나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12307 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 351-30 우성 제비동 제6층 제603호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이현감정 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화원중학교 남측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 소규모 공동주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 까치산역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층건 내 제6층 제603호로서 외벽: 외장석재, 외장타일 등 내벽: 벽지 및 타일붙임 등 창호: 샷시창호.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)임. (후면 건물개황도 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방성비, 도시가스설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 장방형의 토지로 도시형생활주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 로폭 4미터 내외, 북서측으로 로폭 2미터 내외 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 351-30번지 기준: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택(단지형다세대)으로, 부동산 강제 경매로 진행되는 건입니다. HUG 인수 조건 변경 및 선순위 임차권 관련 특이사항이 있으며, 임차인 및 주택임차권 승계인이 주택도시보증공사로부터 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 포기하는 조건을 매각으로 합니다.

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 351-30 우성 제비동 제6층 제603호

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층건 중 제6층 제603호

건축년도: 2016년 05월 (집합건물 등기부 요약 기준)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 216,000,000원

토지면적: 18.87㎡ (약 5.71평)

토지지분: 18.866000000000003㎡ (약 5.71평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.00㎡ (약 8.77평)

건물지분: 29㎡ (약 8.77평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 경매 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12307 (1)

경매구분: 부동산강제경매

1.5. 채권자 및 특이사항

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각.

1.6. 매각 조건

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 임차인 김동환 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화원중학교 남측 인근에 위치하고 있습니다. 부근은 소규모 공동주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로, 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 지하철 5호선 까치산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

화곡동 351-30번지 기준:

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역.

토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존 (2016-05-13) 김성배

소유권 이전 (2016-10-24) 유정민 (매매)

주택임차권 (2024-08-08) 김동환 (보증금 184,000,000원, 전입일자 2020-07-30, 확정일자 2020-07-30, 말소예정)

강제경매 (2025-09-25) 주택도시보증공사 (권리금액 184,000,000원, 말소기준권리)

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(김동환)

보증금: 184,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-07-30

확정일자: 2020-07-30

배당신고일자: 2024-08-08

대항력: 없음 (말소기준권리보다 늦음)

비고: HUG 인수 조건 변경, 보증금 반환청구권 포기 조건부 매각.

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2025-09-25)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 사항 없음)

인수 보증금 합계: 0원 (임차인 김동환은 대항력이 없으며, 보증금 반환청구권 포기 조건으로 인해 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본건은 도시형생활주택(단지형다세대)으로, 주변에 비슷한 형태의 주거시설이 밀집되어 있습니다. 최근 매매 사례를 바탕으로 시세 동향을 파악할 수 있습니다.

4.2. 최근 거래 사례

2026년 5월, 서울 강서구 화곡동 830-5번지 소재 'M펠리체' (2018년 준공, 37.05㎡)가 30,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 2.67억원)

2026년 5월, 서울 강서구 화곡동 343-28번지 소재 '한양' (2000년 준공, 53.84㎡)이 25,500만원에 거래되었습니다. (평당 약 1.56억원)

2026년 5월, 서울 강서구 화곡동 956-27번지 소재 '기린아트빌라' (1995년 준공, 41.32㎡)가 16,900만원에 거래되었습니다. (평당 약 1.35억원)

제공된 물건은 2016년 준공된 29.00㎡(약 8.77평) 크기로, 감정가는 216,000,000원입니다. 이는 평당 약 2.46억 원에 해당합니다. 최근 거래 사례 중 2018년 준공된 'M펠리체'의 거래 가격(평당 약 2.67억원)과 비교할 때, 본 물건의 감정가는 시장 가격과 유사하거나 다소 낮은 수준으로 판단됩니다. 준공 연도와 면적 차이를 감안하더라도, 2.16억원의 감정가는 합리적인 수준으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

외벽은 외장석재, 외장타일 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 타일 붙임 등으로 마감되었습니다. 창호는 샷시 창호입니다.

위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비, 도시가스 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

인근에 근린생활시설이 분포하고 있으며, 주거지역으로서 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (추가적인 혐오시설 정보는 검색 결과 특이사항 없음)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

임차인 김동환은 대항력이 없으며, 매각 조건에 따라 보증금 반환청구권을 포기하게 됩니다. 따라서 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다. 그러나 HUG 인수 조건 변경 및 임차권 승계 관련 사항은 명확히 확인하고 진행해야 합니다.

6.2. 물리적 리스크

별도의 혐오시설이나 심각한 하자 등에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. 다만, 현장 답사를 통해 건물의 실제 상태, 관리 상태, 하자 유무 등을 면밀히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 교통이 편리하고 주거 환경이 양호한 편입니다. 임차인의 대항력이 없고 보증금 반환청구권 포기 조건부 매각으로 인해 권리상 큰 부담은 없습니다. 최근 유사 물건의 거래 시세를 고려할 때 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, HUG 인수 조건 변경 및 임차권 승계 관련하여 매각 허가 결정 시점의 조건을 명확히 확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 강서구 핵심 지역에 위치하여 향후 시세 상승 여력이 있습니다.

* 지하철역 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 임차인 대항력 없음 및 보증금 반환청구권 포기 조건으로 권리 인수 부담이 없습니다.

* 2016년 준공된 비교적 신축 건물입니다.

* 감정가가 주변 시세 대비 합리적인 수준으로 평가됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 216,000,000원입니다. 최근 거래 사례(2026년 5월, 37.05㎡, 30,000만원)를 고려했을 때, 본 건(29㎡)의 시장 가치는 평당 가격으로 환산 시 약 2.3억 ~ 2.7억 원 수준으로 예상됩니다.

하지만 임차인의 보증금 반환청구권 포기라는 특수 조건이 매각에 포함되어 있어, 이는 입찰가 산정에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황과 본 건의 특수성을 감안하여 220,000,000원 ~ 240,000,000원 사이에서 보수적으로 접근하는 것을 추천합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과 및 입찰 참여자들의 경쟁 상황에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.