나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12216 [1] 서울특별시 구로구 구로동 88-17 비체빌 제5층 제502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진영감정 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구로중학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 위치하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역(대림역)이 소재하는 등 대중교통편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지하 1층/지상 6층 건내 제5층 제502호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등(탐문조사) 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, CCTV설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 가장형 토지로서 도시형생활주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2,3 토지 공히 도시지역 , 제2종일반주거지역(2014-12-11) , 소로3류(폭 8m 미만)(2014-12-11)(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법> , 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률> , 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등) , 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 정비구역(주거환경개선사업)<도시 및 주거환경정비법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -기타 참고사항 없음.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12216 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 88-17 비체빌 제5층 제502호

용도: 도시형생활주택

감정가: 220,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 16.04㎡ (약 4.85평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적 (전용면적): 25.50㎡ (약 7.71평)

건물 제시외면적: 11.40㎡ (약 3.45평)

1.3. 건물 정보

건물명: 비체빌

건축구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 6층

해당 층: 5층

호수: 502호

사용승인일: 2017년 11월 1일 (추정, 건축물대장 pmsDay 기준)

주요 용도: 도시형생활주택(단지형다세대주택)

1.4. 특이사항

위반건축물: 집합건축물대장상 주택과-47772(2018.11.07.)호에 의거 위반건축물 표기 (위반면적: 11.4㎡, 구조: 조립식패널조, 용도: 주거).

주의사항: 제시외 건물 포함하여 매각 (상기 위반건축물 해당 면적으로 추정).

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구로중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철역(대림역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

본건은 3필지 일단의 가장형 토지로서 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다. 본건 남서측으로 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(주거환경개선사업)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2019년 12월 12일 접수된 주식회사비젼에이엠씨대부의 근저당권 (을1)입니다.

3.2. 매각 후 소멸되는 권리

낙찰로 인해 말소되는 권리는 다음과 같습니다.

* 근저당권 (주식회사비젼에이엠씨대부, 152,400,000원)

* 압류 (서울특별시구로구)

* 임의경매 (신목신용협동조합)

* 1번근저당권부채권질권설정 (통조림가공수산업협동조합, 99,600,000원)

* 1번근저당권부채권질권설정 (박영희, 52,800,000원)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 권리분석상 해당 없음.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: ZHENGAI(정애)

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-30

* 확정일자: 2025-10-13

* 배당신고일자: 2025-10-14

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 주택가에 위치하며, 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다. 대림역 인근으로 유동인구가 있는 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 잠재적 혐오시설

제공된 정보 및 일반적인 지역 분석으로는 본건 인근에 특별한 혐오시설이 존재한다는 정보는 확인되지 않습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

단지형 다세대주택으로 구성된 주거 지역 내에 위치합니다.

5.2. 편의시설

인근 대림역 주변의 상업시설 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 교육시설

"구로중학교"가 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

본건은 건축물대장 상 위반건축물로 등재되어 있으며, 위반면적은 11.4㎡입니다. 이는 건축법규를 위반한 불법 건축물에 해당하므로, 향후 이행강제금 부과, 시정명령, 또는 철거 등의 조치가 필요할 수 있습니다. 이로 인한 추가적인 비용 발생 또는 건물 사용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.2. 제시외 건물

제시외 건물(11.4㎡)이 포함 매각되나, 이는 위반건축물과 관련이 있을 가능성이 높습니다. 합법적인 사용 여부 및 처리 방안에 대한 확인이 필요합니다.

6.3. 임차인 명도

임차인 정 은 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 그러나 실제 명도 과정에서 협의 및 절차가 필요할 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획 상 규제

교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 정비구역, 토지거래계약허가구역 등 다수의 토지이용 규제가 존재하여 향후 건물 증축, 개축, 재건축 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 구로구 구로동에 위치한 도시형생활주택으로, 대림역 역세권에 해당하여 교통 환경은 양호합니다. 감정가는 2.2억원으로, 인근 유사 면적 물건의 시세 대비 비교적 낮은 편으로 분석됩니다. 그러나 위반건축물 및 제시외 건물이 포함된 점은 향후 상당한 부담으로 작용할 수 있으며, 이행강제금 부과 등의 추가 비용 발생 가능성을 반드시 고려해야 합니다. 권리상 인수할 임차인 보증금은 없으나, 명도 과정에서의 잠재적 리스크는 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 주변 시세 대비 경쟁력 있는 감정가 수준입니다.

* 역세권 입지: 대림역을 이용한 교통 편의성은 장점입니다.

* 위반건축물 리스크 완화 시 시세 차익 기대: 위반건축물 관련 문제를 해결하거나, 시장이 해당 리스크를 크게 반영하지 않을 경우, 낮은 감정가로 취득하여 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 구로동 일대 유사 면적(약 20~30㎡) 다세대주택의 매매가는 2.8억원에서 3.0억원 사이로 형성되어 있습니다. 본건의 전용면적(25.50㎡)에 최근 거래된 '어반하우스'(29.84㎡, 2.82억)의 단위 면적당 가격(약 945만원/㎡)을 적용하면 약 24,100만원의 시세가 산정됩니다.

본건 감정가는 220,000,000원으로서, 위 시세 대비 낮은 편입니다. 그러나 위반건축물 및 제시외 건물로 인한 리스크를 고려할 때, 감정가 대비 높은 금액으로 입찰하는 것은 신중해야 합니다.

잠재적 리스크를 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가인 220,000,000원에서 시작하여, 시장 상황 및 본인의 위험 감수 수준에 따라 최대 240,000,000원 사이에서 결정하는 것을 권장합니다.

특히, 위반건축물로 인한 이행강제금 등 예상되는 추가 비용을 면밀히 산정하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.