나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12239 [1] 서울특별시 구로구 구로동 97-4 하나세인스톤2차 본동 제11층 제1107호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "영림중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 오피스텔, 각종 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(2·7호선 대림역)이 소재 하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

라멘조벽식구조 슬라브지붕 20층건내 제11층 제1107호로서, (사용승인일: 2011.11.23) 외벽: 석재붙임마감 등, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트(원룸형)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 소방설비, 승강기설비, 주차장 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 30m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2003-09-02), 도로(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항 시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146) 관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울남부지방법원 2025타경12239 (1) 사건의 부동산 강제경매 물건입니다.

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12239 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 구로동 97-4 하나세인스톤2차 본동 제11층 제1107호

* 용도: 아파트 (원룸형)

* 감정가: 147,000,000원

* 토지면적: 3.59㎡ (약 1.1평)

* 토지지분: 3.59㎡ (약 1.1평)

* 건물면적: 19.33㎡ (약 5.8평, 전용면적)

* 건물지분: 19.33㎡ (약 5.8평, 전용면적)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 구로구 구로동에 위치하며, "영림중학교"의 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 아파트단지, 오피스텔, 각종 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의성이 양호한 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 2·7호선 대림역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2023년 1월 18일자 종로세무서장의 압류(갑8)입니다.

등기부등본 상 주요 권리로는 소유권보존, 공유자지분 이전, 주택임차권(을9), 압류, 강제경매 등이 기재되어 있습니다.

주택임차권(을9)은 신동호 씨 명의로 보증금 146,000,000원이며, 전입일자 2018년 12월 18일, 확정일자 2018년 12월 4일로 되어 있습니다. 이 임차권은 '인수'로 기재되어 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수해야 하는 권리입니다.

현재 강제경매는 임차인 신동호 씨가 채권자(서울남부지방법원 2025타경12239)로 신청한 건입니다.

낙찰 후 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리는 을구 9번 주택임차권으로, 임대차보증금 146,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 신

* 보증금: 146,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-12-18

* 확정일자: 2018-12-04

* 대항력: 있음

권리분석 요약: 말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 146,000,000원이 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다. 그러나 본 건의 채권자가 임차인 본인이므로, 경매 절차에서 보증금 전액이 배당될 가능성이 높습니다.

1.3. 상권분석

물건지 주변은 주거용 건물과 근린생활시설, 업무시설(오피스텔)이 혼재된 상업 및 주거 복합 지역입니다.

가마산로 대로변에 위치하여 가시성이 양호하며, 지하철역과 인접하여 유동인구 확보에 유리합니다.

다양한 편의시설 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 상권 활성화 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설이 위치하여 쇼핑, 외식 등 일상생활에 필요한 시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 영림중학교가 남동측 인근에 위치하며, 주변에 초등학교 및 고등학교가 있어 교육 환경이 비교적 양호합니다.

* 공원: 인근에 공원이 조성되어 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 146,000,000원의 인수 가능성이 있습니다. (단, 임차인이 채권자로서 강제경매를 신청한 상황이므로 인수 부담은 줄어들 수 있습니다.)

* 토지이용계획: 일반상업지역으로 분류되며, 가로구역별 최고높이 제한, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역, 건축선 등의 제한이 있습니다. 특히 교육환경보호구역과 대공방어협조구역 등은 용도나 건축에 제약이 될 수 있으므로, 관련 기관에 확인이 필요합니다.

* 건축물 연식: 2011년 11월 23일 사용승인된 건물로, 약 15년 경과하였습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사를 실시한 결과, 현 물건지 인근에서 현저한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 역세권에 위치하며 생활 편의시설 및 교육시설이 잘 갖추추어진 입지적 장점을 가지고 있습니다.

건축된 지 15년 정도 되었으며, 대항력 있는 임차인이 존재하나 임차인이 채권자라는 점에서 경매 절차를 통해 문제가 해결될 가능성이 높습니다.

다양한 용도로 복합 개발된 건물 내에 있어, 투자 및 실거주 목적 모두 고려해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 지하철 2·7호선 대림역 역세권으로 교통 편리성이 우수합니다.

* 영림중학교 인근으로 교육 환경 및 주거 쾌적성이 양호합니다.

* 신축급(2011년 준공)으로 건물 상태 양호할 것으로 예상됩니다.

* 임차인이 채권자로 경매를 신청하여 권리 관계가 비교적 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정평가액은 147,000,000원입니다. 임차인 현황에 따르면 보증금 146,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인이 채권자로서 경매를 신청하였으므로 경매 절차를 통해 보증금이 전액 변제될 가능성이 높습니다. 물건명세서 상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 추가 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 따라서, 임차인의 보증금 수준과 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

권장 입찰가: 146,000,000원 (이는 임차인 보증금 수준에서 보수적으로 산정된 금액입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.