나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12206 [1] 서울특별시 금천구 독산동 994-14 글로리움 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 르메종감정 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 '정심초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다 세대주택, 단독주택 및 아파트 등이 소재하는 등, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건 내 제2층 제201호로서, (사용승인일 : 2021.09.04) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 공부상 '다세대주택'으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, CCTV설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등 이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 인접대지 대비 2필 일단의 서하향 완경사의 세장형 토지로서, 공동주택 의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 6미터 내외 및 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접 함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지 기호 (1), (2) 공히 도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호 구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁 고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사 시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)( 대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026 .8.25)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임. ② 기타사항 : 없음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울남부지방법원 2025타경12206 (1) 사건에 대한 물건 정보를 바탕으로 작성되었습니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12206 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 994-14 글로리움 제2층 제201호

용도: 다세대주택

감정가: 280,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 19.68㎡ (약 5.95평)

토지지분: 19.6771㎡ (약 5.95평)

건물면적: 23.97㎡ (약 7.25평)

건물지분: 23.97㎡ (약 7.25평)

1.3. 건물 정보

건물명: 글로리움

구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2021년 09월 04일

해당 층: 지상 2층 (건물 총 5층)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치하며, 북서측 인근에 정심초등학교가 소재하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 단독주택 및 아파트 등이 혼재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

본건 토지는 인접 필지 및 대지 대비 서하향 완경사의 세장형 토지로서 공동주택의 건부지로 이용 중입니다. 북측으로는 노폭 약 6미터, 동측으로는 노폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 8월 21일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 특정 대상자에 한해 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매(갑5)입니다. 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 김 :

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-02-24

대항력: 있음

비고: 대항력 있는 임차인이나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 계약 내용 및 보증금 반환 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 주택도시보증공사(이영준):

보증금: 279,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-07-05

확정일자: 2022-07-08

배당신고일자: 2024-06-17

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 관련 정보가 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 매각 조건

본 건은 임차인 및 주택임차권 승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인에게 권리 승계 부담이 없도록 하기 위한 조건으로 보입니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거용 다세대주택으로, 주변은 주택 밀집 지역입니다. 인근에 정심초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 고려될 수 있으며, 다양한 형태의 주택들이 분포하고 있어 주거 지역으로서의 특징을 가집니다. 대규모 상업 시설보다는 생활 편의를 위한 소규모 근린 상가나 기반 시설이 주로 분포할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

정심초등학교가 북서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

5.2. 교통시설

노선버스 승강장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.3. 편의시설 및 기타

제공된 정보만으로는 구체적인 편의시설 정보 및 혐오시설 유무를 판단하기 어렵습니다. 주변 환경은 주택가로 형성되어 있어 통상적인 주거 생활에 필요한 시설들은 갖추어져 있을 것으로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 문제

김 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어, 해당 임차인의 권리 관계 및 실제 보증금 반환 여부에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 만약 임차인이 매각 조건에 따라 대항력을 포기하지 않거나, 예상치 못한 보증금 관련 문제가 발생할 경우 매수인에게 부담이 될 수 있습니다.

6.2. 특수 매각 조건

"임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"이라는 명시는 임차인과의 관계를 명확히 하고자 하는 의도가 있으나, 해당 조건의 이행 여부에 따라 매수인에게 추가적인 분쟁의 소지가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 토지거래계약허가구역

토지거래계약허가구역 지정 기간(2026년 8월 25일까지) 내에 매수하는 경우, 특정 조건 충족 여부에 따라 추가적인 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 신축된 비교적 신축 건물의 다세대주택으로, 독산동 내에서 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 보증금 0원이라는 특이사항, 그리고 이를 해소하기 위한 매각 조건이 가장 중요한 검토 사항입니다. 임차인 관련 리스크가 명확히 해소된다면, 해당 물건은 안정적인 투자처가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2021년 준공)

* 독산동의 주거지역 내 입지

* 임차인 리스크 해소 시 시세 차익 기대

9. 예상 입찰가

주변 실거래가 분석 결과, 유사 면적(약 29.87㎡)의 다세대주택이 2026년 5월 325,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 본 건의 면적(23.97㎡)에 비례하여 환산 시 약 260,000,000원 수준의 시세가 형성될 수 있습니다. 감정가는 280,000,000원이나, 대항력 있는 임차인 관련 잠재적 리스크를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

인수 보증금이 0원이라는 점과 매각 조건상의 임차인 대항력 포기 조건을 감안하여, 시장 가치와 감정가를 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

예상 입찰가: 270,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.