나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12186 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 392-17 대성아트빌 제5층 제501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝감정 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2,5호선 "까치산역" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 대부분 다세대주택과 일부 단독주택 등으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 지하철역과 노선버스정류장이 소재하고 있어 교통상황 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 건내 제5층 제501호로서 (사용승인일 : 2019. 1. 9) 외 벽 : 벽돌타일 등 마감 창 호 : PVC샤시이중창임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 2필지 일단의 장방형 토지이며 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건토지 북측 및 동측으로 폭 약 4미터와 6미터 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)과 기호(2) 토지 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구 (공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간:2025.8.26.∼2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 등 부재로 임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2025타경12186 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 강서구 화곡동 392-17 대성아트빌 제5층 제501호

1.3. 용도

도시형생활주택

1.4. 감정가

302,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 22.47㎡ (약 6.79평)

* 토지지분: 22.47㎡ (약 6.79평)

* 건물면적: 37.45㎡ (약 11.33평)

* 건물지분: 37.45㎡ (약 11.33평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주OOOOOOO

1.9. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2,5호선 "까치산역" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 대부분 다세대주택과 일부 단독주택 등으로 주위환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 지하철역과 노선버스정류장이 소재하고 있어 교통상황 보통시됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

근저당권 (접수일자: 2021-10-06, 권리자: 이영현, 권리금액: 169,000,000원)

3.2. 소멸되는 권리

* 소유권 이전 (갑2, 갑3)

* 근저당권 (을3) - 말소기준권리

* 가압류 (갑4, 갑6)

* 압류 (갑5, 갑7)

* 강제경매 (갑8) - 말소기준권리

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 없음)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (류다혜)

* 보증금: 298,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2019-06-26

* 확정일자: 2019-05-28

* 배당신고일자: 2023-08-16

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보, 특수물건정보. 본 물건의 매각 조건은 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 것을 조건으로 합니다.

3.5. 인수 보증금 합계

0원 (임차인의 보증금반환청구권 포기 조건에 따름)

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 건은 도시형생활주택으로, 주변은 대부분 다세대주택과 일부 단독주택으로 형성된 주거 밀집 지역입니다. 까치산역 인근으로 상업 시설 및 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 잠재적 혐오시설

주변 지역에서 특별히 언급된 혐오시설은 검색되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 공항, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역 등이 포함되어 있어 관련 법규 준수 여부 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

* 지하철: 2, 5호선 까치산역 북동측 인근 (도보 약 3~7분 거리).

* 버스: 인근 노선버스정류장 소재.

5.2. 편의시설

까치산역 주변으로 다양한 상업 시설, 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 교육시설

인근에 초등학교, 중학교 등이 소재하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다. 다만, 토지이용계획상 상대보호구역으로 지정되어 있어 강서교육지원청에 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 및 공동담보

HUG 인수조건 변경 및 공동담보로 인한 복잡한 권리 관계가 존재하며, 경매 진행 과정 및 명도에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 임차인 보증금 반환 청구권 포기 조건

임차인 류다혜(주택도시보증공사)는 보증금 반환 청구권을 포기하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 명도 절차를 수월하게 할 수 있으나, 추후 법적 분쟁 발생 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

6.3. 건물 하자 (누수 및 곰팡이)

이전 매수인의 의견서에 따르면, 안방 천장 누수 및 곰팡이로 인한 15,250,000원의 복구 비용이 예상됩니다. 입찰 시 반드시 현장 확인 및 수리 비용을 고려해야 합니다.

6.4. 토지이용계획상 제한사항

* 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 중요시설물보호지구 (공항)

* 가축사육제한구역

* 원추표면구역 (공항시설법)

* 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 대공방어협조구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 2, 5호선 까치산역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 최근(2019년 사용승인)에 건축되어 입지 및 건물 상태는 양호한 편입니다. 그러나 HUG 인수조건 변경, 공동담보, 임차인의 보증금 반환청구권 포기 조건 등 권리 분석 시 복잡한 사항들이 존재합니다. 또한, 이전 매수인이 제기한 안방 천장의 누수 및 곰팡이 문제와 예상 복구 비용은 반드시 현장 답사를 통해 확인하고 수리 계획을 세워야 합니다. 이러한 잠재적 리스크를 충분히 인지하고, 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 바탕으로 신중하게 접근할 것을 권장합니다.

8. 투자 포인트

* 까치산역(2, 5호선) 초역세권의 우수한 교통 접근성.

* 2019년에 사용승인된 비교적 신축 건물.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 302,000,000원입니다.

최근 매매 정보 분석 결과, 유사 면적(37.05㎡)의 "M펠리체(830-5)"(2018년 건축)가 2026년 5월 300,000,000원에 거래되었습니다. 본 물건의 건물 면적은 37.45㎡로 이와 유사합니다.

그러나 안방 천장 누수 및 곰팡이로 인한 예상 복구 비용 15,250,000원, HUG 인수조건 변경, 공동담보 등 제반 리스크를 고려해야 합니다.

따라서, 감정가 수준을 약간 하회하는 가격으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 280,000,000원 ~ 295,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.