나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12320 [1] 서울특별시 영등포구 양평동6가 82-1 엠케이유앤미 제5층 제506호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 메타감정 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 양평동5가 소재 '지하철9호선 선유도역' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 주상용 건물, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 건물까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 '선유도역'(지하철 9호선)이 소재하여 제반 교통환경은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상12층 건물 내 제5층 제506호로서, 사용승인일: 2020.04.17. 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임. * 본건 현장조사시 폐문부재로, 내부구조 및 이용상황은 집합건축물대장 및 건축물현황도를 기초로 작성한 바 실제와 차이가 있을 수 있으니 경매진행 및 참여시 재확인하시기 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지이며 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 부지 남서측으로 폭 약 8미터 내외, 북동측으로 폭 약 5 ~ 6미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준공업지역 , 도로(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(한강변),토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 "민간임대주택 등록"으로 등기되어 있으며 임차권설정 되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12320 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 양평동6가 82-1 엠케이유앤미 제5층 제506호

용도: 오피스텔

감정가: 332,000,000원

토지면적: 13.00㎡ (약 3.93평)

토지지분: 13㎡

건물면적: 28.18㎡ (약 8.52평)

건물지분: 28.18㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 건축물 현황

건물명: 엠케이유앤미 (MK U&ME)

사용승인일: 2020년 04월 17일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

규모: 지하 1층 / 지상 12층 중 제5층 제506호

총 세대수: 66세대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 영등포구 양평동6가에 위치하며, 지하철 9호선 선유도역 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위로는 오피스텔, 주상용 건물, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건 건물까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 선유도역이 소재하여 전반적인 교통 환경은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

본건 부지 남서측으로 폭 약 8미터, 북동측으로 폭 약 5~6미터 내외의 포장도로와 각각 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준공업지역에 속해 있으며, 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(한강변), 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 한국주택금융공사 (채권자)

* 임차인: 김다솜 (주택임차권, 을구 3번)

* 보증금: 298,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 11월 10일

* 확정일자: 2022년 10월 28일

* 대항력: 있음

* 비고: 인수되는 권리 (배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 함)

3.2. 권리분석 요약

* 말소기준권리: 서울남부지방법원 강제경매개시결정 (2025타경12320)

* 인수되는 권리: 을구 3번 주택임차권 (김다솜), 보증금 298,000,000원. 배당에서 보증금 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 등기부채권 총액: 298,000,000원 (임차인 보증금 합계)

3.3. 권리분석 주의사항

본건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 298,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 임차인 현황 및 권리 분석 시 배당표를 반드시 재확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 소재한 양평동 일대는 오피스텔, 주상용 건물, 아파트 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다. 지하철 9호선 선유도역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 다양한 근린생활시설, 식당, 카페 등이 자리하고 있어 기본적인 상업 활동이 활발한 편입니다.

4.2. 주변 시설

* 교통: 지하철 9호선 선유도역 (직접적인 수혜지)

* 편의시설: 인근에 편의점, 마트, 병원, 약국 등 생활 편의시설이 다수 분포하고 있습니다.

* 문화/여가: 안양천 및 선유도공원이 가까워 쾌적한 환경을 제공합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의

본건은 입주 6년차의 비교적 신축 오피스텔(2020년 4월 사용승인)로, 내부 시설이 깔끔하게 유지될 것으로 예상됩니다.

5.2. 건축물 편의시설

* 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등을 갖추고 있습니다.

* 사용승인일: 2020.04.17.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인 김다솜의 보증금 298,000,000원이 존재하며, 경매 절차에서 보증금 전액 변제가 이루어지지 않을 경우 매수인이 해당 금액을 인수해야 하는 위험이 있습니다. 이는 실질적인 추가 인수 비용으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 토지거래허가구역

* 현재 본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 허가 기간이 2026년 8월 25일까지로 예정되어 있어 경매 절차 진행 시점 및 이후 거래 시 주의가 필요합니다. (현재 시점: 2026년 7월)

6.3. 데이터센터 건립 이슈

* 최근 양평동6가 일대에서 데이터센터 건립 반대 주민들의 목소리가 나오고 있어, 지역 개발 및 환경에 영향을 미칠 수 있는 잠재적 이슈가 있습니다. (참고: 2025년 12월 기사)

7. 종합 의견

본건은 서울 영등포구 양평동의 역세권 오피스텔로, 신축급 건물이라는 장점이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하여 인수 부담이 발생할 수 있는 권리 관계를 가지고 있습니다. 입찰 전 임차인과의 관계, 보증금 회수 가능성, 인수되는 금액 등을 철저히 분석해야 합니다. 또한, 토지거래허가구역 지정 기간 만료 및 주변 지역의 데이터센터 건립 이슈 등도 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 선유도역 초역세권 입지로 출퇴근이 용이하며, 향후 지역 개발 가능성이 있습니다.

* 2020년 준공된 신축급 오피스텔로 내부 컨디션이 양호할 것으로 기대됩니다.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 332,000,000원입니다.

현재 임차인 김다솜의 보증금 298,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 이를 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이는 직접적인 인수 비용으로 산정되지는 않으나, 실질적인 투자 부담으로 작용합니다.

주변 오피스텔의 시세 분석 결과, 유사한 면적과 조건의 오피스텔 매매가는 3억 2천만원 ~ 3억 7천만원 선으로 형성되어 있습니다.

따라서, 임차인 인수 보증금 298,000,000원을 제외한 감정가 332,000,000원 및 주변 시세를 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 300,000,000원 ~ 320,000,000원 선으로 예상됩니다.

다만, 이는 단순 시세 및 감정가 기반 추정치이며, 실제 낙찰가는 현장 조사, 권리관계 명확화, 경쟁 입찰자 수 등 다양한 변수에 따라 달라질 수 있습니다.

현장 방문을 통해 건물의 상태, 임차인과의 협의 가능성, 주변 환경 등을 면밀히 조사한 후 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.