나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12226 [1] 서울특별시 영등포구 당산동 121-107 현대뉴스타오피스텔 제4층 제406호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유림 · 평가일 2025.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 당산동 소재 "서울영동초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 근린생활시설,오피스텔,다세대주택등이 혼재하고 있어 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량으로 진입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트 라멘조 콘크리트슬래브지붕 지하3층 지상 10층 건물 내 제4층 제406호로 외벽 : 금속판넬마감 창호 : 샷시창호등

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비,위생설비,난방설비,승강기설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필일단의 세장형 평지로 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 동측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

당산동 121-107, 당산동 121-240 2필지 모두 공히 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 교육환경보호구역(세부사항:남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 건축선(건축과 문의)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12226 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 당산동 121-107 현대뉴스타오피스텔 제4층 제406호

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 주요 정보

감정가: 114,000,000원

토지면적: 7.14㎡ (약 2.16평)

건물면적 (전용면적): 31.05㎡ (약 9.39평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 건축물 정보

건물명: 현대뉴스타오피스텔

준공일자: 1993년 4월 7일

구조: 철근콘크리트 라멘조 철근콘크리트 슬래브 지붕

층수: 지하 3층, 지상 10층 중 제4층 제406호

총호수: 90호

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 서울특별시 영등포구 당산동 소재 "서울영동초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재하고 있어 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 여건

차량으로 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능함. (인근 지하철역: 당산역(2, 9호선), 문래역(2호선) 등 접근 가능 - *일반적인 지역 정보 기반*)

2.3. 대지 및 건물 상태

토지는 2필지 일단의 세장형 평지로 오피스텔 건부지로 이용 중임. 건물 동측으로는 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

건물은 철근콘크리트 라멘조로 외벽은 금속판넬 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 구성되어 있음.

오피스텔로 이용 중이며, 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역에 해당하며, 다음과 같은 법적 제한 사항이 있음.

* 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)

* 건축법상 가로구역별 최고높이 제한지역

* 교육환경보호구역(세부사항:남부교육지원청 확인 요망)

* 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m, 육군 수도방위사령부 관할)

* 과밀억제권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역((대상자: 외국인 등, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) )

* 건축선(건축과 문의)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

갑13 압류 (영등포세무서장, 2023-03-07)

3.2. 등기부 요약

소유권 이전: 김대석 (2009-07-31), 이정훈 (2011-09-16, 금81,000,000원)

주택임차권: 안성훈 (2024-06-11 접수, 금115,000,000원, 말소. 전입 2022-6-3, 확정 2022-4-28)

압류: 영등포세무서장 (2023-03-07, 말소기준권리)

가압류: 중소기업은행 (2024-02-26, 금183,334,353원, 말소)

가압류: 중소기업은행 (2025-01-07, 금25,959,557원, 말소)

가압류: 김진용 (2025-06-19, 금88,000,000원, 말소)

강제경매: 주택도시보증공사 (2025-09-22, 금115,000,000원, 말소)

압류: 영등포구 (2025-10-21, 말소)

총 채권액: 412,293,910원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(안성훈)

* 보증금: 115,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-06-03

* 확정일자: 2022-04-28

* 배당신고일자: 2024-06-11

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다. 모든 등기된 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.5. 특별 매각조건

본건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인 대항력 포기 조건으로 매각됩니다. 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 당산동 일대는 오피스텔, 주거용 건물, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 기능과 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다.

4.2. 주변 상업시설

다양한 근린생활시설이 소재하여 일상생활 영위에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다. (대형 쇼핑몰, 병원 등 주요 편의시설 접근성은 추가 확인 필요)

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

* 인근에 서울영동초등학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 대중교통 이용 및 차량 접근성이 양호하여 주변 지역으로의 이동이 용이합니다.

5.2. 주거 환경

오피스텔이 밀집한 지역으로, 일반적인 오피스텔 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 노후도

1993년 준공 건물로 약 30년 이상 경과하여 시설 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 권리관계 변수 (HUG 관련)

임차인 안성훈은 대항력이 없으며, 보증금 115,000,000원에 대한 낙찰자의 인수 의무는 없습니다. 이는 HUG가 해당 금액에 대한 매수인의 반환청구권을 포기하는 특별 매각 조건에 따른 것입니다. 그러나 HUG와의 관련 절차 및 조건에 대한 명확한 이해와 준수가 필요합니다.

6.3. 토지이용 규제

다양한 법률에 따른 토지이용 제한 사항(교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등)이 존재하여 향후 개발이나 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 영등포구 당산동 현대뉴스타오피스텔 4층에 위치하며, 전용면적 31.05㎡(약 9.39평)입니다. 주변에 학교, 상업시설, 주거시설이 혼재되어 있어 주거 및 생활 환경은 보통 수준입니다.

권리 분석상 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸되므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다. 특히, 임차인 안성훈은 대항력이 없으며, HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건으로 인해 낙찰자가 임차인 보증금을 인수할 부담은 없습니다.

건축물의 노후도(1993년 준공) 및 다양한 토지이용 규제는 잠재적 리스크 요소입니다. HUG 관련 특별 매각조건을 면밀히 검토하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* HUG 관련 특별 매각 조건으로 인해 임차인 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 서울시 내 오피스텔로서 안정적인 임대 수익 및 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

* 지역 개발 가능성에 따른 잠재적 가치 상승 여지가 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사 면적(31.05㎡)의 거래 사례로 2024년 8월 26일 7층이 11,000만원에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 11,400만원입니다. 건물의 노후도(1993년 준공)와 4층이라는 층수를 고려할 때, 최근 실거래가 수준을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

이에 본건의 예상 입찰가는 10,800만원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.