나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12346 [1] 서울특별시 구로구 구로동 317-177 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디에셋감정 · 평가일 2025.10.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "고려대학교 구로병원" 동측 인근 제2종일반주거지역 내에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 동측 인근에 지하철2호선, 7호선 환승역인 "대림역"이 소재하는 등 교통시설은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 세장형 토지로서 건부지(단독주택)로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하며, 도로와 연접하여 거주자우선주차장 및 인도가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 시멘트 기와지붕 지하1/지상1층 건으로서, (사용승인일: 1975. 12. 30.) 외벽: 벽돌, 석재붙임 및 일부 드라이비트 마감 등 창호: 새시창호 마감 등

이용상태

본건은 주택으로 이용중임.(상세내역은 후첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도"에서와 같이 제시외 "ㄱ ~ ㅁ"이 소재함

공부와의 차이

본건 "기호 가" 지층의 경우 등기사항전부증명서 상 지하실로 되어 있으나, 일반건축물대장 및 현황 주택으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 건축물대장 상 위반건축물 표기(아름다운건축과-21391(2008.12.12)호에 의거 위법건축물표기[위법내용:무단증축 공사중]) 되어 있음. - 임대내역 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 구로구 구로동 317-177에 소재한 단독주택으로, 서울남부지방법원 2025타경12346 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다. 감정가는 985,180,280원이며, 토지 면적은 119.00㎡(약 36.00평), 건물 면적은 105.45㎡(약 31.90평)입니다. 본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 제시외 건물도 포함됩니다.

1.1. 입지조건

* 주위 환경: 본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "고려대학교 구로병원" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 제2종일반주거지역 내의 주거지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 동측 인근에는 지하철 2호선, 7호선 환승역인 "대림역"이 소재하여 교통시설은 보통 수준입니다.

* 토지 형태 및 이용상태: 본건은 세장형 토지로서 건부지(단독주택)로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하며, 도로와 연접하여 거주자 우선주차장 및 인도가 소재합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(육군수도방위사령부 관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 용도, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을7, 구로2동새마을금고 근저당권 (2007.09.11. 접수, 188,500,000원) 입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 지상권개요는 기재되어 있지 않으며, 별도로 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 인수되는 권리: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 따라서, 채무자의 임차인 중 인수되는 보증금은 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황:

* JINLONGZHE (J ): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2018-09-27, 대항력 없음.

* JINSHIYUAN (J ): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2020-02-12, 대항력 없음.

* JINXUANWU (J ): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-12-13, 대항력 없음.

* JINYINGSHU (J ): 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-03-21, 확정일자 2021-03-24, 배당신고일자 2025-11-25, 대항력 없음.

* PIAOHONGLYU (P ): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-10-06, 대항력 없음.

* PIAOXIANG (P ): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-10-06, 대항력 없음.

* XUMINGSHU (X ): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-08-13, 대항력 없음.

* XUYINGJI (X ): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-09-13, 대항력 없음.

* XUANMINGHAO (X ): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-08-16, 대항력 없음.

* MINGHAOYAN GUANGYU (M ): 보증금 32,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-07-23, 확정일자 2025-07-30, 배당신고일자 2025-11-04, 대항력 없음.

* YANZHENGXIE (Y ): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2020-09-29, 대항력 없음.

* ZHANGXIAOLAN (Z ): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-10-06, 대항력 없음.

* ZHUTAIHUA (Z ): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-06-19, 대항력 없음.

* 박홍율 (박 ): 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-10-06, 확정일자 2022-09-29, 배당신고일자 2025-10-20, 대항력 없음.

* 허명숙 (허 ): 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-08-13, 확정일자 2022-08-16, 배당신고일자 2025-10-23, 대항력 없음.

