나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51973 [1] 서울특별시 마포구 서교동 377-1 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보 · 평가일 2025.10.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 서교동 소재 "서교동주민센터" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설 및 각종 근린생활시설, 단독주택, 공동주택, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(2·6호선 합정역)이 소재 하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측 및 북서측으로 각각 노폭 약 20m, 6m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15) (용도: 아파트 한정, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트평지붕 5층건으로서, (사용승인일: 1984.01.14) 외벽: 타일붙임마감 등, 내벽: 벽지도배 및 타일마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

일반건축물대장상 관광숙박시설로 되어있으나, 기준시점 현재는 영업이 중단된 상태임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있었으나 현장조사 당시 외관 상태로 보아 설비 존재 여부 및 정상 작동 여부는 확인이 어려운 상태임.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

본건은 일반건축물대장상 2001년 03월 29일에 용도변경 및 증축으로 인한 이기, 신규작성이 되었으나 등기사항전부증명서에는 반영되지 않은 상태이며, 본 평가시 변경된 내용에 따라 일반건축물대장의 면적 및 용도 등을 기준으로 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음.
법정지상권 성립여부는 확인이 필요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51973 (1)

소재지: 서울특별시 마포구 서교동 377-1

용도: 숙박시설 (건축물대장상 관광숙박시설, 유양관광호텔)

감정가: 169,740,280원

매각대상: 건물만 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

건물면적: 2178.63㎡ (약 659.02평)

건물지분: 1089.32㎡ (약 330.01평)

토지면적: 0㎡ (매각 대상에서 제외됨)

사용승인일: 1984년 1월 14일

건물구조: 철근콘크리트조 콘크리트평지붕 5층건

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 마포구 서교동 소재 "서교동주민센터" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 근린생활시설, 단독주택, 공동주택, 공원 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 지하철 2·6호선 합정역이 위치해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

인접 도로상태: 본건 북동측 및 북서측으로 각각 노폭 약 20m, 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2025년 9월 24일 접수된 2번 김유창지분강제경매가 말소기준권리입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 선순위의 권리를 제외하고는 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권은 매각으로 소멸되지 않을 수 있습니다.

인수되는 권리: 임차인 중 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 인수될 수 있으나, 본건은 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있습니다.

특이사항: 공유자의 우선매수신고가 가능하며, 법정지상권 성립 여부는 확인이 필요합니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 그러나 현재 영업이 중단된 상태로, 실제 거주자나 미신고 임차인이 존재할 가능성이 있어, 현장 방문 시 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

주변 환경: 본건은 업무시설, 근린생활시설, 주거시설 등이 혼재된 지역으로, 다양한 업종의 시설들이 입점해 있습니다.

상권 특징: 지하철 2·6호선 합정역을 중심으로 형성된 상권은 트렌디한 카페, 레스토랑, 문화 시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하고 활발한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

건물 현황: 일반건축물대장상 관광숙박시설로 등재되어 있으나, 기준시점 현재 영업이 중단된 상태입니다.

5. 생활정보

교통 편의성: 지하철 2·6호선 합정역까지 도보로 약 5~10분 내외 거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 다양한 버스 노선도 이용 가능합니다.

주변 시설: 서교동 주민센터가 인근에 위치하며, 상업 및 주거 시설이 혼재하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 주변에 유해하거나 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

법정지상권 성립 가능성: 본건은 건물만 매각 대상이므로 토지 소유주와 건물 소유주가 달라질 경우 법정지상권이 성립될 가능성이 있습니다. 이는 토지 사용에 대한 권리 분쟁으로 이어질 수 있으며, 성립 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

공유자 우선매수 신고: 공유자가 경매 절차에 참여하여 우선매수 신고를 할 경우, 최고가 매수 신고인과 동일한 가격으로 낙찰받을 수 있으므로 경쟁이 발생할 수 있습니다.

영업 중단 및 재개 어려움: 현재 건물이 영업 중단 상태이므로, 재개장을 위해서는 시설 보수, 인허가 재취득 등 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

건물 노후화: 1984년에 사용 승인된 건물로, 약 40년 이상 경과되어 상당한 노후화가 진행되었을 것으로 예상되며, 이에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

건축물대장 vs 등기부등본 불일치: 2001년에 증축 및 용도변경이 있었으나 등기사항전부증명서에 반영되지 않은 상태로 평가 및 매각이 진행되었습니다. 이는 추후 등기 정리에 있어 복잡성을 야기할 수 있습니다.

토지 미포함 매각: 건물만 매각 대상이므로, 건물 사용을 위한 토지 사용 권리는 별도로 확보해야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 마포구 서교동, 합정역 역세권이라는 우수한 입지를 갖춘 숙박시설 건물입니다. 그러나 1984년 준공된 노후 건물이며 현재 영업이 중단된 상태라는 점, 그리고 법정지상권 성립 가능성, 공유자 우선매수 신고 등 권리관계에 대한 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 건물만 매각되므로 토지 사용 관련 문제와 건축물대장과 등기부등본 간의 불일치 사항도 주의 깊게 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

합정역 초역세권의 뛰어난 입지 조건: 2, 6호선 환승역인 합정역을 도보로 이용할 수 있어 교통이 매우 편리합니다.

풍부한 유동인구와 상업 활동: 홍대, 상수, 합정으로 이어지는 지역의 중심부에 위치하여 상업적 가치가 높습니다.

잠재적 활용 가능성: 영업 중단 상태이나, 리모델링 또는 용도 변경을 통해 새로운 가치를 창출할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 169,740,280원에서 시작하며, 인수되는 보증금은 없습니다. 입찰 가격 산정 시 법정지상권 성립 여부, 건물의 노후도 및 리모델링 비용, 영업 재개에 필요한 제반 비용, 그리고 공유자 우선매수 신고 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 상세한 권리 분석과 현장 조사를 바탕으로 개별적인 의사결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.