나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12371 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 914-4 쌍떼포레 제3층 제301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새날감정 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2,5호선 "까치산역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 2, 5호선 "까치산역"이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제3층 제301호로서, (사용승인일: 2021.12.15.) 외벽: 외장석 붙임 마감 등, 창호: PVC 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급배수설비, 화재감지시설, 소화전시설, 승강기, 주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지 대비 평지에 위치한 세장형 토지로 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> [주차장법제19조제4항의규정에의한주차장전용부지],건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현 거주인의 부재, 폐문 등으로 인하여 내부구조 및 이용상황, 확장 및 내부 인테리어 여부 등은 집합건축물대장상 기재내용 및 건축물현황도, 유사 평가전례, 외부관찰 및 탐문 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있으며, 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12371 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 914-4 쌍떼포레 제3층 제301호

건물명: 쌍떼포레

1.2. 면적 정보

토지면적: 4.76㎡ (약 1.44평)

토지제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 23.00㎡ (약 6.96평)

건물제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

1.3. 건물 구조 및 용도

용도: 오피스텔 (현황 주거용으로 이용 중)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제3층 제301호

사용승인일: 2021.12.15.

1.4. 감정가

감정가: 288,000,000원

1.5. 경매 정보

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2,5호선 "까치산역" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 2, 5호선 "까치산역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리현황

집합건물 등기부상 주요 권리내역은 다음과 같습니다.

* 갑2: 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (권리자: 김영미 외 2명)

* 갑4: 소유권이전 3번 신탁등기 말소 (권리자: 김영미 외 2명)

* 갑5: 공유자전원지분전부이전 (권리자: 황재윤, 말소)

* 을1: 주택임차권 (권리자: 정인수, 권리금액: 299,000,000원, 말소) - 전입일자: 2022-6-21, 확정일자: 2022-6-3

* 갑6: 강제경매 (권리자: 주택도시보증공사, 권리금액: 299,000,000원, 말소) - 말소기준권리

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인 : 김

보증금 : 0원

차임 : 0원

전입일자 : 2025-08-26

대항력 : 있음

비고 : 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. (전입일자가 이후이나 대항력이 있다고 명시되어 있어 추가 확인 필요)

* 임차인 : 주택도시보증공사(정인수)

보증금 : 299,000,000원

차임 : 0원

전입일자 : 2022-06-21

확정일자 : 2022-06-03

배당신고일자 : 2023-08-17

대항력 : 없음

비고 : HUG 인수조건 변경, 선순위임차권에 해당하며, 매각으로 소멸될 권리로 분석됩니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리: 서울남부지방법원 2025타경12371 강제경매개시결정 (을1 주택임차권, 갑5 공유자지분 이전 등은 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정임).

전체 등기부채권 총액: 299,000,000원.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음 (명시된 권리 중 인수 대상은 없음).

물건명세서상 특이사항:

* 임차인 정인수 및 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됨.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본 건은 지하철역 인근의 오피스텔 밀집 지역으로, 주변에 다양한 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하여 배후 수요가 형성되어 있는 지역입니다. 역세권이라는 지리적 이점을 바탕으로 소형 오피스텔 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

지하철 2,5호선 까치산역 도보 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권 접근성이 양호합니다. 인근에 편의시설, 상업시설, 주거시설이 혼합되어 있어 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(김 )의 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 인수 여부 및 명도 관련 추가 확인이 필요합니다.

* HUG 인수조건 변경 및 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각으로, 임차인과의 명도 협상 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

* 집합건축물대장상 '오피스텔'(업무시설)로 등재되어 있으나, 현황은 주거용으로 사용 중이므로 추후 용도 변경 및 세금 관련 이슈 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 제공된 정보 내에서는 주변에 혐오시설 등 부동산 가치 하락 요인이 될 만한 시설은 확인되지 않았으나, 현장 답사를 통한 면밀한 검토가 권장됩니다.

7. 종합 의견

본 건은 2021년 준공된 비교적 신축 오피스텔로, 까치산역 역세권에 위치하여 입지 조건이 우수합니다. 감정가는 288,000,000원이며, 최근 거래 사례를 고려할 때 적정 수준으로 판단됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 0원 처리 및 HUG 관련 특이조건 등 권리분석상 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 명도 및 인수 조건에 대한 철저한 사전 검토가 반드시 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔로 건물 노후도가 낮고 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 지하철 역세권으로 우수한 교통망과 함께 임대 수익 확보에 유리한 입지입니다.

* 소형 면적으로 1인 가구 실수요자 또는 임대 투자 대상으로서 매력적입니다.

* 다양한 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재된 지역으로 상권 활성화 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 및 감정가, 그리고 인수 보증금이 없는 점을 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 290,000,000원으로 제안합니다.

(주의: 상기 예상 입찰가는 제공된 정보와 현재 시세 추정치를 바탕으로 산정한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 물건 상태 확인, 권리관계의 최종 검토, 현지 부동산 전문가와의 상담 등을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 특히, 임차인과의 명도 과정 및 HUG 관련 조건에 대한 면밀한 법적 검토 후 입찰에 참여하시길 권고드립니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.