* 형유란 (형 ): 보증금 20,000,000원, 차임 0원, 전입일자 미상, 확정일자 미상, 배당신고일자 미상, 대항력 없음. 보증금액은 존재하나 전입 및 확정일자 부재로 대항력이 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석:

제공된 최근 매매 JSON 정보는 다세대주택에 대한 것으로, 본건 단독주택과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

* 삼성드림빌(다세대, 2023년 건축): 2026년 3월, 34,000만원 (3400만원/평, 전용면적 36.84㎡)

* 은빈홈타운(다세대, 2002년 건축): 2026년 3월, 16,000만원 (1500만원/평, 전용면적 35.32㎡)

* 여명아트(다세대, 2003년 건축): 2026년 3월, 33,500만원 (1610만원/평, 전용면적 68.99㎡)

제공된 다세대주택 시세 대비 본건 단독주택의 감정가(9.85억원)는 토지 면적(119㎡)을 고려할 때 상대적으로 높게 책정된 것으로 보입니다. 하지만 단독주택의 경우 토지 가치가 중요하며, 동일 지역 내 단독주택의 실거래가 정보에 따르면, 2026년 7월 기준 구로구 구로동에서 대지 59평 단독주택이 12억원에 거래된 사례가 있어, 토지 가치에 따라 시세가 형성될 수 있습니다.

* 주변 건물 정보:

* 삼성드림빌 (2023년 건축, 다세대)

* 은빈홈타운 (2002년 건축, 다세대)

* 여명아트(779-42) (2003년 건축, 다세대)

이 정보들은 본건과 동일하거나 유사한 단지 또는 건물일 가능성은 낮으나, 지역 내 주거 형태와 가격대 파악에 참고할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설:

본건 인근에는 고려대학교 구로병원()이 위치하고 있으며, 구로연세의원(), 365스마트의원(), 구로다나병원() 등 의료시설이 다수 소재합니다. 구로구청()이 가까이 있어 행정 편의도 기대할 수 있습니다. 롯데마트구로점() 등 대형마트 이용도 가능합니다.

* 교통 시설:

동측 인근 지하철 2호선, 7호선 환승역인 "대림역" 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반 건축물: 건축물대장 상 '무단증축 공사중'으로 위반건축물 표기되어 있습니다. 이는 이행강제금 부과, 사용승인 취소, 철거 등의 문제가 발생할 수 있는 주요 위험 요인입니다.

* 건물 노후화: 1975년 12월 30일 사용승인된 건물로, 약 50년 가까이 되어 노후화로 인한 유지보수 비용 증가 및 재건축/리모델링 필요성이 제기될 수 있습니다.

* 토지이용계획 제한: 본건은 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속하며, 공항시설법, 군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법 등의 규제를 받고 있습니다. 또한, 2026년 8월 25일까지 외국인 및 특정 용도 건축물에 대한 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 거래 시 허가를 받아야 할 수 있습니다.

* 중복 사건: 중복사건으로 표기되어 있어, 경매 진행 및 정리 과정에 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구 핵심지에 위치하며, 대림역 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다. 또한, 단독주택으로서의 토지 가치를 고려할 때 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 그러나 1975년에 건축되어 노후화된 건물 상태와 더불어, '무단증축 공사중'으로 표기된 위반건축물 사항은 투자 시 반드시 고려해야 할 중대한 리스크입니다. 이러한 위반건축물 관련 문제는 이행강제금, 철거, 사용승인 문제 등을 야기할 수 있으며, 이에 대한 명확한 해결 방안 마련이 필수적입니다. 토지거래허가구역 지정 및 기타 법규 제한 사항들도 투자 결정 시 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 대림역 인근으로 편리한 교통망을 갖추고 있어 실거주 및 투자 가치가 있습니다.

* 단독주택지: 넓은 토지 면적(119㎡)을 활용하여 신축 단독주택, 다가구주택 건축 또는 증개축을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지뿐만 아니라 제시외 건물까지 일괄 매각 대상에 포함되어 있어, 추가적인 활용 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 985,180,280원입니다.

인수되는 보증금은 없으므로, 입찰가 산정 시 감정가를 기준으로 하되, 위반건축물, 건물 노후화, 토지이용 제한 등의 리스크 요인을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근해야 합니다.

특히, 위반건축물 해소 비용 및 시정 조치에 소요되는 비용을 고려하여 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

제공된 다세대주택 시세와 구로동 단독주택 실거래가()를 종합적으로 고려하고, 향후 건축 관련 법규 준수 및 리모델링/재건축 가능성을 감안할 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 위반건축물 해소 비용, 건물 상태에 대한 현장 조사를 통한 면밀한 실사 및 법률 검토가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.