나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경699 [1] 서울특별시 강서구 방화동 246-40 도로 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가현감정 · 평가일 2025.10.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동에 위치하며 주위는 근린생활시설, 주택 등으로 형성되는 지대로서 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 신방화역(지하철9호선)이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형에 가까운 토지로서 도로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 로폭 약 8-9미터 내외 포장도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서교육청에 반드시 확인 요망) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호 에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : 본건은 항공사진 및 지적도 등을 기준으로 현장조사 하였으며 인접지와의 정확한 경계 등의 확인을 위해서는 별도의 측량을 요하오니 경매 진행시 참조하시기 바람.

물건 비고

- 공유자 우선매수신고 제한 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

1.1. 1. 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경699 (1)

물건종별: 토지 지분 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOOO

매각 대상: 토지 지분 매각

1.1. 2. 금액 정보

감정가: 44,242,500원

1.1. 3. 면적 정보

토지 면적: 51.00㎡ (약 15.43평)

토지 지분 면적: 12.75㎡ (약 3.86평)

건물 면적: 해당 없음 (0.00㎡)

1.2. 입지조건

1.2. 1. 소재지 및 환경

주소: 서울특별시 강서구 방화동 246-40

주위 환경: 본건은 서울특별시 강서구 방화동에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 주택 등으로 형성되는 지대입니다. 제반 주위환경은 보통인 편입니다.

1.2. 2. 교통 상황

차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 신방화역(지하철 9호선)이 위치합니다. 제반 교통상황은 보통인 편입니다.

1.2. 3. 토지 현황

형태: 인접지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형에 가까운 토지입니다.

이용 상태: 도로 이용중입니다.

인접 도로: 본건 남동측으로 로폭 약 8-9미터 내외 포장도로가 소재합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 권리 현황

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

말소기준권리: 국민은행 강제경매 (접수일자 2025-09-25, 권리금액 21,375,630원)

등기부채권 총액: 0원 (서울남부지방법원 강제경매개시결정 등기부채권 총액 기준, 단 말소기준권리 채권액 존재)

1.3. 2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임차인 정보: 해당 물건에 대한 별도의 임차인 정보는 기재되어 있지 않으며, 인수 보증금은 없습니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 지역 특성

본 물건은 서울 강서구 방화동에 위치하며, 주변은 주거 밀집 지역과 함께 근린생활시설이 발달한 상권입니다. 신방화역(9호선)을 중심으로 형성된 지역으로, 꾸준한 유동인구를 확보하고 있습니다.

1.4. 2. 주변 시설

* 지하철 9호선 신방화역 인접으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 인근 다수의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역이 다수 존재하여 학교가 인접해 있습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 교통 및 편의시설

* 지하철 9호선 신방화역을 통해 강남, 여의도 등 서울 주요 업무지구 접근성이 우수합니다.

* 주변 근린생활시설을 통해 식당, 마트, 병원 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 2. 주거 및 교육환경

* 인근 지역은 주택이 밀집해 있어 주거 기능이 잘 형성되어 있습니다.

* 학교들이 인접해 있어 자녀를 둔 세대에게 안정적인 교육 환경을 제공합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 물건 특성 관련 리스크

* 지분 매각: 전체 토지가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 나머지 지분 소유자와의 공동 관리가 필요하거나 소유권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

* 용도 제한: 본건 토지는 '도로' 용도로 이용 중이며, 일반적인 토지 이용 및 개발에 있어 공공의 목적이 우선되어 사적 이용 및 개발에 상당한 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 2. 권리 및 법규 관련 리스크

* 공유자 우선매수 신고 제한: 공유자 우선매수 신고는 가능하나, 매각기일 종결 전까지 보증금을 제공해야 하며, 보증금 미납 시 다음 기일부터는 우선권이 없습니다. 관련 절차를 정확히 숙지하고 입찰에 임해야 합니다.

* 공항 및 군사시설 관련 규제:

* 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역(수평표면): 공항 인근 지역으로 항공기 운항 관련 높이 제한 등의 규제가 적용될 수 있습니다.

* 대공방어협조구역: 군사기지 및 군사시설 보호법에 따라 위탁고도 77-257m 등의 고도 제한이 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 외국인 등 특정 대상에 대한 허가 구역이었으나, 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)이 만료되었습니다.

1.6. 3. 기타 리스크

* 정확한 경계 확인을 위한 별도 측량 필요: 지적도 상 경계와 실제 경계가 다를 수 있으며, 정확한 경계를 확인하기 위해서는 별도의 측량이 필요할 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 현재 해당 토지에 대한 임대 관계는 파악되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 방화동 신방화역 인근에 위치한 도로 용도의 토지 지분 매각 건으로, 역세권 입지 및 주변 주거/상업 환경은 양호한 편입니다. 그러나 토지 자체의 도로 용도, 지분 매각이라는 점, 공항 및 군사시설 관련 각종 규제, 공유자 우선매수 신고 가능성 등 복합적인 고려사항이 존재합니다. 입찰 전 관련 법규 및 제한 사항을 면밀히 검토하고, 공유자 우선매수 절차를 정확히 이해하는 것이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 신방화역(9호선) 역세권으로 우수한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 9호선을 통한 서울 주요 도심 지역으로의 접근성이 뛰어납니다.

* 향후 지역 개발 계획에 따라 가치 상승의 잠재력이 존재합니다. (단, 도로 용도 및 지분 형태에 따른 제약 고려)

1.9. 예상 입찰가

본 물건은 도로 용도의 지분 매각으로, 사적 이용 및 개발에 상당한 제약이 있으며, 공유자 우선매수와 같은 변수가 존재합니다. 따라서, 지분 감정가(약 11,060,625원) 대비 할인율을 적용하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 현장 조사를 통해 토지의 실제 활용 가능성, 도로로서의 가치, 주변 시세 등을 종합적으로 판단하여 입찰가를 산정해야 합니다. 잠재적 리스크를 고려할 때, 감정가의 70% ~ 85% 수준(약 7,742,000원 ~ 9,401,000원)을 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 철저한 분석을 통해 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.