나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12354 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-79 줄리엣오피스텔 제3층 제307호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다산감정 · 평가일 2025.10.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며 "화곡초등학교" 북측 인근에 위치하고 주 위는 오피스텔, 아파트, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 주상지대로 주위환경 은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕 9층 건 내 제3층 제307호로서, (사용승인일: 1999-09-06) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 외장석재붙임 마감 등, 창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비. 난방설비, 승강기설비, 주차장 등

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 가장형 평지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 4m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 24-79,24-544,24-581 공히 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27) <건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분 류(가로구역별 최고높이: 자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면) <공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등.용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12354 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-79 줄리엣오피스텔 제3층 제307호

토지면적: 8.48㎡ (약 2.56평)

건물면적: 28.92㎡ (약 8.75평)

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 85,000,000원

건물구조: 철근콘크리트벽식구조, 9층 건물 중 3층, 사용승인일 1999년 9월 6일 (준공 27년차)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김 (해당 물건 강제경매 신청자)

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 강서구 화곡동, "화곡초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

주위환경: 오피스텔, 아파트, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재된 주상복합지대입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로: 본건은 북동측으로 노폭 약 4m 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 관련 법규에 따른 제한 사항이 존재합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 7월 18일 접수된 신한카드 가압류 (을11)입니다.

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 원칙적으로 매각으로 소멸됩니다.

인수되는 권리:

* 주택임차권 (을5): 임차인 김주혜, 보증금 130,000,000원. 전입일자 2023년 1월 20일, 확정일자 2022년 12월 22일입니다.

* 등기부상 해당 주택임차권에 "말소: 인수"로 기재되어 있습니다. 그러나, 임차인 김주혜가 본 건 강제경매의 채권자(권리자)로서 보증금 회수를 위해 경매를 신청한 것으로 보입니다. 이 경우, 배당 절차에서 보증금이 전액 변제될 것으로 예상되며, 매수인이 별도로 보증금을 인수하지 않을 가능성이 높습니다.

* 최종 확인 사항: "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 이는 임차인이 경매 신청인이고 보증금 전액을 배당받을 경우를 가정한 수치로 해석됩니다. 정확한 인수 여부는 최종 배당표 확정 시 명확해지므로, 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

총 등기부채권액: 약 148,291,608원 (가압류 18,291,608원 + 강제경매 130,000,000원)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 오피스텔, 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주상복합지역으로, 상업 및 주거 기능이 공존합니다.

주변에 "화곡초등학교"가 위치하여 기본적인 주거 편의성을 갖추고 있습니다.

최근 실거래가 분석 (2024년 12월 ~ 2026년 4월 예상):

* 2024년 12월 4일 (2층): 83,000,000원 (직거래)

* 2026년 04월 01일 (7층): 79,000,000원 (중개거래)

* 2026년 03월 03일 (3층): 79,000,000원 (중개거래)

건물면적(28.92㎡)을 기준으로 볼 때, 현재 시장가는 7,900만원 ~ 8,300만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건은 3층에 위치하므로, 7,900만원 수준의 시세와 유사하게 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 환경: "화곡초등학교" 북측 인근에 위치하며, 생활 편의시설 이용이 비교적 용이합니다.

건물 설비: 위생, 급배수, 난방, 소방, 승강기, 주차장 등 기본적인 오피스텔 설비를 갖추고 있습니다.

혐오시설: 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 (김주혜): 보증금 130,000,000원. 임차인이 경매 신청인으로 보증금 전액이 배당될 것으로 예상되나, 만일의 경우를 대비한 확인이 필요합니다.

건축물 노후도: 1999년 사용승인된 건물로, 준공 후 27년이 경과하여 시설 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지 이용 제한: 공항 관련 구역, 가로구역별 최고높이 제한, 과밀억제권역 등 다양한 법규의 적용을 받아 향후 개발이나 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 오피스텔로, 상업 및 주거 기능이 혼재된 지역에 자리하고 있습니다.

입지 및 교통은 보통 수준이며, 건물 자체는 표준적인 오피스텔 설비를 갖추고 있습니다.

가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인 김주혜의 보증금 130,000,000원입니다. 그러나 임차인이 경매 신청인일 가능성이 높아, 배당을 통해 보증금이 전액 변제될 것으로 예상되어 매수인이 인수하는 보증금은 없을 것으로 보입니다.

건축 연수가 27년차라는 점과 지역별 개발 제한 사항을 고려해야 합니다.

전반적으로 시세 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있으나, 임차인 보증금 관련 최종 배당 결과 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 임대 수요가 예상되는 주상복합지역에 위치합니다.

강서구 내에서 비교적 합리적인 가격대의 오피스텔 투자 기회가 될 수 있습니다.

임차인이 경매 신청인일 경우, 명도 관련 리스크가 최소화될 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 85,000,000원

최근 시세 (3층 기준): 약 79,000,000원

임차인 보증금: 130,000,000원 (경매 신청인일 경우 배당 처리 예상)

시세 분석 결과, 본건의 현 시세는 7,900만원 ~ 8,300만원 수준입니다. 감정가는 이러한 시세보다 다소 높게 책정되었습니다.

임차인이 경매 신청인으로 보증금 전액을 배당받는다고 가정할 경우, 매수인은 별도의 보증금을 인수하지 않게 됩니다. 이 경우, 시세 범위 내에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

유사 층수(3층)의 최근 거래가(7,900만원)를 고려할 때, 경쟁 상황 및 배당 결과 확인 후 7,900만원 ~ 8,300만원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

안정적인 입찰을 위해서는 8,200,0000원 수준을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.