나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12348 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 105-357 화곡갤럭시오피스텔 제8층 제803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이앤공감감정 · 평가일 2025.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡역(지하철5호선)" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철5호선 "화곡역"이 소재하는 등 제반교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 제8층 제803호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

본건은 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 3필지 일단의 유사 사다리형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 5미터 내외, 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2,3 공히, 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보:

물건 기본정보:

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12348 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 105-357 화곡갤럭시오피스텔 제8층 제803호

용도: 오피스텔

감정가: 233,000,000원

토지면적: 9.78㎡ (약 2.96평)

토지지분: 9.78㎡ (약 2.96평)

건물면적: 29.60㎡ (약 8.95평)

건물지분: 29.6㎡ (약 8.95평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건:

입지조건:

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡역(지하철 5호선)" 동측 인근에 위치합니다. [cite: none]

주변은 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. [cite: none]

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 교통 여건은 무난합니다. [cite: none]

북동측으로 노폭 약 5미터, 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접하고 있습니다. [cite: none]

화곡역은 지하철 5호선이 지나는 곳으로, 대장홍대선 개통 예정 등 향후 교통 환경 개선이 기대됩니다.

1.2. 권리분석:

권리분석:

말소기준권리: 부산지방법원 2023카단106885 가압류 (채권자: 주택도시보증공사, 금액: 484,500,000원) [cite: none]

이후 등기된 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

말소 예정 권리:

- 주택임차권: 손단비 (보증금 240,000,000원) [cite: none]

- 강제경매: 주택도시보증공사 (채권액 240,000,000원) [cite: none]

등기부채권 총액: 724,500,000원 (가압류 484,500,000원 + 강제경매 240,000,000원) [cite: none]

임차인 현황:

- GOMBOCHULUUNBADAMGARAV: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-03-24, 대항력 없음. [cite: none]

- SUKHBALTKHUSELBAYAR: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-03-07, 대항력 없음. [cite: none]

- BATMUNKHANUU: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-03-26, 대항력 없음. [cite: none]

- MANDAKHOCHIRBAT: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-03-24, 대항력 없음. [cite: none]

- 주택도시보증공사(손단비): 보증금 240,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-07-15, 확정일자 2021-06-28, 배당신고일자 2023-08-11, 대항력 없음. [cite: none]

인수 보증금 합계: 0원 [cite: none]

특별매각조건:

주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. [cite: none]

이는 매수인에게 인수되는 임차보증금이 없음을 의미합니다. [cite: none]

1.3. 상권분석:

상권분석:

본건이 위치한 화곡동 지역은 주거 및 업무 복합 지역으로, 지하철 5호선 화곡역을 중심으로 상권이 형성되어 있습니다. [cite: none]

역 주변에는 다양한 근린생활시설, 편의점, 카페 등이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동이 활발한 편입니다.

특히, 오피스텔이라는 점을 고려할 때, 1인 가구 및 젊은 층을 대상으로 하는 상권의 특성을 보입니다. [cite: none]

최근 매매 정보에 따르면 2026년 5월 26일에 24,000만원(2억 4천만원)에 거래된 기록이 있어, 해당 지역 오피스텔의 시장 가치를 파악할 수 있습니다.

1.4. 생활정보:

생활정보:

교통: 지하철 5호선 화곡역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권 접근성이 우수합니다.

편의시설: 주변에 편의점, 마트(홈플러스익스프레스, 이마트에브리데이 등), 병원, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

주변 환경: 공동주택 및 오피스텔 밀집 지역으로 주거 환경은 양호한 편입니다. [cite: none]

1.5. 잠재적 리스크:

잠재적 리스크:

토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다. [cite: none]

또한, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상)으로 지정되어 있습니다. [cite: none]

다만, 직접적인 혐오시설이나 소음, 악취를 유발하는 시설이 물건지 인근에 있다는 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견:

종합 의견:

본건은 서울 강서구 화곡동의 지하철 5호선 역세권 오피스텔로, 편리한 교통과 생활 인프라를 갖추고 있습니다. [cite: none]

권리 분석상 임차인들의 대항력이 모두 소멸되거나 포기 조건부로 매각되어, 매수인이 인수해야 할 부담이 없는 깨끗한 권리 상태입니다. [cite: none]

주택도시보증공사의 채권으로 진행된 경매이지만, HUG의 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건으로 인해 매수인은 보증금 미반환에 대한 부담이 없습니다. [cite: none]

건축물 자체의 구조 및 설비는 통상적인 오피스텔 수준을 갖추고 있으며, 주변 환경 역시 주거 및 업무 기능에 적합합니다. [cite: none]

1.7. 투자 포인트:

투자 포인트:

역세권 오피스텔: 지하철 5호선 화곡역 역세권에 위치하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다. [cite: none]

권리관계 분석: 인수되는 임차보증금이 없어 명도가 용이하며, 권리상 하자가 없는 안전한 물건입니다. [cite: none]

활발한 거래: 최근(2026년 5월) 2억 4천만원에 거래된 사례가 있어 시세 파악 및 향후 가치 상승 기대가 가능합니다.

안정적인 임대 수요: 오피스텔 밀집 지역으로 1인 가구 및 직장인 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. [cite: none]

1.8. 예상 입찰가:

예상 입찰가:

감정가: 233,000,000원 [cite: none]

최근 실거래가 (2026년 5월 26일): 240,000,000원

본건은 감정가와 최근 실거래가가 유사하며, 권리상 인수 부담이 전혀 없는 점을 감안할 때, 현재 시세를 반영한 적정 입찰가를 산정할 필요가 있습니다. [cite: none]

권리 분석상 인수되는 보증금이 없으며, HUG의 대항력 포기 조건이 매수자에게 유리하게 작용할 것으로 보입니다. [cite: none]

현재 시세 및 감정가를 고려하여, 230,000,000원에서 245,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. [cite: none]

특히, 최근 실거래가 수준인 240,000,000원을 기준으로, 주변 시세 및 경쟁 상황을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다. [cite: none]

이에, 예상 입찰가는 235,000,000원 정도로 제안합니다. [cite: none]

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.