나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12333 [1] 서울특별시 강서구 염창동 263-14 대림밸리 제5층 제503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서울에셋감정 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 ‘염창역(지하철 9호선)’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 9호선 '염창역'이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상12층 건물 내 제5층 제503호로서, (사용승인일 : 2021.12.03) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 기준시점 현재 오피스텔로 이용 중입니다. (후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지와 등고평탄한 가장형 토지로서, 오피스텔 및 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건개요

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12333 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건현황

* 소재지: 서울특별시 강서구 염창동 263-14 대림밸리 제5층 제503호

* 용도: 오피스텔

* 토지면적: 10.85㎡ (약 3.28평)

* 토지지분: 10.85㎡ (약 3.28평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 29.98㎡ (약 9.07평)

* 건물지분: 29.98㎡ (약 9.07평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 매각정보

* 감정가: 396,000,000원

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상12층 건물 내 제5층 제503호 (사용승인일: 2021.12.03.)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 ‘염창역(지하철 9호선)’ 북측 인근에 위치합니다.

* 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통 여건

* 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 9호선 ‘염창역’이 소재하여 제반 교통여건은 보통입니다.

2.3. 지역 특성

* 본건은 도시지역, 준공업지역에 속합니다.

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2025타경12333)으로, 접수일자 2025년 09월 25일입니다.

* 매각으로 인해 소멸되는 권리:

- 을4: 주택임차권(배정일, 보증금 395,000,000원)

- 갑3: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사

* 보증금: 395,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-06-30

* 확정일자: 2022-06-17

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 특수 매각조건

* 본 물건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다.

* 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 물건지 인근에는 오피스텔, 다세대주택, 아파트단지 외에도 다양한 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 오피스텔 시장 동향

* 최근 실거래가 정보에 따르면, 동일 건물(대림밸리)에서 2024년 4월 11일 6층 전용 29.98㎡ 물건이 395,000,000원에 거래되었습니다.

* 또한, 2024년 2월 28일에는 3층 전용 29.82㎡ 물건이 358,000,000원에 거래된 바 있습니다.

* 본건과 유사한 조건의 최근 실거래가는 본건 감정가(396,000,000원)와 유사하거나 소폭 낮은 수준을 보이고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 지하철 9호선 염창역 역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 인근 버스정류장 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 주거 환경

* 오피스텔, 다세대주택, 아파트단지가 혼재되어 있어 비교적 정주 여건이 양호한 편입니다.

* 본 건물은 2021년 12월에 사용승인된 신축 오피스텔로, 철근콘크리트구조입니다.

* 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 기계식 주차 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

* 임차인(주택도시보증공사)의 대항력이 없으며, HUG 관련 특수 매각조건에 따라 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 특수 매각조건의 세부 내용을 정확히 확인하고 명도 절차를 진행해야 합니다.

6.2. 공법상 제한

* 본건이 위치한 지역은 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 공법상 이용 제한이 존재하므로, 향후 건물 이용 및 건축 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 기타

* 주변에 특별히 민감한 혐오시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

7. 종합의견

본 물건은 지하철 9호선 염창역 도보 이용이 가능한 역세권에 위치한 신축 오피스텔입니다. 편리한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있으며, 임차인의 대항력이 없어 인수 부담이 없는 점이 큰 장점입니다. 2021년 준공된 비교적 신축 건물로 관리 상태 또한 양호할 것으로 예상됩니다. 최근 실거래가와 감정가가 유사한 수준을 형성하고 있어, 시세 대비 합리적인 입찰가 산정이 투자 성공의 핵심이 될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 9호선 염창역을 도보로 이용 가능한 우수한 입지를 자랑합니다.

* 신축 건물: 2021년 준공된 최신식 오피스텔로, 현대적인 설비와 마감을 기대할 수 있습니다.

* 권리 인수 부담 없음: 임차인의 대항력이 없어 낙찰 후 추가적인 보증금 인수 위험이 없습니다.

* 소형 면적: 전용면적 약 9평의 소형 오피스텔로, 1인 가구 실수요 및 임대 수익 투자 대상으로서 꾸준한 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 396,000,000원이며, 가장 최근 실거래가(2024년 4월)가 395,000,000원(6층)으로 유사한 수준입니다. 임차인의 대항력이 없고, HUG 인수조건 변경 관련 사항을 고려할 때, 시세 대비 합리적인 낙찰을 위해서는 감정가 수준 또는 그 이하의 입찰가 산정이 중요합니다.

현 시세 및 경매 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 390,000,000원으로 제안합니다. (단, 실제 입찰 시에는 추가적인 시세 조사 및 현장 방문을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.