일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건물명: 다온숲

총 층수: 6층

해당 층: 6층

호수: 602호

1.2. 면적 정보

토지면적: 19.88㎡ (약 6.01평)

건물면적 (전용면적): 26.04㎡ (약 7.88평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 경매 정보

감정가: 397,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, "서울화원중학교" 북측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 공원 및 근린생활시설이 소재하는 주택지대로, 일반적인 주거환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량의 진출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 지하철 5호선 "화곡역"이 인접해 있어 교통 여건이 양호한 편입니다. 본건은 서측으로 약 8m 도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(갑5, 주택도시보증공사, 395,000,000원)입니다. 등기부상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 주택도시보증공사 (오정민): 보증금 395,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-04-18, 확정일자 2022-03-29. 임차인 현황 상 대항력 없음으로 기재되어 있으며, 등기부상 주택임차권(을1)은 말소 예정입니다.

* 차유정: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-09-15. 대항력 있음으로 기재되어 있습니다.

3.3. 특별매각조건

채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각을 진행합니다. 이는 HUG(주택도시보증공사) 관련 보증금 395,000,000원에 대한 매수인의 부담이 없음을 시사하나, '대항력 있음'으로 기재된 차유정 임차인과의 관계 및 대항력 포기 조건 이행 여부는 명확히 확인해야 합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 주변에 다수의 다세대주택 및 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 생활 편의시설

인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.3. 교육시설

본건 북측 인근에 서울화원중학교가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 명도 리스크

차유정 임차인은 보증금이 0원임에도 '대항력 있음'으로 기재되어 있습니다. 특별매각조건에 명시된 '임차인 및 주택임차권 승계인의 매수인에 대한 대항력 포기 조건'이 원만히 이행되지 않을 경우, 명도에 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

5.2. HUG 조건 관련 불확실성

HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건 등은 본건 매각의 핵심 쟁점입니다. 해당 조건들이 명확하게 이행되는지, 그리고 매수인에게 어떠한 영향을 미치는지에 대한 법률적 검토가 필수적입니다.

5.3. 기타 규제

토지이용계획 상 공항 관련 보호구역(중요시설물보호지구, 수평표면구역) 등이 지정되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 2021년에 사용승인된 신축 도시형생활주택으로, 준수한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 권리관계 상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 예정이나, '대항력 있음'으로 기재된 차유정 임차인의 존재가 가장 큰 변수입니다. 본건의 성공적인 취득을 위해서는 특별매각조건에 따른 '대항력 포기'가 명확히 이행되는지 여부를 철저히 확인하고, 차유정 임차인과의 명도 협상 또는 법적 절차에 대한 대비가 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 최근 준공된 신축 건물로 관리 상태 및 향후 가치 상승이 기대됩니다.

* 지하철 5호선 화곡역 역세권에 위치하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 권리관계 상 인수 부담이 명확하고, 대항력 있는 임차인 문제만 해결된다면 시세 대비 저가 매수 기회를 얻을 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 분석

주변 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사한 시기(2018년 준공)의 M펠리체(830-5번지, 37.05㎡, 6층) 물건이 2026년 5월 1일 300,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 본건(26.04㎡)의 시장가치를 환산하면 약 210,000,000원 내외로 추정됩니다. 본건은 M펠리체보다 신축(2021년 준공)이라는 장점이 있으나, 면적은 더 작습니다.

8.2. 예상 입찰가 산정

본 건은 감정가 397,000,000원에 비해 시세가 낮게 형성되어 있으며, '대항력 있음' 임차인이라는 잠재적 리스크를 안고 있습니다. HUG 보증금 395,000,000원은 인수 보증금에 해당하지 않아 매수인의 직접적인 부담은 없습니다.

안정적인 명도 및 권리 확정을 전제로 할 때, 본 건의 시장가치(약 210,000,000원) 및 신축 연식 등을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

8.3. 최종 제안가

리스크 해소 및 명도 완료 가능성을 전제로, 예상 시장가치와 경매 물건 특성을 감안하여 220,000,000원 ~ 250,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 단, '대항력 포기 조건' 이행 여부 및 명도 비용에 따라 최종 입찰가는 조정되어야 합니다.

주변 지역에 즉각적으로 확인되는 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.