나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12249 [1] 서울특별시 강서구 방화동 620-52 벤처오피스텔 제3층 제307호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재"공항시장역-지하철9호선"남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 주거용으로의 제반 주위 환경은 보통 임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(공항시장역-지하철9호선) 등이 소재하여 제반 대중교통 상황은 보통 임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트, 평스라브지붕 지하 1층 지상 10층 건물 내 제3층 제307호로서, (사용승인일: 2002.11.09.) 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샤시 창호 등 마감 임.

이용상태

기준시점 오피스텔로 이용 중 임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재설비, 승강기, 주차장설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접토지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설, 오피스텔의 건부지로 이용 중 임.

인접 도로상태등

본건 토지 북서측으로 노폭 약 6M 내외 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시기타용도지역지구기타(가로구역별건축물최고높이:건축과문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12249 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 620-52 벤처오피스텔 제3층 제307호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 90,000,000원

토지면적: 6.15㎡ (약 1.86평)

건물면적: 26.00㎡ (약 7.86평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 방화동에 위치하며, 지하철 9호선 공항시장역 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주거 및 업무 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 토지는 인접 토지와 비교하여 등고평탄한 사다리형 토지로, 업무시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

토지는 북서측으로 노폭 약 6M 내외의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 근린상업지역, 도시지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 정OO입니다.

물건의 주요 권리관계로는 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

등기부등본 요약에 따르면, '을3' 순위 주택임차권(임차인: 정선미, 임차금액: 110,000,000원, 접수일: 2025-02-19)이 "인수"로 기재되어 있습니다.

이는 매수인이 임차인의 보증금 110,000,000원을 변제하지 않으면 임차권이 말소되지 않고 매수인에게 대항할 수 있음을 의미합니다.

'갑5' 및 '갑6' 순위 압류 등기(강서구, 안산세무서)는 말소될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 정선미 임차인의 대항력 있는 주택임차권이 있으며, 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 말소되지 않습니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매/전월세 정보를 분석한 결과, 본건이 소재한 벤처오피스텔(방화동 620-52)의 거래가는 다음과 같습니다.

2023년 12월 21일: 74,000,000원 (26㎡, 5층)

2025년 7월 5일: 71,000,000원 (20.4㎡, 9층)

2026년 7월 3일: 75,000,000원 (26.4㎡, 8층)

이를 바탕으로 환산한 단위 면적당 가격은 약 2,840,000원 ~ 3,480,000원 수준입니다.

본건의 전용면적 26㎡를 기준으로 현 시세는 약 74,000,000원 ~ 75,000,000원으로 추정됩니다.

감정평가액 90,000,000원은 최근 실거래가 대비 다소 높게 평가된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본건 오피스텔은 2002년 11월 9일에 사용승인을 받은 건물로, 준공된 지 약 24년 되었습니다.

건물 내 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 화재 설비, 승강기, 주차장 설비 등을 갖추고 있습니다.

인근에 공항시장역(지하철 9호선)이 있어 교통이 편리하며, 주거 및 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 리스크는 선순위 임차인의 보증금 110,000,000원입니다.

이 금액은 본건 오피스텔의 감정가(90,000,000원) 및 추정 시세(약 74,000,000원~75,000,000원)를 초과하는 금액으로, 매수인이 인수하게 될 경우 상당한 금전적 손실이 예상됩니다.

건물 준공 연도가 2002년으로 노후화에 따른 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

감정가와 시세 간의 차이로 인해 낙찰 후 시세 차익을 기대하기 어려울 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

서울 강서구 방화동 소재 벤처오피스텔 경매 물건은 지하철역 인근의 양호한 입지와 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

그러나, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 110,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 중대한 부담이 있습니다.

이 금액은 부동산의 현재 가치를 훨씬 상회하므로, 총 매수 비용이 부동산 가치보다 훨씬 높아질 위험이 매우 큽니다.

이러한 권리상의 복잡성 및 금전적 부담으로 인해 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

지하철 9호선 공항시장역 역세권에 위치하여 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

오피스텔이라는 비교적 수요가 꾸준한 부동산 상품입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 선순위 임차인의 보증금 110,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 조건으로 인해, 낙찰 후 총 투입 비용이 부동산의 현재 가치를 크게 초과할 위험이 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가의 60% 수준인 54,000,000원으로 산정합니다.

그러나 이는 순수 입찰가이며, 실제 총 취득 비용은 여기에 인수해야 하는 임차 보증금 110,000,000원이 추가되므로 총 164,000,000원이 소요될 수 있습니다.

이 점을 충분히 인지하시고, 해당 금액으로 낙찰받더라도 손실이 발생할 수 있음을 반드시 고려해야 합니다.

*

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 현장 답사 및 추가적인 권리 분석이 필요할 수 있습니다.

임차인 정선미:

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입/사업자등록일: 2022-08-10

확정일자: 2022-08-10

배당신고일자: 2025-02-19

대항력: 있음

비고: 보증금 전액 인수 조건. 금액 미상이라도 주의 필요 문구가 필요하나, 여기서는 금액이 명확하므로 해당 금액 인수 시 재산상 큰 부담이 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.