나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12330 [1] 서울특별시 양천구 신월동 1081 에코빌리지 제101동 제6층 제602호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 좋은 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "서울강서초등학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(5호선 신정역)이 위치하고 거리 및 운행상태 등을 보았을 때 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층,지상6층 건 내 제6층 제602호로서, (사용승인일: 2022-01-13) 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임(후첨 '내부구조도' 참고).

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제3종일반주거지역,도로(접함),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률><제3종구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>,원추표면구역<공항시설법>,진입표면구역<공항시설법>,상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자:외국인 등/용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대/지정기간:2025.08.26~2026.08.25).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12330 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 1081 에코빌리지 제101동 제6층 제602호

용도: 다세대주택

감정가: 312,000,000원

토지면적: 18.42㎡ (약 5.57평)

건물면적: 28.26㎡ (약 8.55평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2022년 1월 13일

건축구조: 철근콘크리트구조

동/호수: 제101동 제6층 제602호

1.2. 입지조건

위치: 서울특별시 양천구 신월동 1081 에코빌리지

주위환경: 본건은 서울강서초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 주거 환경이 보통입니다.

교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 신정역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 본건 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 3월 6일 국민건강보험공단의 압류

주요 권리 내역:

* 2022년 1월 26일: 보원기업주식회사 소유권 보존

* 2022년 3월 7일: 권담현 소유권 이전 (매매)

* 2023년 3월 6일: 국민건강보험공단 압류 (말소기준권리)

* 2025년 9월 25일: 주택도시보증공사 강제경매 개시결정 (채권액 335,000,000원)

임차인 현황:

* 임차인: A

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 7월 30일

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수 부담 없음

* 임차인: M

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 7월 30일

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수 부담 없음

* 임차인: 주택도시보증공사(황 )

* 보증금: 335,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 3월 7일

* 확정일자: 2022년 2월 18일

* 배당신고일자: 2024년 2월 28일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경으로 인한 보증금 반환청구권 포기 조건 매각. 권리분석상 인수 부담 없음.

총 인수 가능 보증금: 0원

총 등기부채권액: 335,000,000원

권리 분석 요약: 말소기준권리보다 후순위 권리이므로, 매각으로 인해 소멸됩니다. 대항력 있는 임차인은 없습니다.

1.4. 상권분석

본건은 서울 강서초등학교 인근의 주거 지역에 위치하며, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 5호선 신정역을 이용할 수 있어 역세권의 이점을 누릴 수 있으며, 주변에 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 생활정보

교육시설: 서울강서초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

교통: 지하철 5호선 신정역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 서울 시내 접근성이 좋습니다.

편의시설: 주거지 인근에 상업 시설이 분포하여 생활 편의성이 확보됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 보증금 반환청구권 포기 조건: 본건은 HUG 인수조건 변경에 따라 임차인 및 주택임차권 승계인(주택도시보증공사)이 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 이 조건의 법적 구속력 및 실제 이행 여부에 대한 철저한 사전 검토가 필요합니다. 조건 불이행 시 예상치 못한 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

불완전한 임차인 정보: 일부 임차인의 전입일자(2025년 7월 30일)는 있으나, 확정일자 및 배당신고일자 정보가 누락되어 있어 해당 임차인들의 권리 관계 및 보증금 관련 사항을 명확히 파악하기 어렵습니다. 이들의 대항력은 없으나, 보증금 0원이라는 점 등을 고려할 때 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

신축 건물 유지보수: 2022년 사용승인된 비교적 신축 건물이나, 장기적인 관점에서 건물 유지보수 및 관리 부담이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구 신월동에 위치한 신축 다세대주택으로, 역세권 인접 및 우수한 생활 환경을 갖추고 있습니다.

가장 큰 특징은 HUG 인수조건으로 인한 임차인 보증금 부담이 없다는 점입니다. 이는 매수인에게 큰 장점으로 작용할 수 있으며, 권리분석상 인수할 임차보증금이 0원임을 의미합니다.

다만, HUG 관련 조건의 정확한 법적 효력 및 임차인과의 관계에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 합니다.

신축 건물로서 투자 가치가 있으며, 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 접근한다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

신축 프리미엄: 2022년 사용승인으로 건물 상태가 양호하며, 추가적인 리모델링 비용 발생 가능성이 낮습니다.

역세권 입지: 지하철 5호선 신정역 이용이 가능하여 출퇴근 및 교통이 편리합니다.

HUG 조건: 임차인의 보증금 반환청구권 포기 조건으로, 낙찰자가 추가적인 보증금 인수 부담을 지지 않을 가능성이 높습니다.

소형 면적: 1인 가구 또는 소규모 투자에 적합한 면적입니다.

1.9. 예상 입찰가

본건은 2022년 사용승인된 연면적 28.26㎡ (약 8.55평)의 다세대주택으로, 감정가는 312,000,000원입니다.

주변 유사 면적의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 2017-2019년 건축된 50~55㎡ 면적의 주택들이 302,000,000원에서 329,000,000원에 거래되었습니다. 이를 평당 약 576만원 ~ 592만원 수준으로 환산할 수 있습니다.

본건의 면적(8.55평)에 이 기준을 적용할 경우, 순수 시장 가치는 약 163,000,000원 ~ 167,000,000원 범위로 추정되나, 이는 신축 건물임을 고려하면 다소 낮게 평가될 수 있습니다.

본건의 감정가 312,000,000원(평당 약 3,649만원)은 면적 대비 상당히 높은 수준으로 책정되었습니다.

하지만 HUG 인수조건으로 인해 매수인이 인수해야 할 보증금이 0원으로 파악되는 점은 큰 장점입니다. 이는 본건의 감정가 312,000,000원이 HUG의 보증금(335,000,000원)보다 낮다는 사실과 함께, HUG 관련 리스크가 제거된 상태에서의 가치를 반영한 것으로 해석될 수 있습니다.

이러한 조건과 신축 건물의 가치를 고려하되, 감정가가 시세 대비 높다는 점과 HUG 조건의 확실성 및 법적 검토 필요성을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가 312,000,000원을 기준으로, HUG 인수 조건의 확실성을 믿는다면 감정가 부근에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다.

예상 입찰가는 320,000,000원 ~ 350,000,000원 사이로 제안합니다. (이는 HUG 보증금 인수 부담이 없다는 전제 하의 금액입니다.)

* 주변 연립,다세대,빌라 매매/임대 정보 분석 결과, 본건과 직접적으로 동일한 단지의 최근 거래 사례는 찾기 어려웠습니다. 다만, 인근 지역의 다세대주택 매매가를 참고하여 시세를 추정하였습니다.

* 주변에 혐오시설은 현재 확인되지 않았습니다.

* 면적 및 평수 표기:

* 토지 면적: 18.42㎡ (약 5.57평)

* 건물 면적: 28.26㎡ (약 8.55평)

* 1평은 약 3.3058㎡입니다.

* 본건은 다세대주택으로, 아파트와 같은 명확한 분양면적 정보는 제공되지 않습니다. 건물면적 28.26㎡를 전용면적으로 간주합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.