나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12219 [1] 서울특별시 구로구 구로동 88-17 비체빌 제4층 제402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시현감정 · 평가일 2025.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구로중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로써, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 6층 건물 내 제4층 제402호로써 (사용승인일 : 2017.11.01) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임. *세부사항은 후첨 "내부구조도"참조.

설비내역

기본적인 위생설비 구비되어 있으며, 난방설비, 승강기, 옥외 소화전 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 3필 일단의 인접지 대비 등고평탄한 가장형 토지로써, 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역(2014-12-11),소로3류(폭 8m 미만)(2014-12-11)(접합), 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>,교육환경보호구역(남부교육원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도:해발165m (지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,정비구역(주거환경개선사업)<도시 및 주거환경정비법>,과밀억제권역<수도권 정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25)임.

공부와의 차이

귀원의 제시목록 및 공부상 기재된 기호 "가"의 면적보다 초과되는 부분이 존재하고, 초과되는 면적은 제시외 건물 ㉠으로 구분하였으며, ㉠부분은 기존 건물에 부착된 물리 적 구조와 그 용도 및 기능면에서 구분소유권의 객체가 되기 위한 적합한 요건을 갖추지 못하여 기존 건물과 독립된 구분소유권의 객체로 거래될 수 없어「감정평가에 관한 규칙」 제15조에 따라 대상 건물의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상 건물의 가액을 산정하는 원가법을 적용하여 산정하였으니, 경매진행 및 입찰시 유의바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12219 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 88-17 비체빌 제4층 제402호

건물명: 비체빌

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택, 19세대)

사용승인일: 2017.11.01

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 6층 건물

본건 위치: 6층 건물 중 4층 제402호

1.3. 면적 정보

토지면적: 14.71㎡ (약 4.45평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 23.38㎡ (약 7.07평)

건물 제시외면적: 4.10㎡

토지/건물 일괄매각 대상입니다.

1.4. 감정가 및 평가 요약

감정가: 200,100,000원 (2억 100만원)

감정평가서 요약: 위반건축물(12.1㎡, 조립식 패널조, 주거용) 표기 있으며, 제시외 건물(4.10㎡) 포함 매각합니다. 제시외 건물은 독립된 구분소유권 객체로 보기 어려워 원가법 적용하여 감정평가되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구로중학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 사정은 보통입니다.

2.3. 도로상태

본건 건물은 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 주변 시설 (지도 검색 결과)

인근에 구로중학교가 있으며, 주거 및 근린생활시설이 혼재한 일반적인 주거 지역으로 파악됩니다. 현재까지 파악된 정보상으로는 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

을1 근저당권 (2019.12.12. 접수), 채권자: 주식회사비젼에이엠씨대부, 채권금액: 135,600,000원.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본건은 매각으로 인해 지상권이 소멸되지 않고 인수될 수 있습니다. (집합건물 등기부 요약상 확인)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: Q *

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-07-16

대항력: 없음

비고: 대항력이 없는 임차인이므로 보증금 인수 부담은 없습니다.

3.4. 인수 보증금 합계

0원

3.5. 기타 권리 사항

등기부등본 상 다수의 신탁등기말소, 근저당권, 압류 등이 존재했으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. (단, 지상권은 인수됨)

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례 분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 2일: 서울 구로구 구로동 739-41 (1994년식, 41.22㎡) - 19,500만원 (약 473만원/㎡, 약 1563만원/평)

* 2026년 7월 1일: 서울 구로구 구로동 112-24 (2023년식, 29.84㎡) - 28,200만원 (약 945만원/㎡, 약 3123만원/평)

* 2026년 7월 6일: 서울 구로구 구로동 448-81 (2012년식, 21.75㎡) - 29,990만원 (약 1,379만원/㎡, 약 4,559만원/평)

4.2. 시세 분석

본건은 2017년식 도시형생활주택으로 전용면적 23.38㎡ (약 7.07평)입니다.

최근 거래 사례 중 2023년식 29.84㎡의 거래가(2.82억)와 2012년식 21.75㎡의 거래가(3.00억)를 비교 분석했을 때, 본건과 유사한 연식 및 면적을 고려할 때 현재 시세는 약 2.7억원 내외로 추정됩니다. (면적당 단가: 약 945만원/㎡ ~ 1,379만원/㎡)

감정가 2.001억원 대비 추정 시세는 상당히 높게 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

도시형생활주택으로 기본적인 위생, 난방 설비 및 승강기, 옥외 소화전 등이 구비되어 있습니다. 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성은 보통 이상입니다.

5.2. 교육 환경

"구로중학교"가 인근에 위치하고 있으며, "교육환경보호구역"으로 지정되어 있습니다.

5.3. 교통 및 편의 시설

차량 및 대중교통 이용이 용이하며, 주변 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

집합건축물대장상 위반건축물로 표기되어 있습니다. 위반 면적은 12.1㎡이며, 구조는 조립식 패널조, 용도는 주거용입니다. 이는 향후 건물 철거 명령, 이행강제금 부과, 재산권 행사(매매, 담보대출 등)에 제약을 받을 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

6.2. 제시외 건물 포함

4. 10㎡의 제시외 건물 면적이 포함되어 매각되나, 이는 독립된 구분소유권의 객체로 보기 어려워 건물 자체의 가치 산정에만 반영되었습니다. 위반건축물과 연관된 문제로 보입니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 제2종일반주거지역, 소로3류, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 정비구역(주거환경개선사업), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등) 등으로 지정되어 있습니다. 주거환경개선사업 구역에 포함되어 있어 향후 정비 사업 추진 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2017년 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 다만, 가장 큰 리스크 요인은 12.1㎡에 달하는 위반건축물 존재입니다. 이로 인해 법적 제재, 재산 가치 하락, 거래의 어려움 등이 예상됩니다. 임차인 현황 상 대항력 있는 임차인은 없으며, 인수할 보증금 또한 없어 권리 관계는 비교적 명확합니다. 감정가 2.001억원은 최근 실거래가 대비 낮게 책정된 것으로 보이나, 위반건축물 리스크를 고려할 때 단순 시세 비교만으로는 입찰가 산정에 신중해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2017년 준공으로 비교적 최신 건물입니다.

* 편리한 입지: 학교, 상업시설, 교통 접근성이 양호합니다.

* 낮은 감정가: 유사 면적 및 연식의 시세 대비 감정가가 상대적으로 낮게 평가되었습니다.

* 권리관계 명확: 인수되는 부담이 되는 권리나 임차인이 없습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 200,100,000원.

최근 실거래가 분석 및 위반건축물 리스크를 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준에서 다소 높은 금액을 입찰하는 것은 신중해야 합니다. 위반건축물로 인한 잠재적 손실(이행강제금, 건물 가치 하락 등)을 감안하면, 본건의 실질적인 가치는 감정가보다 낮을 수 있습니다.

하지만 경매 물건의 특성상 감정가가 시장 가격의 하한선 역할을 하는 경우가 많으므로, 시세보다 낮은 감정가를 기회로 삼는 전략도 가능합니다.

다만, 위반건축물의 해소 또는 인정 범위에 따라 입찰가의 효용성이 달라질 수 있습니다.

합리적인 입찰가 범위는 감정가를 기준으로, 리스크를 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가: 210,000,000원 (2억 1천만원)

본 입찰가는 감정가 대비 소폭 상승한 금액으로, 시세의 일부를 반영하되 위반건축물 리스크를 고려하여 매우 보수적으로 산정된 금액입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 최신 정보를 반영하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.