나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경711 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 800 나인스퀘어 제2층 제213호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: WD감정 · 평가일 2025.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 "마곡역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설 과 근린생활시설 등으로 이루어진 상업지대를 형성하고 있음.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 "마곡역"이 소재하 여 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 8층 내 제2층 제213호 로서 (사용승인일 2019.09.02) 외벽 : 인조석 마감 등, 내벽 : 페인팅 및 인테리어 마감 등, 창호 : 샷시 창호임

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 시스템냉난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 50미터, 남측으로 폭 약 12미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

마곡동 800 :도시지역, 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경711 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 800 나인스퀘어 제2층 제213호

용도: 근린상가

감정가: 540,000,000원

토지면적: 1914.30㎡ (약 579.07평)

토지지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 42.55㎡ (약 12.87평)

건물지분: 42.55㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 8층 내 제2층 제213호

사용승인일: 2019년 9월 2일

총 층수: 8층 (지하 3층)

해당 층수: 2층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 "마곡역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설과 근린생활시설 등이 밀집된 상업지대를 형성하고 있습니다. 마곡지구는 대규모 기업 R&D 센터가 밀집한 지역으로, 서울의 서남권 신흥 복합 상권으로 부상 중입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 5호선 "마곡역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 5호선 마곡역, 9호선 마곡나루역, 공항철도 마곡나루역 등이 인접해 트리플 역세권에 해당하며, 올림픽대로, 강변북로 등 주요 도로망과의 접근성도 우수합니다.

2.3. 도로상태

본건 북측으로는 폭 약 50미터의 광로, 남측으로는 폭 약 12미터의 중로에 접해 있어 차량 및 보행자 통행에 원활한 환경을 제공합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 수협은행의 근저당권(2023.04.20. 접수, 418,800,000원)보다 선순위 권리는 확인되지 않습니다. 따라서 본 경매 절차를 통해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: (주)댐디스트지점(백 )

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일): 2022년 9월 26일

* 대항력: 있음

* 비고: 임대관계 미상.

주의: 해당 임차인은 대항력이 있으나, 차임이 0원으로 명시되어 있어 특이사항으로 보입니다. 보증금 5,000,000원은 인수 보증금 합계에 포함되지 않는 것으로 명시되어 있으나, 대항력 보유 임차인의 존재로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. 다만, "대지권 미등기"에 대한 내용은 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 이용상태

본 건은 현재 제1종 근린생활시설로 이용 중입니다.

4.2. 주변 상권

마곡지구는 LG사이언스파크, 코오롱, 롯데 등 대기업 R&D 센터가 대거 입주하여 약 16만 5천 명 이상의 직장인이 근무하는 업무지구입니다. 또한, 마곡 엠밸리 등 대규모 주거 단지가 조성되어 약 17만 명의 인구가 거주하고 있으며, 이마트 트레이더스, 원그로브 몰 등 상업 시설도 잘 갖춰져 있습니다. 상권은 직장인 중심의 '평일형'에서 주말 가족 단위 소비까지 아우르는 '생활형'으로 변화하고 있으며, 외식업, 카페, 헬스케어, 키즈카페 등 다양한 업종이 성업 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 쇼핑: 이마트 트레이더스 마곡점, 원그로브 몰, 롯데몰 김포공항점 등

* 문화: LG아트센터, 서울식물원

* 교통: 지하철 5호선 마곡역, 공항철도 마곡나루역 등

* 기타: 다양한 업무 시설 및 상업 시설 밀집

5.2. 주변 시설

LG사이언스파크, 코엑스 마곡 르웨스트 등이 인접해 있습니다.

5.3. 혐오시설

주변 반경 내에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

보증금 5,000,000원에 대해 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 명도 과정에서 임차인과의 협상 및 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 대지권 미등기

본 건은 "대지권 미등기" 상태입니다. 이는 건물 소유자가 해당 건물이 지어진 토지에 대한 권리를 아직 등기부에 등록하지 않은 상태를 의미합니다. 그러나 본 건의 경우, "대지권 미등기(제출된 대지권 규약에 의하면 대지지분 14.5107) 이고, 매각 목적물 및 평가에 포함됨"이라고 명시되어 있어, 경매 대상 물건에 대지권이 포함되어 있음을 알 수 있습니다. 다만, 향후 대지권 등기 시 등록세 등의 추가 비용이 발생할 수 있으며, 이 과정에서 소유자 간 협의 및 추가 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 유동화 물건

본 건은 유동화 물건으로, 일반적인 경매 물건보다 절차상의 특수성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 지하철 5호선 마곡역 역세권에 위치하며, 마곡지구의 풍부한 배후수요와 지속적인 개발 호재를 기반으로 하는 근린상가입니다. 건물 준공 연도도 비교적 최근(2019년)이며, 교통 및 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 대지권 미등기 상태는 명도 및 추후 소유권 정리에 있어 주의 깊은 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 마곡역 초역세권, 서울 서남권 핵심 업무/상업지구 내 위치.

* 풍부한 배후수요: 대규모 기업 입주로 인한 직장인 수요와 대규모 주거 단지 내 소비자 수요 확보.

* 최신 건물: 2019년 준공으로 건물 상태 양호 예상.

* 미래 가치: 마곡지구의 지속적인 발전 가능성 및 신흥 상권으로서의 성장 잠재력.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 540,000,000원입니다.

인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있어, 입찰가 산정 시 임차인의 보증금을 별도로 고려할 필요는 없습니다.

그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 대지권 미등기 등의 특수성을 고려해야 하므로, 현재 감정가를 기준으로 시장 상황, 명도 비용, 향후 등기 비용 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

권장 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 선에서, 인수 부담 및 명도 가능성, 향후 예상 임대 수익률 등을 면밀히 검토하여 결정하시기를 권유합니다.

(참고: 구체적인 예상 입찰가 산정을 위해서는 보다 심층적인 시장 조사 및 현장 분석이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.