나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12336 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 459-23 비젼빌라 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HK감정 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교" 북동측 인근에 위치하는 부동산 (구분건물, 비젼빌라 제2층 제202호)으로서, 주위는 동류형의 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 (까치산역) 등이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지하 층 지상5층건내 제2층 제202호로서, (사용승인일: 2012.01.16) 외벽 : 석재 및 벽돌붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 등. (탐문조사 등에 의함) 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 급수 및 배수설비, 위생설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자루형의 완경사 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 포장도로와 접합.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면) <공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12336 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 459-23 비젼빌라 제2층 제202호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 228,000,000원

* 토지면적: 28.72㎡ (약 8.69평) (토지 지분)

* 건물면적: 50.83㎡ (약 15.38평) (전용면적)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상5층 건물 내 제2층 제202호

* 사용승인일: 2012년 01월 16일

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경:

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 동류형의 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 인구밀도가 높은 지역으로 다세대주택 및 빌라 밀집 지역입니다.

* 교통상황:

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 까치산역이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 까치산역은 환승역으로서 서울 내 여러 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 인접 도로상태:

본건 건물은 북측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

* 주변 환경:

본건이 위치한 화곡동 지역은 주거 밀집 지역으로, 주거 용도의 다세대 주택 및 빌라가 다수 분포하고 있습니다. Google 지도상으로 인근에 대규모 공업 단지나 혐오 시설은 확인되지 않으며, 주거 및 근린 생활 시설 위주로 형성되어 있습니다.

1.2. 권리분석

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* 인수되는 권리:

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 말소기준권리:

갑4. 김포세무서장 압류 (2022.04.01)

* 주요 등기사항 요약:

- 소유권 보존: 최환기 (2012.02.01)

- 소유권 이전: 김귀범 (2015.06.15)

- 소유권 이전: 주식회사제이하우징 (2020.09.11)

- 압류: 김포세무서장 (2022.04.01) - 말소기준권리

- 주택임차권: 김은정 (2022.10.06) - 말소

- 가압류: 주택도시보증공사 (2023.03.13) - 말소

- 압류: 금천구 (2023.12.29) - 말소

- 압류: 서울특별시 강서구 (2024.05.31) - 말소

- 압류: 부천시 (2024.08.20) - 말소

- 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.09.25) - 말소

* 임차인 현황:

- 임차인: 주택도시보증공사(김은정)

- 보증금: 190,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2020-08-27

- 확정일자: 2020-06-30

- 배당신고일자: 2022-10-06

- 대항력: 없음

* 권리분석 요약:

집합건물 등기부등본상 말소기준권리보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 임차인 현황 상 '대항력 없음'으로 기재되어 있으며, 주택임차권 등기 또한 말소된 상태입니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 됨을 시사합니다.

1.3. 상권분석

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* 주변 시세:

최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 연식 및 면적대의 다세대주택 매매 사례가 존재합니다.

- 2026년 5월, 전용면적 37.05㎡, 2018년식 건물이 300,000,000원에 거래되었습니다. (약 787만원/㎡)

- 2026년 5월, 전용면적 53.84㎡, 2000년식 건물이 255,000,000원에 거래되었습니다. (약 474만원/㎡)

- 2026년 5월, 전용면적 41.32㎡, 1995년식 건물이 169,000,000원에 거래되었습니다. (약 409만원/㎡)

* 시세 분석:

본건의 감정가(228,000,000원)는 건물면적(50.83㎡) 기준 약 448만원/㎡ 수준으로, 주변 시세 중 2000년식 건물(한양)의 시세와 유사한 수준을 보입니다. 2018년식 신축 건물(M펠리체)의 경우 가격이 높게 형성되어 있어 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 본건은 2012년 준공 건물로, 최근 거래 사례들과 비교 시 감정가가 적정하게 평가된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

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* 건물 정보:

본 건물은 철근콘크리트조 평스라브 지붕의 지상 5층 건물로, 2012년 1월 16일에 사용승인되었습니다. 본건은 해당 건물의 2층 202호에 위치하고 있습니다.

* 내부 설비:

도시가스 난방 설비, 급배수 및 위생 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 주변 편의시설:

인근에 신정초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 주거 밀집 지역 특성상 주변에 다양한 근린생활시설, 상점, 식당 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 임차인 관련 조건:

물건명세서에 따르면, 임차인 김은정 및 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 임차인 현황 상 '대항력 없음'으로 명시되어 있어 낙찰자가 임차 보증금을 인수할 의무는 없을 것으로 보이나, 관련 조건에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 규제:

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 속해 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* 권리 복잡성:

다수의 압류 및 가압류 권리가 등기되어 있었으나, 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 모두 소멸될 예정입니다. 다만, 권리관계가 복잡했던 만큼, 최종 권리 말소 여부를 철저히 확인할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 신정초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 까치산역과 버스정류장이 인근에 있어 교통이 편리하며, 주거 밀집 지역으로서 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 건물은 2012년 준공으로 비교적 신축에 해당합니다.

권리 분석상 '대항력 없는 임차인' 및 '인수 보증금 0원' 조건으로 인해 낙찰자가 임차 보증금을 인수할 부담은 없을 것으로 보입니다. 이는 본건의 가장 큰 장점 중 하나입니다. 하지만 '임차인 및 HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 복잡한 상황을 시사하므로, 법원 매각물건명세서 및 현장 확인을 통해 최종적인 인수 조건을 명확히 파악하는 것이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

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* 양호한 입지 및 생활 인프라: 서울 강서구 내에 위치하며, 지하철역 및 버스정류장이 근접하여 교통이 편리합니다. 또한, 주변에 학교 및 다양한 생활 편의 시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 인수 부담 없는 권리 관계: '대항력 없는 임차인' 및 '인수 보증금 0원' 조건으로, 낙찰자가 부담해야 할 임차 보증금이 없는 점은 매우 긍정적인 투자 포인트입니다.

* 합리적인 감정가: 주변 다세대주택 시세를 고려했을 때, 감정가가 적정하게 책정된 것으로 판단되며, 향후 시세 상승 여력을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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본건의 감정가는 228,000,000원입니다.

임차인 관련 조건 및 '인수 보증금 합계 0원'이라는 점을 고려할 때, 임차 보증금 190,000,000원을 낙찰자가 인수할 의무는 없을 것으로 보입니다.

주변 다세대주택 시세와 건물의 연식, 입지 조건을 종합적으로 고려하였을 때, 현재 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

잠재적 리스크 및 권리 관계 확인에 대한 철저한 검토가 필요하나, 이를 감안하여 투입 가능한 자금과 수익률을 고려한 합리적인 입찰가 산정이 필요합니다.

종합적인 분석 결과, 본 건의 예상 입찰가는 190,000,000원에서 210,000,000원 범위로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.