나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12370 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 393-10 포르테하임 제3층 제304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교"에서 북서측으로 직선거리 약 300m, 지하철 2호선, 5호선의 환승역인 "까치산역"에서 남동측으로 직선거리 약 250m 지점에 위치하며, 본건 주위는 다세대주택, 다가구주택, 공원, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 지하철역(2·5호선, 까치산역)으로부터 약 250m 거리이고, 대중교통수단을 이용할 수 있는 도로("강서로18길")까지 약 60m 거리임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 중 제3층 제304호로서, (사용승인일 : 2022.03.28.) 외벽 : 석재 타일 마감 등 창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

공부상 도시형생활주택(방2, 거실, 욕실겸화장실, 발코니 등)임. ※ 본건은 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 내부확인이 불가하여 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등에 의거하여 감정평가 하였는바, 경매 참여시 참고하시기 바람.

설비내역

기본적인 위생설비(급배수, 급탕 등), 난방설비(도시가스보일러 등), 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지 일련번호(1), (2)는 완경사지대 내에 조성된 2필지 일단의 가로장방형의 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 일련번호(1), (2)는 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1), (2) : 공히 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. ※ 서울남부지방법원의 임차권등기명령(2023카임2118)에 의거 주택임차권이 설정됨. (임차보증금: 347,000,000원) <등기사항전부증명서상 을구 기재내용 참조> 2) 기타사항 : 해당사항 없음.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12370 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 393-10 포르테하임 제3층 제304호

* 용도: 도시형생활주택

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 사용승인일: 2022.03.28

* 토지면적: 17.63㎡ (약 5.33평)

* 건물면적: 29.70㎡ (약 9.00평)

* 감정가: 336,000,000원

2. 입지조건

* 위치 및 주변 환경: 본건은 "신정초등학교"에서 북서측 약 300m, 지하철 2·5호선 "까치산역"에서 남동측 약 250m 지점에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 공원, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대임.

* 교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 지하철 2·5호선 까치산역까지 약 250m, 대중교통 이용 도로(강서로18길)까지 약 60m 거리에 위치함.

* 토지 이용 계획 및 제한 사항: 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26~2026.8.25)임.

3. 권리분석

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 말소기준 권리: 서울남부지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경12370, 등기부채권 총액: 347,000,000원)

* 임차인 현황:

* 주택임차권 (이 ): 보증금 347,000,000원, 전입일자 2022.06.28, 확정일자 2022.06.10, 배당신고일자 2023.08.21.

* 대항력: 없음 (주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각)

* 인수되는 보증금: 0원

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보. 임차인 및 임차권승계인은 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됨.

4. 상권분석

* 주변 건물 현황: 본건이 속한 건물(포르테하임)은 2022년 3월 사용승인된 도시형생활주택(단지형다세대주택)임. 주변 지역은 다세대, 다가구 주택이 밀집되어 있으며, 근린생활시설 및 공원이 인접해 있음.

* 주변 부동산 시세:

* 최근 인근 유사 건물(2019년식, 19.98㎡)은 2026년 7월 216,000,000원에 거래되었으며, 이는 ㎡당 약 10,810,810원, 평당 약 35,761,589원에 해당함.

* 본건(29.70㎡, 약 9.00평)의 전용면적 기준 시세는 약 321,080,000원 (9.00평 * 35,761,589원/평) 수준으로 추정됨.

5. 생활정보

* 편의시설: 주위의 각종 근린생활시설을 이용하기 편리함.

* 교육시설: "신정초등학교"가 인접해 있어 교육 환경이 양호함.

6. 잠재적 리스크

* 내부 확인 불가: 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가하여 집합건축물대장, 외관 및 탐문 조사 등을 통해 감정평가되었으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있음.

* 토지 이용 계획 제한: 공항 관련 구역, 과밀억제권역 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재함.

* HUG 인수조건: 임차인의 대항력 포기 및 말소 조건으로 매각이 진행되므로, 낙찰자는 임차 보증금 인수 부담은 없으나, 해당 조건의 명확한 이행 확인이 필요함.

7. 종합 의견

* 본건은 2022년에 준공된 신축 건물로, 비교적 양호한 관리 상태가 예상되며, 입지 조건 또한 우수함.

* 지하철역(까치산역)과의 접근성이 좋고 생활 편의시설 및 교육시설이 인접하여 실거주 및 임대 수익을 모두 고려할 수 있는 매력적인 물건임.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 및 소유권 이전 절차가 비교적 수월하게 진행될 것으로 판단됨.

* 다만, 내부 확인 불가와 토지 이용 계획상의 제약 사항은 입찰 전 반드시 확인 및 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2022년 사용승인)

* 역세권 입지 (지하철 2, 5호선 까치산역 약 250m)

* 명확한 권리관계 (낙찰 후 임차보증금 인수 부담 없음)

9. 예상 입찰가

* 감정가: 336,000,000원

* 주변 유사 면적 및 연식의 건물 실거래가 분석 결과, 본건 건물 면적(29.70㎡) 기준 약 321,080,000원의 시세가 형성된 것으로 추정됨.

* 신축 건물이라는 점과 감정가를 종합적으로 고려하여, 현 시세 및 경매 시장 상황을 감안한 예상 입찰가는 315,000,000원으로 산정함. (이는 일반적인 시세 기반 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 분위기 및 경쟁률 등을 고려하여 최종 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.